BGH: Anleger müssen zutreffend über finanzielle Belastungen bei Finanzierung eines Immobilienkaufs aufgeklärt werden

18.06.2008755 Mal gelesen

Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Beschlüssen vom 15.05.2008 (BGH, Beschluss vom 15.05.2008 – V ZR 178/07; BGH, Beschluss vom 15.05.2008 – V ZR 179/07) – veröffentlicht am 16.06.2008 bzw. am 17.06.2008 – erneut seine Rechtsprechung bestätigt, wonach Immobilienkäufer Schadensersatzansprüche wegen Schlechterfüllung eines Beratungsvertrages erfolgreich geltend machen können, wenn sie in den, dem Kaufvertragsschluss vorausgehenden Beratungsgesprächen nicht zutreffend über die sich insbesondere aufgrund der Finanzierung der Immobilie ergebenden monatlichen Kosten und den Eigenaufwand aufgeklärt worden sind.

Der BGH hatte in beiden Fällen über Beschwerden von Anlegern zu entscheiden, der sich jeweils gegen die Nichtzulassung ihrer Revisionen gegen die Urteile der Berufungsgerichte wendeten. Der BGH hob beide Entscheidungen der Berufungsgerichte auf und verwies die Angelegenheiten zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Berufungsgerichte zurück.

Beiden Entscheidungen lagen nach Auffassung des BGH Falschberatungen von Anlegern zugrunde, die in den 90er Jahren renovierte Eigentumswohnungen erworben und in diesem Zusammenhang auch einem Mietpool beitraten. Die Finanzierung der Immobilienkäufe erfolgte jeweils über ein Vorausdarlehen und zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge bei einer Bausparkasse (sog. Dortmunder Modell). Anlässlich der Anlageberatung wurde den betroffenen Anlegern eine als „Rentabilitätsberechnung“ bezeichnete Finanzierungsberechnung vorgelegt, in welcher unter Berücksichtigung der Finanzierungszinsen, der Sparleistung für das Bausparen, der Verwaltungskosten und der Mieteinnahmen eine Einnahme- und Ausgaben-Berechnung enthalten war.

Der BGH stellt anlässlich seiner beiden Entscheidungen unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung erneut fest, dass Kernstück der geschuldeten Anlageberatung die zutreffende Darstellung des monatlichen Eigenaufwandes des Anlageinteressenten ist. Dieser soll sich aufgrund der Anlageberatung ein Bild davon machen können, ob er imstande sein wird, die Immobilie mit seinen Mitteln zu erwerben und zu halten. Dementsprechend ist der Anlageinteressent vor dem Vertragsschluss bei der Anlageberatung nicht nur zutreffend über den Umfang des monatlichen Belastungen, welche sich insbesondere aus der Finanzierung der Immobilie ergeben, aufzuklären. Gegenstand der Aufklärung müssen zudem die bereits im Zeitpunkt der Beratung absehbaren ungünstigen Veränderungen der in die Berechnung eingestellten Einnahmen und Ausgaben sein. Schließlich ist der Anleger auch über Unwägbarkeiten den monatlichen Eigenaufwand betreffend aufzuklären, die sich aus den Besonderheiten des Anlagemodells ergeben.

Zu diesen Unwägbarkeiten zählt gerade auch das Risiko, welches sich daraus ergibt, dass die Zinsbindung für das Vorausdarlehen regelmäßig kürzer ist als der Zeitraum, in dem der Käufer mit den Zinsen dieses Darlehens belastet sein wird. In den beiden vom BGH zu entscheidenden Fällen betrugen die Zinsbindungsfristen der Vorausdarlehen lediglich fünf Jahre. Dagegen war die Ansparphase des ersten Bausparvertrages auf einen Zeitraum von mindestens 10 Jahre veranschlagt. Daher war bei der Beratung offensichtlich, dass der monatliche Aufwand der Anlageinteressenten lediglich für die ersten fünf Jahre kalkuliert werden konnte. Dagegen konnte mit Blick auf die Folgezeit die monatliche Belastung des Anlegers vor dem Hintergrund der nicht vorhersehbaren Entwicklung der Kapitalmarktzinsen nicht abgeschätzt werden. Hierauf sowie auf das damit verbundene Risiko einer Erhöhung des monatlichen Aufwandes nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hätte der Anlageinteressent hingewiesen werden müssen.

Ebenfalls ist der Anlageinteressent vor dem Kauf der Immobilie über das Risiko aufzuklären, dass sich der monatliche Aufwand nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages erhöhen kann. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Käufer ab diesem Zeitpunkt drei verschiedene Zahlungen erbringen muss. Neben den laufenden Zinsen für das in Anspruch genommene Vorausdarlehen muss er das erste Bauspardarlehen tilgen und schließlich monatliche Raten zur Ansparung des zweiten Bausparvertrages erbringen. Die maßgebliche Zinshöhe für das Vorausdarlehen ist bei Zuteilung des ersten Bausparvertrages ca. 10-12 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages nicht bei dem Erwerb der Immobilie absehbar. Insofern besteht bei Vertragsschluss eine in den Besonderheiten der Anlageform und deren Finanzierung begründete Ungewissheit über den tatsächlichen monatlichen Eigenaufwand, den der Anleger zu erwarten hat. Wird der Anleger vor Abschluss des Kaufvertrages über diese Ungewissheit nicht aufgeklärt, kann er Schadensersatzansprüche wegen Schlechterfüllung eines Anlageberatungsvertrages erfolgreich geltend machen.

Mit diesen Entscheidungen bestätigt der BGH seine anlegerfreundliche Rechtsprechung und gibt wiederum einer Vielzahl von geprellten Anlegern die Möglichkeit der erfolgreichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.