EuGH - Urteil über „Schrottimmobilien“

08.11.20052421 Mal gelesen

EuGH entscheidet über „Schrottimmobilien“

Anspruch auf Schadensersatz

Verbraucher die ohne Widerrufsbelehrung bei der Arbeit oder in den eigenen vier Wänden einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer minderwertigen Immobilie abgeschlossen haben, müssen den Schaden nach Ansicht des Gerichts nicht tragen. Der Immobilienkauf beinhaltet sowohl den Erwerb der nicht selbst genutzten Immobilie, wie auch die Beteiligung an einem Immobilienfonds

Dies hat der EuGH in zwei Urteilen zur Haustürgeschäfterichtlinie 85/577/EWG (EuGH C-350/03 und C-229/04) am 25. Oktober 2005 zur Auslegung der Richtlinie im Falle eines Erwerbes von sog. „Schrottimmobilien“ mit Hilfe von in Form eines Haustürgeschäfts abgeschlossenen Finanzierungsdarlehen entschieden.

Die Schäden durch ausbleibende Mieteinnahmen oder eines überhöhten Kaufpreises müssen nach der EuGH-Entscheidung die Kreditfinanzierer tragen, wenn der Schaden bei ordnungsgemäßer Belehrung hätte verhindert werden können.

Die genaue Ausgestaltung des Verbraucherschutzes ließen die Luxemburger Richter offen, weil dies Sache der nationalen Gerichte und Gesetze sei.


Hintergründe

Das Urteil ist das Ergebnis von Rechtsstreitigkeiten zwischen Banken und Anlegern. In den 90er Jahren hatten Banken und Bausparkassen im großen Stil vermietete Wohnungen als steuersparende und renditestarke Kapitalanlage verkauft. Dies erfolgte meist sogar über sog. Finanzierungsvermittlungsunternehmen. Die Banken warben mit der Sicherheit von Mieteinnahmen und einer guten Geldanlage zur Alterssicherung.

Genau das Gegenteil ist jedoch in einer Vielzahl von Fällen eingetreten. Der Kaufpreis für die Immobilien war in der Regel viel zu hoch. Dadurch waren natürlich auch die Provisionen der Finanzierungsvermittler und mit dem Erwerb zusammenhängende Gebühren höher, so dass hierdurch der Schaden sogar noch erhöht wurde.

Die Käufer hatten trotz der vielfach fehlenden Mieteinnahmen die Raten für das aufgenommene Darlehen plus Zinsen zu zahlen, zu denen teilweise sogar noch Sanierungskosten der Objekte hinzukamen. Außerdem war es den Anlegern durch den „Schrottcharakter“ der Immobilie unmöglich, diese für einen halbwegs anständigen Preis wieder zu verkaufen.

Verbraucherschutz in der Entwicklung

Der Verbraucherschutz in dieser Angelegenheit befindet sich mit der Entscheidung der Richter in der Entwicklung, weil diese die genaue Ausgestaltung des Verbraucherschutzes den nationalen Gerichten überlassen haben.

Eine Vielzahl der „Schrottimmobilien“ vermittelten die bereits angesprochenen Vertreter (Finanzierungsvermittler) und besuchten die potentiellen Immobilienkäufer oft zu Hause. Dies hat nach deutschem Recht die notwendige Folge, dass dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zusteht, über das er belehrt werden muß. Dieses erstreckt sich in Deutschland jedoch nur auf den Darlehensvertrag und nicht auf die Immobilienkaufverträge, weil diese vom Gesetz explizit ausgenommen sind. Nur den Darlehensvertrag zu widerrufen führt für den Verbraucher jedoch keine Lösung des Problems herbei, sondern macht die Lage noch prekärer. Auf der minderwertigen Immobilie bleiben die Verbraucher sitzen und das durch den Widerruf fällig gewordene Darlehen muß auf einen Schlag zurückgezahlt werden.

Die dem EuGH-Urteil zugrundeliegenden Verfahren vor dem Landgericht Bochum und Hanseatischem Oberlandesgericht sahen hierin einen Verstoß gegen die europäische Verbraucherschutzrichtlinie. Das Widerrufsrecht in Darlehensvertrag entfaltet keinerlei Schutzfunktion, wenn in diesem Wege nicht auch die Immobilie zurück gegeben werden kann.

Die Entscheidung des EuGH geht jedoch einen anderen Weg. Der Ausschluss des Widerruchsrechts für Immobilienverträge ist nach Ansicht der Richter richtlinienkonform und damit korrekt vom deutschen Gesetzgeber umgesetzt. Auch gegen die Rückzahlungsverpflichtung des Immobilienkäufers im Falle eines Widerrufs des Darlehensvertrages ist nichts einzuwenden.

In der hier vorliegenden Konstellation zwischen Darlehens- und Immobilienkaufvertrag haben Verbraucher aus Sicht des EuGH jedoch einen Anspruch auf Schutz vor den entstandenen und entstehenden Verlusten gegenüber den Banken und Bausparkassen, wenn die Belehrung über das Widerrufsrecht bei Abschluss des Darlehensvertrages fehlt.

Da die Kreditfinanzierer damals im allgemeinen davon ausgingen, dass es auch für den Darlehensvertrag kein Widerrufsrecht gibt, fehlt eine entsprechende Belehrung in der Regel.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist allerdings, dass der Schaden durch einen Widerruf hätte vermieden werden können.

Dieser Umstand ist aus Sicht des EuGH durch die nationalen Gerichte zu ermitteln.

Außerdem wird durch die Gerichte zu klären sein, ob ein Schaden durch die Banken bei fehlender Widerrufsbelehrung auch dann zu tragen ist, wenn der Darlehensvertrag (noch) gar nicht widerrufen wurde.