Es ist Alltag bei Immobilienkrediten in Deutschland: Meist sind Zinsbindungen von 10 Jahren die Regel. Wenn aus irgendeinem Grund seitens des Darlehensnehmers das Bedürfnis besteht, vorher den Kredit abzulösen oder vorzeitig zurückzuzahlen, kann es teuer werden. Banken machen regelmäßig Ansprüche auf eine sogenannte "Vorfälligkeitsentschädigung" geltend.
Beispiel der Entstehung von Vorfälligkeitsentschädigungen
Familie Meyer kauft sich in Wuppertal ein Haus in der Nähe des Zoos. Die Familie nimmt ein Darlehen auf und schuldet der Sparkasse seit 2009 200.000 €. Vereinbart mit der Sparkasse ist ein Zins von 4% pro Jahr und eine Zinsbindung von 10 Jahren. Danach soll neu verhandelt werden. 2011 muss die Frau Meyer mit der Familie in den Schwarzwald nach Freiburg umziehen, weil ein Pflegefall in der Familie betreut werden muss. Die Familie verkauft das Haus zum ursprünglichen Kaufpreis und will den Kredit, dessen Laufzeit ja eigentlich noch 2019 mit der Zinsbindung fest vereinbart war, in einem Schlag zurückzahlen. Die Bank nimmt das Geld gerne, kann aber den Geldbetrag jetzt nur noch für 2.5% pro Jahr an einen anderen Kunden als Darlehen herausgeben. Der Bank entsteht also ein Schaden, weil die Zinsen gefallen sind und deshalb möchte diese eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Eine einheitliche gesetzliche Regelung gibt es darüber in Deutschland nicht. Banken agieren meist wenig kontrolliert in diesem Bereich. Lediglich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) sind Regeln für Vorfälligkeitsentschädigungen definiert worden.
Diese lauten wie folgt:
Ein konkreter Schaden muss durch die Bank nicht nachgewiesen werden. Es reicht, wenn die Differenz zwischen dem hypothetischen Wiederanlagezins und dem vertraglichen Zins herausgearbeitet und in der internen Berechnung verwendet wird. Zwar ist die Bank gehalten, die Differenz zwischen ersparten Risiko- und Verwaltungskosten hinaus zu kürzen, kontrolliert werden kann dies im Regelfall jedoch nicht. Auch muss sich die Bank neben möglichen Ersatzgeschäften nicht darauf verweisen lassen. Sogar Bearbeitungsgebühren könnten darin enthalten sein.
Darlehensnehmer unverschuldet in Notsituation - Umfinanzierung wäre Lösung, doch Vorsicht: Vorfälligkeitsentschädigung belastet massiv
Die teuren Folgen einer Umfinanzierung spürte Familie Meyer aus Wuppertal deutlich. Was passiert aber bei einer Umschuldung aus privater Not? Falls eine Familie einen neuen Kredit braucht, weil die Raten des alten zu hoch waren? Vorfälligkeit fällt an bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredites, Moral spielt keine Rolle?
Beispiel:
Aufgrund einer privaten Tragödie konnte Familie Müller einen Kredit für das Eigenheim nicht regelmäßig zurückzahlen, es bestand Bedarf, hier schnell zu günstigeren Kreditzinsen um zu finanzieren. Die günstigen Konditionen auf dem Geldmarkt taten ihr Übriges. Die Bank ließ sich auf einen sogenannten freien Verkauf der Immobilie ein, verlangte jedoch eine exorbitante Vorfälligkeitsentschädigung, ohne diese genau hinsichtlich ihrer Berechnungsgrundlagen zu erläutern. Familie Müller war verzweifelt. Haus weg, Umfinanzierung gescheitert und die alte Bank verlangt nicht nur den Kredit zurück sondern den Schaden aufgrund der vorfristigen Zurückzahlung. Was tun?
Eine Nachfrage bei der Bank ergab, dass lediglich mitgeteilt wurde, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sei nach den "anerkannten Regeln der Berechnung" erfolgt. Damit konnte Familie Müller wenig anfangen. Der Familie Müller blieb nichts anderes übrig, sie zahlte den fünfstelligen Betrag. Es fühlte sich so an, als sei eine weitere Strafzahlung erfolgt.
Rechtliche Möglichkeiten? - Betroffene Darlehensnehmer hoffen auf "fehlerhafte Widerrufsbelehrung", um die Vorfälligkeitsentschädigung rückgängig zu machen
Solche Geschichten passieren dutzendfach täglich in Deutschland. Kann man eine solche Situation vermeiden? Familien googeln, recherchieren und stellen Fragen im Internet. Schnell geisterte das Wort "fehlerhafte Widerrufsbelehrung" durch den Raum.
Leider teilte die Verbraucherzentrale mit, dass die Widerrufsbelehrung wohl nicht oder nur schwer angreifbar sei. Die Aussicht, im Nachhinein eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuerlangen und sogar den gezahlten Zins erstattet zu bekommen, verwirklichte sich nicht. Einen langen Prozess und unsichere Beweislage wollte die Familie nach Konsultation eines Fachanwaltes für Bank- und Kapitalmarktrecht nicht führen. Es bot sich jedoch die Chance, Nachverhandlungen mit der Bank zu führen, da die Berechnungsgrundlagen nicht offengelegt wurden. Im Rahmen dieser Verhandlungen konnte dann ein erträglicher Vergleich für die Familie erreicht werden.
Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung ohne anwaltliche Hilfe möglich?
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB meint dazu: "Die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung und deren Vermeidung ist derzeit ein richtiges Modethema und heikles Diskussionsthema im Immobilien- und Bankenrecht geworden. Hintergrund ist, dass die Banken aufgrund der günstigen Zinskonditionen derzeit bei einer Umfinanzierung exorbitante Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen. Nun wird mit allen Tricks versucht, diese Immobiliendarlehensverträge von der Vorfälligkeitsentschädigung zu befreien."
Fazit: Rechtliche Absicherung vor Gebrauch einer Umfinanzierung durch Widerruf
"Ich kann nur davor warnen, blindlings und ohne rechtliche Absicherung den Widerruf vom Darlehensvertrag, auch wenn er ggf. noch nachträglich wegen einer fehlerhaften Belehrung möglich ist, zu betreiben. Es muss sorgfältig im Einzelfall geprüft werden, inwieweit nicht im Nachgang Schwierigkeiten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung aufkommen", sagt Rechtsanwalt Experte im Immobilienrecht Kim Oliver Klevenhagen, der mit seinem Arbeitskreis Kredit eine Vielzahl von Mandaten in Bezug auf Vorfälligkeitsentschädigungen betreut. Modewort heißt nicht regelmäßiger Erfolg, das dürfte klar sein. Interessierten Darlehensnehmern ist anzuraten, sich an Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht zu wenden, die sich mit solchen Problematiken auskennt und fairen Rat erteilt. Für Rückfragen und Informationen stehen Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte gerne unter 030-715 206 70 oder kontakt@dr-schulte.dezur Verfügung.
V.i.S.d.P.
Kim Oliver KlevenhagenRechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Sofortkontakt Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB unter 030-715 206 70
