Beurkundungspflicht des Bauvertrages bei gleichzeitigem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages

26.11.2014363 Mal gelesen
Eine rechtliche Einheit von Bau- und Grundstückskaufvertrag kann auch dann gegeben sein, wenn die Parteien des Bauvertrages nicht identisch mit den Parteien des Grundstückskaufvertrages sind. Sollen beide Verträge miteinander stehen oder fallen, bedürfen beide der notariellen Beurkundung.

Grundsätzlich ist ein Bauvertrag nicht formbedürftig. Er muss weder schriftlich abgeschlossen werden, noch muss ein solcher Vertrag notariell beurkundet werden. Zu beiden genügt der mündliche Vertragsabschluss. Allerdings kann sich eine Verpflichtung zur notariellen Beurkundung gem. § 311 b Abs. 1 BGB dann ergeben, wenn der Bauvertrag und der Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden. Dies ist dann der Fall, wenn die Vertragsschließenden beide Verträge derart miteinander verknüpfen, dass beide miteinander stehen oder fallen sollen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Grundstücksgeschäft von dem Bauvertrag abhängen soll.

 

Immer wieder kommt es vor, dass die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit dem Grundstücksverkäufer. In einen solchen Fall ist nicht der tatsächliche Wille der Partei des Grundstückskaufvertrages maßgeblich, denn dieser ist vor Abschluss des Bauvertrages nicht feststellbar. Entscheidend ist vielmehr, dass nach dem Willen der Bauvertragsparteien das für die Bebauung notwendige Grundstück von dem Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen. Ein solcher Verknüpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, wenn der Besteller für die Durchführung eines Bauvertrages ein Grundstück benötigt. Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf ein bestimmtes, bereits ins Auge gefasstes Grundstück ausgeführte werden soll, reicht für sich genommen nicht. Ein Wille, die Verträge mit der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknüpfen, kommt aber dann in Betracht, wenn die Parteien des Bauvertrages und diejenigen des Kaufvertrages identisch sind oder der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat. Es wird dann häufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erfolgen soll. Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmöglichkeit auf die Durchführung des Kaufvertrages, bedarf es andere besondere Umstände, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedürftig. Ob dies der Fall ist, ergibt sich aus der Gesamtschau aller Umstände vor und bei Abschluss beider Verträge unter Berücksichtigung der von den Parteien verfassten Schriftstücke bzw. Urkunden. So kann es ausreichen, dass der Bauunternehmer die Errichtung einer Doppelhaushälfte zusammen mit einem Grundstück in einem Onlineportal beworben hat. In Fällen, in denen der Bauvertrag hätte beurkundet werden müssen, ist die Rechtsfolge, dass die Nichtigkeit des Bauvertrages nach § 125 BGB auch den Grundstückskaufvertrag gem. § 139 BGB umfasst. Der Grundstückskäufer kann sich bei einer etwaigen Vollstreckung aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag mit einer Vollstreckungsabwehrklage analog § 767 Abs. 1 BGB gegen eine Inanspruchnahme wehren und die Herausgabe der vollsteckbaren Ausfertigung des Grundstückskaufvertrages entsprechend § 371 S. 1 BGB analog fordern.


W. Schlumberger

Rechtsanwalt