Aufklärungs- und Beratungsfehler und deren Hintergründe bei offenen Immobilienfonds

Aufklärungs- und Beratungsfehler und deren Hintergründe bei offenen Immobilienfonds
19.04.2013278 Mal gelesen
Probleme der offenen Immobilienfonds seit der Jahrhundertwende. Die ersten Schließungen der Fonds und deren Hintergründe. Die Frage ab wann zu den Risiken (mögliche Schließungen etc.) aufgeklärt und beraten werden musste. Und für welche Anleger die offenen Immobilienfonds nicht mehr geeignet waren.

National und auch weltweit gesehen sind die Renditen von Gewerbemieten seit der Jahrhundertwende stetig gefallen. Spätestensseit dem Jahre 2003 sind zunehmend auf deutsche Immobilien konzentrierte offene immobilienfonds in Schwierigkeiten geraten. Leerstände, stagnierende und fallende Mieten kennzeichneten in deutschen Großstädten den Markt der Büroflächen. Wobei seit der Jahrhundertwende demzufolge auch die Ausschüttungen der Fonds sich reduzierten.

Die erste Schließung eines offenen Immobileinfonds ereignete sich im Jahre 2005.

Im März 2007 veröffentlichte derBVI (Verband der Investmentbranche) eine Untersuchung über die Anlegerstruktur offener Immobilienfonds.Die Liquiditätsrisikenoffener Immobilienfonds Ende 2005/ Anfang 2006 waren den Verantwortlichen der Banken und Sparkassen ebenso wenig verborgen geblieben, wie die sich spätestens Anfang 2008 abzeichnenden Entwicklungen auf den Weltkredit- und Immobilienmärkten, die immer öfter mit dem Begriff Finanzkrise in Verbindung gebracht wurden. Die Finanzkrise hat primär mit der Krise der offenen Immobilienfonds jedoch nichts zu tun.

Nebenbei sei auch erwähnt, dass Banken und Sparkassen, die von ihnen angebotene Anlageprodukte mit kritischem Sachverstand einer Bank zu prüfen haben (vgl. z.B. BGH NJW 2008, S. 3700) und hierbei auch Veröffentlichungen einbeziehen müssen.

Die möglichen Schließungen von Fonds sind in § 81 InvG geregelt und stellen schon deshalb ein systemimmanentes Risiko dar und waren keinesfalls nur theoretischer oder abstrakter Natur. Die Schließungen ab dem Jahre 2005 waren die Folge der strukturellen Probleme, d.h. die sinkenden Ausschüttungen und dass Großinvestoren investiert waren und ihre Anteile im großen Umfang verkauften.

Deshalb musste nach Ansicht des Verfassers spätestens seit dem Jahre 2005 über die Probleme der Fonds und zu den Risiken durch mögliche Schließungen aufgeklärt werden. Weiter hätte auch in Beratungsgesprächen auf die Berichterstattung seit dem Jahre 2003 hingewiesen werden müssen. Auch eine Einstufung als risikolose Anlage war nicht mehr gerechtfertigt.

Vor dem Hintergrund der über Jahre verlaufenden Berichterstattung zu diesen Problemen drängt sich auch der Verdacht auf, dass bei der Einstufung offener Immobilienfonds als niedrige Risikoklasse mit niedrigem Risikofaktor und dem Verkauf an risikoscheue bzw. konservative Anleger die Verlustrisiken billigend in Kauf genommen wurden und damit vorsätzlich fehlerhaft aufgeklärt und beraten wurden. Die Privilegierung der Banken durch die taggenaue Verjährung nach drei Jahren gemäß § 37 a WpHG a.F. wäre dann nicht einschlägig. 

Dem Verfasser geht es hier nur darum die Risiken offener Immobilienfonds aufzuzeigen und welche Aufklärungs- und Beratungsfolgen dies ab welchem Zeitpunkt hatte. Höchstrichterliche Rechtsprechung insbesondere zur Frage ob und seit wann über die Möglichkeit von Schließungen offener Immobilienfonds aufgeklärt werden musste fehlt bis heute. Urteile insbesondere von Amts- und Landgerichten gibt es sehr wohl. Aber selbst beim Landgericht Frankfurt am Main (Stadt der Banken) haben verschiedene Richter und Kammern hierzu unterschiedliche Rechtsmeinungen. Dies betrifft wie erwähnt die Frage ob fahrlässig oder gar vorsätzlich über mögliche Schließungen nicht aufgekärt wurde und genauso die Frage ab welchen Zeitpunkt hierzu in Beratungsgesprächen aufgeklärt werden musste. Es gibt am Landgericht Frankfurt am Main auch die Rechtsmeinung, dass vorsätzlich nicht aufgekärt wurde und deshalb der frühere § 37 a WpHG nicht einschlägig ist, d.h. eine taggenaue dreijährige Verjährung nicht eingetreten ist.

Aber darauf kann der Anleger sich für seinen Fall nicht verlassen und auch auf eine höchstrichterliche Rechtsprechung zu dieser Frage, die sich in der Zukunft evtl. noch herausbilden wird kann und sollte der Anleger sich nicht verlassen, da bis dahin seine Ansprüche verjährt sein könnten.

Anleger, die noch in offene Immobilienfonds investiert sind -gleichgültig ob geschlossen oder nicht- wird schon aufgrund der Verjährungsproblematik dringend geraten ihre Beteiligung von einem versierten Rechsanwalt alsbald und insgesamt auf alle möglichen Aufklärungs- und Beratungsfehler prüfen zu lassen.