Der in Notarverträgen allgemein übliche Gewährleistungsausschluss, wonach Ansprüche wegen etwaiger Mängel am Grundstück oder dem Gebäude selbst ausgeschlossen werden, ist für den Verkäufer einer Immobilie keineswegs als Freibrief zu verstehen. Allzu sorglosen Anpreisungen und Erklärungen zum Zustand des Objekts ("topsaniert", "regelmäßig gewartet") steht bereits die sog. Arglisthaftung entgegen, die sich vertraglich auch nicht wirksam ausschließen lässt. Es liegt auf der Hand, dass der Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht verschweigen darf und deshalb ggf. hierfür auch haften muss. Dies gilt z.B. für bekannte Altlasten, Holzwurmbefall eines Fachwerkhauses oder Schimmelbildung infolge eines Wasserschadens.
Wie das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz in einer neueren Entscheidung deutlich gemacht hat, kann es zu einer nachträglichen Haftung des Verkäufers aber auch in weit weniger eindeutigen Fällen kommen:
Dort hatte der Verkäufer nicht etwa einen ihm selbst bekannten Mangel verschwiegen, aber anlässlich der Besichtigung des zu verkaufenden Flachdach-Bungalows auf Frage des Käufers zum Zustand des Dachs lediglich ins Blaue hinein geäußert, dass dieses "neu gemacht" worden sei. Hierbei hatte der Verkäufer jedoch weder darauf hingewiesen, dass er selbst nur einen eingeschränkten Kenntnisstand hatte (die Information stammte vom Voreigentümer), noch dass er das Objekt selbst nur kurzzeitig genutzt hatte. Im Hinblick auf das für den Verkäufer erkennbare Interesse des Erwerbers am Zustand des Dachs - das bei einem Flachdach ohnehin auf der Hand liegt - sah das OLG hierin ein arglistiges Handeln des Verkäufers (OLG Koblenz, Urt. vom 19.10.2011, Az. 1 U 113/11).
Unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führte das OLG nämlich aus, dass ein arglistiges Verhalten des Verkäufers bereits darin zu erblicken sei, wenn dieser zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss des Kaufinteressenten hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben mache.
Hiernach ist festzuhalten, dass bei der Veräußerung einer Immobilie bereits im Vorfeld des eigentlichen Vertragsabschlusses, also schon während des ersten Besichtigungstermins, ein besonderes Augenmerk darauf zu legen ist, was gegenüber dem Kaufinteressenten erklärt wird. Hierbei kann es ebenso schädlich sein, bestimmte Dinge zu verschweigen wie es sich auch nachteilig auswirken kann, sich zu bestimmten Umständen unbedacht zu äußern. Es empfiehlt sich deshalb im Zweifelsfalle bereits vor bzw. während der Vertragsverhandlungen ggf. anwaltlichen Rat einzuholen, damit aus gut gemeinten Erklärungen gegenüber dem Interessenten später kein Boomerang wird.
