In Formularmietverträgen wird der Mieter regelmäßig verpflichtet, während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen auszuführen. Ergänzend wird diese Verpflichtung in sehr vielen Verträgen durch eine sogenannte Abgeltungsklausel. Diese wird relevant, wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht, bevor die festgelegten Renovierungspflichten abgelaufen sind. Danach wäre der Mieter grundsätzlich nach der Renovierungsklausel noch nicht zu irgendwelchen Renovierungsarbeiten verpflichtet. Die Abgeltungsklausel sollte eigentliche den Vermieter dahingehend sichern, dass er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit erhält. Diese Abgeltungsklausel bestimmt üblicherweise, dass der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, durch eine anteilige Zahlung entsprechend seiner Wohnzeit die Kosten für die Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen nachkommt.
Der BGH hat diese Klausel als unwirksam angesehen. Er meint, dass Abgeltungsklauseln, die auf einer starren Berechnungsgrundlage beruhen, den Mieter unangemessen benachteiligen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zuließen. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führe nach Ansicht der Rechtsprechung eine starre Abgeltungsklausel dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet werde, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche.
Praxistipp:
Eventuelle eine neue Klausel einführen, die es zulässt, dass die Renovierungsklausel variabel gehandhabt werden kann. Man könnte sich vorstellen, eine solche Klausel mit dem Vermerk zu versehen, "in der Regel" etc.
Auf jeden Fall müssen nahezu sämtliche Mietverträge überarbeitet werden.
