Neue Hoffnung für Erwerber von "Schrottimmobilien": OLG Celle spricht Anleger Schadensersatzansprüche gegen finanzierende Bank zu

Bisher waren die Möglichkeiten der Erwerber von Schrottimmobilien, gegen die finanzierende Bank vorzugehen, eingeschränkt. Dies ändert sich möglicherweise nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Celle: Wer nämlich eine (im Ergebnis überteuerte) Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken erworben und damit Verluste erlitten hat, kann auch gegen die finanzierende Bank einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Das kommt insbesondere bei einer vorsätzlich überhöhten Verkehrswertfestsetzung durch die Bank in Betracht. Daneben rechtfertigen auch in den Kaufpreis eingerechnete Zinssubventionen der Verkäuferin an die Bank, die die wahre Zinsbelastung nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist verschleiern, einen Schadensersatzanspruch.
In dem vom Oberlandesgericht Celle entschiedenen Fall hatte die Klägerin hatte 1994 eine Eigentumswohnung nach dem steuersparenden "Dortmunder Modell" erworben. Die beklagte Bank hatte den Erwerb vollständig finanziert. In dem Kaufpreis von 178.000 DM war unter anderem eine Zinssubvention der Verkäuferin der Wohnung in Höhe von 139 DM pro Quadratmeter (insgesamt rund 9.400 DM) enthalten, die die Darlehenszinsen für die erste Zinsbindungsfrist von fünf Jahren niedrig hielten. Nachdem die mit der Wohnung erzielten Mieteinnahmen und Steuerersparnisse deutlich hinter dem prognostizierten Betrag zurückgeblieben waren, verlangte die Klägerin von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Ihre hierauf gerichtete Klage hatte sowohl vor dem LG als auch vor dem OLG Erfolg. Da das OLG mit dieser Entscheidung von der großen Mehrheit der übrigen OLG abgewichen ist, hat es die Revision zum BGH zugelassen.
Nach Einschätzung der Celler Richter hat die Klägerin gegen die Beklagten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss und vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung einen Anspruch auf Schadensersatz.
Eine Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss ergibt sich daraus, dass die Beklagte die Klägerin nicht über die offensichtlich falschen und arglistigen Angaben des Vermittlers zum vereinbarten Mietpool aufgeklärt hat. Außerdem hat die Verkäuferin der Beklagten in den Kaufpreis eingeflossene Zinssubventionen gewährt, um die anfängliche Darlehensbelastung für die Klägerin niedrig zu halten. Hierdurch hat die Beklagte der Klägerin vorgespiegelt, die Zinskonditionen entsprächen der Marktlage, während in Wahrheit nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist mit erheblich höheren Zinsen zu rechnen war.
Daneben hat sich die Beklagte gegenüber der Klägerin gemäß § 826 BGB wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung schadensersatzpflichtig gemacht, indem sie die Verkehrswerte der zu finanzierenden Objekte vorsätzlich falsch eingeschätzt hat - und zwar durchschnittlich um 40 Prozent zu hoch. Dies ist zum Zweck der Erzielung eigener wirtschaftlicher Vorteile erfolgt, da die Beklagte an der Verkäuferin der Wohnungen wirtschaftlich beteiligt und damit an einem möglichst hohen Kaufpreis interessiert war. Außerdem ermöglichten ihr die überhöhten Verkehrswertfestsetzungen die Ausgabe zusätzlicher Kredite in einer Gesamtgrößenordnung von rund 729 Millionen DM.
Die Beklagte wäre zur Aufklärung über diese Umstände verpflichtet gewesen. Eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank gegenüber dem Anleger besteht zwar nur in Ausnahmefällen. Die Voraussetzungen für die Annahme eines solchen Ausnahmefalls liegen hier aber vor, da sowohl ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Verkäuferin der Wohnungen vorliegt als auch die Beklagte die Rolle der Kreditgeberin überschritten und im Hinblick auf die Nachteile des Mietpools, den tatsächlichen Zinsaufwendungen und dem Verkehrswert der Wohnungen gegenüber der Klägerin über einen Wissensvorsprung verfügt hat.
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