Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf einen Wohnungsmieter unwirksam ist, wenn der Mieter die Arbeiten nach einem starren Fristenplan ausführen muss (BGH, Urteil v. 23.06.2004, VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Was für in einem Gewerberaum-Mietvertrag gilt, entschied der BGH (Urteil: XII ZR 84/06):
Die Klausel:
"Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle 3 Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."
Wegen der starren Frist müsste der Mieter selbst dann renovieren, wenn es eigentlich tatsächlich noch gar nicht nötig wäre. Grundsätzlich kann der Vermieter seine Renovierungspflicht mit einer Klausel übertragen. Seine Klausel ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird.
Nach Ansicht des BGHs macht das kleine Wörtchen "mindestens" aus der Renovierungsklausel eine starre Fristenregelung. Deswegen war die Renovierungsklausel unwirksam und der Gewerberaum-Mieter durfte ausziehen ohne zu renovieren!
