Mieter muss neue Heizung bezahlen

29.12.20054903 Mal gelesen

Gemäß § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen des Vermieters zur Einsparung von Energie zu dulden. Gemäß § 559 BGB hat der Mieter darüber hinaus die Kosten bestimmter Modernisierungsmaßnahmen zu tragen. Dies gilt jedenfalls im Falle nachhaltiger Einsparung von Energie.

   

Die Energiesparverordnung vom 16.11.2001 schreibt Eigentümern von Gebäuden vor, Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut worden sind, bis spätestens 31.12.2006 außer Betrieb zu nehmen. Zahlreiche Eigentümer werden also gezwungen, ihre Gebäude mit einer modernen Heizungsanlage auszustatten. Mit solch einer Maßnahme sind Energieeinsparungen im Sinne der beiden oben genannten Vorschriften verbunden, wodurch auch Vorteile für den Mieter entstehen, der die Heizkosten letztendlich zu bezahlen hat. Aus diesem Grunde erlaubt das Gesetz dem Vermieter, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung des Mieters aufgewendeten Kosten zu erhöhen.  

   

Kostet eine neue Heizung für ein Mehrfamilienhaus mit acht gleich großen Wohneinheiten beispielsweise EUR 20.000,00, so darf der Vermieter 11 % davon, mithin EUR 2.200,00 auf die Jahresmieten aufschlagen. Pro Mietpartei würde sich also die Jahresmiete um EUR 275,00 bzw. die Monatsmiete um EUR 22,92 erhöhen.  

   

Die Rechtssprechung der Instanzgerichte war bislang noch insoweit mieterfreundlich, als eine Mieterhöhung auf das Doppelte (z.B. Landgericht Köln und Landgericht Lüneburg) bzw. Dreifache (Landgericht Berlin) der Heizkostenersparnis begrenzt werden müsse. Der BGH hat dieser Rechtssprechung aber nun einen Riegel vorgeschoben. Nach Auffassung des BGH besteht keine gesetzliche Grundlage für eine solche Kappungsgrenze. Im Gegenteil: der Gesetzgeber hat auf eine solche Grenze bewusst verzichtet. Die Durchsetzung von Mieterhöhungen sollte nicht erschwert werden, weil dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung älterer Gebäude oft entfallen würde.  

   

Ganz schutzlos ist der Mieter freilich nicht. Gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gilt eine Miete als unangemessen hoch, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Mietentgelte um mehr als 20 % übersteigt. Die ortsüblichen Vergleichsmieten müssen also auch im Falle einer Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen im Auge behalten werden.  

   

BGH, Urteil vom 03.03.2004, AZ: VIII ZR 149/03