Sparen im Ausland

03.09.20071932 Mal gelesen

Der Europäische Gerichtshof hat ein Urteil gefällt, das deutschen Immobilien-Eigentümern im Ausland helfen kann.

Wer Immobilien im Eu-Ausland hat, kann womöglich seine Steuerlast in Deutschland verringern. Denn Verluste durch Vermietung und Verpachtung muss das heimische Finanzamt berücksichtigen. So entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH, Az: C-152/03). Bislang konnte der deutsche Fis-kus nur gewinnen, wenn ein Deutscher sich im Ausland eine Immobilie anschaffte. Denn Überschüs-se sind auf Grund von internationalen Verträgen („Doppelbesteuerungs-Abkommen“) zwar in dem Land zu versteuern, wo sie entstehen (also in Italien, wenn dort ein Deutscher eine Ferienwohnung in der Toskana vermietet). Doch damit ist es nicht getan: Ein bereits versteuerter Gewinn aus Vermie-tung und Verpachtung wird zu Hause den weiteren Einkünften zugerechnet und erhöht dadurch den Steuersatz, die Progression.
Das bedeutet: Der Gewinn wird nicht noch mal besteuert, für die im Inland erzielten Einkünfte wie Arbeitseinkommen müssen aber insgesamt mehr Steuern gezahlt werden. Das macht sich bei all de-nen bemerkbar, die mit den inländischen Einkünften unterhalb des derzeitigen Einkommensteuer-Spitzensatzes von 42 Prozent liegen und durch den noch höher eingestuft werden können.
Verluste mit ausländischen Immobilien waren dem deutschen Finanzamt bislang egal. Das Einkom-mensteuergesetz regelt sogar ausdrücklich, dass solche Verluste unberücksichtigt bleiben. Aber nun muss das Einkommensteuergesetz in diesem Punkt wegen des EuGH-Urteils neu geschrieben wer-den. Für noch offene Steuerbescheide können Steuerpflichtige darauf pochen, dass Verluste bei der Einkommensermittlung nun berücksichtigt werden und dadurch den Steuersatz mindern.
Ein Rechen-Beispiel: Ein Ehepaar hat 100 000 € inländische Einkünfte zu versteuern. Der Steuersatz beträgt 26,19 Prozent, die Steuer entsprechend 26 190 €. Kann das Ehepaar 10 000 € als Vermie-tungsverlust im Ausland geltend machen, sinkt der Steuersatz auf 22,2 Prozent. Die neue Steuer be-trägt nur noch 22 200 €. Ersparnis: fast 4 000 €.
Bei der Verlust-Berechnung ist aber danach zu unterscheiden, ob die Auslandsimmobilie auch selbst genutzt oder nur vermietet wird. Im zweiten Fall kann der volle Verlust geltend gemacht werden, selbst wenn Wohnung oder Haus einige Monate im Jahr leer standen. Wird die Auslandsimmobilie zeitweise selbst genutzt, gilt: Der Verlust ist im Verhältnis von Vermietung und Selbstnutzung aufzu-teilen, was dann anteilig auch für Leerstandszeiten gilt. Zudem muss eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden, wofür man eine Prognose über 30 Jahre aufstellen muss.

Ansprechpartner : Deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado Horst Sebastian Manger.