BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung: Au-Pair darf einziehen

Käufer einer Eigentumswohnung dürfen das Mietverhältnis eher kündigen, wenn sie den Wohnraum für ihr Au-pair benötigen. In einem solchen Fall liege keine Eigenbedarfskündigung vor. Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt daher nicht.

Der Bundesgerichtshof hatte jüngst einen Fall zu entscheiden, wo eine Vermieterin eine Nachbarwohnung erworben hatte, die drei Jahre zuvor in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Die Vermieterin kündigte den Mietern, da sie die Wohnung für ihr Au-Pair-Mädchen benötigte, welches die Kinder und die Schwiegermutter betreuen sollte.

Die Mieter waren der Auffassung, die Eigenbedarfskündigung dürfe nicht erklärt werden, da die zehnjährige Sperrfrist noch nicht abgelaufen sei. Die Vorinstanzen gaben den Mietern Recht. Nicht so der Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter halten die Kündigung für wirksam. Zwar könne sich ein Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung während einer Wartefrist von mindestens drei Jahren und in Gebieten mit Wohnungsmangel während einer Wartefrist von zehn Jahren nicht auf Eigenbedarf berufen. Eine Eigenbedarfskündigung liege hier jedoch nicht vor, da das Au-Pair-Mädchen und die Schwiegermutter nicht im Haushalt der Vermieterin gelebt haben. Damit gilt auch nicht die Sperrfrist gemäß § 577a BGB.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt eine Eigenbedarfskündigung nur vor, wenn der Erwerber der Wohnung selbst oder eine im Haushalt lebende Person einziehen will. Mit den Sperrfristen des § 577a BGB wollte der Gesetzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Dieses gesetzgeberische Ziel lässt sich nicht ohne weiteres auf andere Kündigungsgründe übertragen. Dass ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat, weil er die Wohnung zur Unterbringung einer Hausangestellten benötigt, ist nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungseigentum und birgt deshalb auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters. Daher sei die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 577a BGB durch den Gesetzgeber auf die Fälle der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung zu respektieren.

( BGH, Urteil v. 11.03.2009, VIII ZR 127/08)