Offene Immobilienfonds, Aufklärungs- und Beratungsfehler und die Verjährungsfrage

Offene Immobilienfonds, Aufklärungs- und Beratungsfehler und die Verjährungsfrage
25.05.2013470 Mal gelesen
Ab welchem Zeitpunkt musste zu möglichen Schließungen von offenen Immobilienfonds aufgeklärt werden. Die fehlende notwendige Aufklärung hat ein Schadensersatzanspruch zur Folge. Die Verjährungsfrage sollte so schnell wie möglich geklärt werden.

Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzungen müssen immer dargelegt und bewiesen werden, wobei gewisse Pflichten, insbesondere Aufklärungspflichten die Bank oder der Makler zu beweisen haben.

Die Misere bei den offenen Immobilienfonds, die zahlreich geschlossen sind und teilweise abgewickelt werden, ist bekannt. Viele Anleger ärgern sich und fühlen sich in Bezug zu möglichen Schließungen und Abwicklungen auch falsch beraten (Regelung in § 81 InvG).

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage ab welchem Zeitpunkt die Berater den Anleger hierzu aufklären mussten.

Da die Fragen hierzu noch relativ neu sind hat sich noch keine klare Rechtsprechung vorallem noch keine klare höchstrichterliche Rechtsprechung herausgebildet.

Nebenbei sei erwähnt, dass solche Fonds in der Vergangenheit sogar als mündelssicher beurteilt und eingestuft wurden. Diese Einstufung war und ist falsch. Das Risiko einer Schließung eines offenen Immobilienfonds gibt es solange schon wie dies gesetzlich geregelt ist. Eine Einstufung eines Fonds als mündelssicher und damit zur Frage der Sicherheit hat man auf die Risiken zu schauen und nicht praktischer Weise auf vergangene Renditen, wenn diese auch jahrelang über Ausschüttungen geflossen sind. Dass z.B. Familiengerichte solche Einstufungen jahrelang vornahmen zeigt, dass weder Verständnis noch Kenntnisse zu den Risiken bei den Familiengerichten vorhanden waren. Denn es ist nach der Auffassung des Verfassers schon abenteuerlich und letztlich ein klassischer Anlagefehler, wenn ich vergangene kontinuierliche Renditen in Form von Ausschüttungen in den Vordergrund stelle und Risiken entweder garnicht kenne oder diese als eine theoretische Möglichkeit abtue.

Jedenfalls gab es spätestens seit den Jahren 2005 und 2006 in der Presse immer wieder und vermehrt klare Mitteilungen, die die Probleme dieser Fonds aufzeigten, z.B. dass aus Immobilienfonds geflüchtet wird u.s.w.

Urteile hierzu gibt es beispielhaft vom Landgericht Frankfurt und vom Landgericht Berlin. Hierzu kann klargestellt werden, dass auf jeden Fall ab den Jahren 2008 und 2009 auf die Schließungen hingewiesen werden musste. Das Landgericht Frankfurt geht sogar davon aus, dass es sich um eine generelle Hinweispflicht handelt. Wobei hierzu weiter erwähnt sei, dass es innerhalb des Landgerichts Frankfurt verschiedene Beurteilungen gibt. Eine Kammer hat jedoch sogar deutlich gemacht, dass aufgrund der generellen Hinweispflicht und den tatsächlichen Umständen eine Bank ab dem Jahre 2008 bei fehlender Aufklärung diese fehlende Aufklärung zu möglichen Schließungen vorsätzlich unterlassen hat. Dies tangiert insbesondere die Verjährung wenn eine Bank beraten hat, da damals zugunsten der Banken die priviliegierte Regelung des § 37 a WpHG galt.

Bereits im Jahre 2005 musste der erste offene Immobilienfonds geschlossen werden. Dies erfolgte am 13.12.05 als der DB Real Estate vorübergehend geschlossen wurde.

Weiter kann davon ausgegangen werden, dass unfgefähr ab September 2008 aufgrund der Finanzkrise zum Risiko von Schließungen hingewiesen werden musste.

Und selbstverständlich kann davon ausgegangen werden, dass über das Risiko von Schließungen aufzuklären ist, wenn in Bezug zu einem bereits geschlossenen offenen Immobilienfonds zur Beteiligung geraten wurde oder andererseits ohne konkrete weitere Aufklärung zum Halten eines bereits geschlossenen Fonds geraten wurde.

Ein weiterer Beratungsfehler ist relevant, wenn über negative Presseberichte zu offenen Immobilieinfonds, die es in einer ganzen Anzahl gab, seit dem Jahre 2005 und 2006 nicht aufgeklärt wurde.

Nach Einschätzung des Verfassers kann spätestens nach der ersten Schließung eines offenen Immobilienfonds im Dezember 2005 nicht mehr von einem theoretischen oder rein theoretischen Risiko einer Schließung gesprochen werden.

DIE VERJÄHRUNG IST EIN PROBLEM.

Der Anleger, der immer noch in solchen offenen Immobilienfonds investiert ist kann vorallem hinsichtlich der Verjährung nur geraten werden seine Investition zeitnah hinsichtlich Aufklärungs- und Beratungsfehlern überprüfen zu lassen.

Wenn der Anleger von einer Bank vor dem 5.8.09 beraten wurde, tritt grundsätzlich eine taggenaue dreijährige Verjährung ein (§ 37 a WpHG). Das heißt, dass dann eine Verjährung nicht in jedem Fall aber in der Regel drei Jahre nach der Falschberatung eintrat.

Bei einer Beratung nach dem oben genannten Zeitpunkt jedoch nicht mehr. Weiter galt § 37 a WpHG nicht für freie Makler bzw. nicht für bankungebundene Berater.

Unabhängig von dieser vergangenen, zugunsten der Banken wirkenden speziellen Verjährungsregelung ist die Verjährung hinsichtlich der Fristen grundsätzlich in § 199 BGB geregelt. Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen, wenn der Anleger den Anspruchsgegner und den Anspruchsgrund kennt oder grob fahrlässig nicht kennt. Bereits anhand der Formulierung kann ersehen werden, dass diese allgemeine Verjährungsregelung (seit 2001) dazu führt, dass der Nichtjurist schwer oder nur schlecht einschätzen kann, wann in seinem Fall Verjährung eintritt. Ohne Kenntnis tritt grundsätzlich die Verjährung nach 10 Jahren ein. Die Verjährungsfrage sollte jedenfalls kein Anleger dazu verleiten die Sache ruhen zu lassen oder auf die Zukunft zu setzen etc.

Nicht unerwähnt bleiben soll, dass bei jeder Prüfung bzw. einer Auswertung natürlich alle möglichen Aufklärungs- und Beratungsfehler überprüft werden müssen.

Dies betrifft die Aufklärung zu Rückvergütungen bzw. zu Kick-Backs, die Aufklärung zu sonstigen Risiken wie Währungsrisiken etc. und natürlich, ob die Beratung anlegergerecht erfolgte, d.h. ob das Produkt zu den Anlagezielen und dem Risikoprofil des Anlegers passt.