Doppel- und Reihenhäuser als Wohnungseigentümergemeinschaft - Das kleine Streithaus ?

06.05.201215644 Mal gelesen
Bebauungspläne und fehlende Grundstücke führen dazu, dass eine Vielzahl von neu errichteten Doppel- und Reihenhäuser nicht in Realteilung sondern als Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend WEG) errichtet werden. Erwerber müssen hier besonders auf die Feinheiten achten - ein Überblick:

Wohnungseigentümergemeinschaften wurden früher “Streithäuser” genannt, da die Konflikte in großen Einheiten zwischen den vielen verschiedenen Eigentümern  vorprogrammiert sind. Doch auch die Zahl der “ungewollten” Wohnungseigentümergemeinschaften bei Doppel- und Reihenhäusern steigt. Worauf sich die Käufer solcher Einheiten einlassen wissen die wenigsten.

Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Regelungen, die bei einer solchen “Kleinst-WEG” zu beachten sind:

Auf Grund der Vorgaben von Bebauungsplänen – insbesondere in Großstädten – ist die Realteilung eines Grundstücks oft nicht möglich, da diese meist nur die Bebauung mit einem Einzelhaus erlauben. Dies kann durch die Errichtung von Doppel- oder Reihenhäuser in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft umgangen werden, da diese dann als “Einzelhaus” angesehen werden.

Für die Bewohner solcher Doppelhaushälften ist eine solche Wohnungseigentümergemeinschaft aber mit erheblichen und den Eigentümern oft nicht bekannten  Einschränkungen verbunden.

Wesentlicher Punkt ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Nach § 5 WohnungseigentumsGesetz (im weiteren WoEigG)  sind Gegenstand des Sondereigentums die dazu bestimmten Räume, die im WEge der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestimmt werden. Das Sondereigentum findet dort seine Grenze, wo das Gemeinschaftseigenutm oder das Sondereigentum über das nach § 14 WoEigG zumutbare Maß beeinträchtigt wird. Weiterhin sind all die Teile nicht im Sondereigentum enthalten, die für den Bestand erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch unterliegen (siehe § 5 Abs 2 WoEigG).

Auf Grund der genannten Regelungen kann daher besipielsweise das (äußere) Dach nicht Teil des Sondereigentums sein. Will nun einer der Doppelhauseigentümer das Dach ausbauen und Dachflächenfenster einbauen wird das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Der Ausbau kann daher nur mit Zustimmung des Nachbarn erfolgen. Gleiches gilt etwa bei der Anbringung von Außenmarkisen, dem Anbringen eines Vordaches oder allen anderen Arbeiten, die die Außenansicht des Gebäudes verändern. Nach § 22 Abs 1 WoEigG ist zwar eine Zustimmung der anderen Eigentümer  nur dann erforderlich, wenn die Rechte des andere Wohnungseigentümers beeinträchtigt werden. Aber gerade bei Änderungen der Gebäudeansicht, kann eine solche Rechtsbeeinträchtigung gut vertreten werden. Dann besteht auch in der “kleinen WEG” eine Zustimmungspflicht. Sind die Nachbarn sich nicht “grün”, läuft es dann bei Fehlen einer sonstigen Vereinbarung fast zwangsläufig auf Streit und letztlich auf ein Gerichtsverfahren hinaus.

Abhilfe kann hier nur eine ausgewogene Teilungserklärung bringen. In einer “guten” Teilungserklärung werden bereits die vorhersehbaren “Standard-Fälle” vorab dahingehend geregelt, dass für die typischen Veränderungen wie Dachbodenausbau, Markisen, Wintergärten oder Fensteraustausch eine Zustimmung des Nachbarn nicht erforderlich ist, da hierfür gegenseitig eine “generelle Zustimmung” in der Teilungserklärung vorgenommen wird. In der “schlechten” Teilungserklärung sind solche Regelungen leider nicht enthalten, hier wird meist nur auf das WohnungseigentumsGesetz verwiesen, so dass im Konfliktfall der Streit vorprogrammiert ist.

Eine  schlechte Teilungserklärung birgt auch noch weitere Gefahren:

Bei solchen “Kleinst-WEGs” fehlen oft Regelungen über  die Gemeinschaftsflächen, insbesondere Zufahrten. Im Außenverhältnis – also gegenüber Dritten – haften die Mitglieder der WEG gemeinsam als WEG (einer teilrechtsfähigen Gemeinschaft). Fällt  der Postbote im Winter auf der ungeräumten und seit Tagen vereisten Zufahrt, kann er seinen Schadens- und Schmerzensgeldanspruch gegenüber der WEG geltend machen, und sich im Falle der insolventen WEG das solventere WEG-Mitglied als Schuldner aussuchen, auch wenn dieser die fehlende Räumung nicht verursacht hat. Um zumindest im Innenverhältnis bei schuldhaftem Verhalten des anderen Teils zu einem Ausgleich zu gelangen sollte eine Vereinbarung über die Aufteilung der Streu- und Räumungspflicht erfolgen. Fehlt diese, haften beide Teile zu gleichen Anteilen für Schäden Dritter, ohne eine Möglichkeit des Innenausgleichs.

Selbst wenn man mit dem derzeitigen WEG-Nachbarn gut zusammenlebt, können die mit diesem getroffenen Regelungen nur dann auf einen eventuellen zukünftigen Erwerber übergehen, wenn Sie als ordentliche WEG-Beschlüsse  schriftlich dokumentiert sind oder noch besser in der Teilungserklärung enthalten sind. Denn nur dann gehen Sie als dingliche Verpflichtungen auf den Erwerber eines Grundstücks über.

Die obigen Probleme stellen nur einen kleinen Teil der möglichen Konflikte dar, die drohen, wenn das nachbarschaftliche Verhältnis belastet und die Regelungen der Gemeinschaft nur unzureichend sind.

Daher gilt auch hier, dass klare Regelungen am Anfang den Streit am Ende am besten verhindern.