I.

Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 8. Mai 1984, ihr für die Bebauung der südlichen Teilfläche ihres in der beigeladenen Gemeinde gelegenen Grundstücks Flur Nr. 142/5 mit einem dreigeschossigen Siebenfamilienwohnhaus in Form eines Terrassenhauses einen positiven Vorbescheid zu erteilen. Zuvor hatte sie im Juli 1982 die Genehmigung der Teilung des Grundstücks zum Zwecke der Errichtung von fünf Zweifamilienhäusern und einem Mehrfamilienhaus mit mindestens fünf Wohnungen beantragt. Nach Verlängerung der Bearbeitungsfrist bis zum 16. Dezember 1982 hatte der Beklagte die Teilungsgenehmigung, gestützt auf § 19 Abs. 1 Nr. 2 BBauG, durch Bescheid vom 16. Dezember 1982 erteilt, jedoch wegen des insoweit fehlenden Einvernehmens der Beigeladenen nur unter Ausnahme der für die Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus vorgesehenen südlichen Teilfläche. Auf Widerspruch der Klägerin wurde durch Bescheid vom 6. August 1984 die - uneingeschränkte - Erteilung der Genehmigung wegen Fristablaufs bestätigt, gleichzeitig aber diese - als erteilt geltende - Genehmigung hinsichtlich der genannten südlichen Teilfläche wieder zurückgenommen. Die letztgenannte Einschränkung wurde indes auf erneuten Widerspruch der Klägerin mit Bescheid vom 9. Mai 1985 wegen Versäumung der Jahresfrist für eine Rücknahme aufgehoben.

Die Bauvoranfrage der Klägerin lehnte das Landratsamt ab, weil die beigeladene Gemeinde für den betreffenden Bereich die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen habe, in welchem der für die Terrassenwohnanlage vorgesehene Grundstücksteil als Grünfläche ausgewiesen werden solle; die Beigeladene habe deshalb ihr Einvernehmen zu dem Vorhaben versagt.

Das Verwaltungsgericht hat die nach erfolglosem Widerspruch erhobene Klage mit dem Antrag, den Beklagten zur Erteilung des beantragten Vorbescheides - hilfsweise eines Vorbescheides des Inhalts, daß der betreffende Grundstücksteil bebaubar ist - zu verpflichten, abgewiesen; die aufgrund der - fiktiven - Teilungsgenehmigung zunächst bestehende Bindung für die Bauvoranfrage sei aufgrund der Änderung der rechtlichen Voraussetzungen, nämlich der Aufstellung eines Bebauungsplans, der den Stand der Planreife erreicht habe und andere Vorgaben enthalte, entfallen.

Während des Verfahrens über die von der Klägerin hiergegen eingelegte Berufung ist die Genehmigung des Bebauungsplans Nr. 33 (Baugebiet Dr. Dill) der Beigeladenen vom 23. September 1985 am 13. August 1986 ortsüblich bekanntgemacht worden. Dieser weist die von der Klägerin zur Bebauung vorgesehene Fläche als Grünfläche mit neu anzupflanzenden Hecken, Gehölzen sowie Bäumen aus. In Nr. 5 der textlichen Festsetzungen des Planes heißt es unter anderem, daß der als Grünfläche ausgewiesene südliche Teil des Grundstücks Flur Nr. 142/5 nach Maßgabe des Landratsamts vom Eigentümer wieder aufzuforsten sei. Gegen diesen Bebauungsplan hat die Klägerin Normenkontrollantrag gestellt, über den noch keine Entscheidung ergangen ist.

Das Berufungsgericht hat den Beklagten unter Änderung des erstinstanzlichen Urteils und Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide verpflichtet, der Klägerin den beantragten Vorbescheid zu erteilen. Seine Entscheidung ist im wesentlichen wie folgt begründet:

Die Klägerin sei seit dem 16. Dezember 1982 im Besitz einer kraft Fristablaufs als erteilt geltenden Teilungsgenehmigung, in der über die Bebaubarkeit der südlichen Teilfläche mit einem mindestens fünf Wohnungen umfassenden Mehrfamilienhaus entschieden worden sei. Der innerhalb der Dreijahresfrist des § 21 Abs. 1 BBauG im Mai 1984 beantragte Vorbescheid dürfe demnach nicht aus Gründen versagt werden, die für die Entscheidung über die Teilungsgenehmigung erheblich gewesen seien. Dieser Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung stünden die geringfügigen Unterschiede in der Beschreibung des mit dem Vorbescheidsantrag zur Genehmigung gestellten Vorhabens gegenüber der im Teilungsgenehmigungsantrag angegebenen Nutzung nicht entgegen. Die Bindungswirkung sei auch nicht wegen des nunmehr in Kraft getretenen Bebauungsplans entfallen. Änderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seien nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 12. November 1971 - BVerwG 4 C 53.69 - Buchholz 406.11 § 21 BBauG Nr. 12 = DöV 1972, 499) nur erheblich, wenn sie zeitlich früher lägen als die Antragstellung. Das sei hier nicht der Fall. Bezogen auf die Versagungsgründe des § 20 Abs. 1 BBauG werde die Entscheidung über die Baugenehmigung auf die Teilungsgenehmigung vorverlagert. Eine planende Gemeinde könne allerdings die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung durch eine (vor Antragstellung in Kraft gesetzte) Veränderungssperre ausschließen. Sei hingegen ein Baugenehmigungsantrag bereits gestellt, komme lediglich noch ein Widerruf der Bodenverkehrsgenehmigung wegen nachträglicher Veränderung der Sach- und Rechtslage in Betracht. Ein solcher Widerruf sei aber in der Versagung des Vorbescheids nicht zugleich enthalten. Ob der Bebauungsplanentwurf vor der Antragstellung Planreife erlangt habe, sei unerheblich, weil dies nicht die Unzulässigkeit eines Vorhabens begründen könnte. Daß der Klägerin schon im August 1982 die Aufforstung der betreffenden Teilfläche aufgegeben worden sei, sei städtebaulich ohne Bedeutung. Ferner sei unerheblich, ob sich die Zulässigkeit des Vorhabens infolge der hinzugekommenen Wohnbebauung nunmehr nach § 34 BBauG richten würde, weil dies in bezug auf den Inhalt der zum Zwecke der Bebauung erteilten Bodenverkehrsgenehmigung keine maßgebliche Änderung der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse darstelle.

Gegen dieses Urteil haben die Beigeladene sowie die Landesanwaltschaft als Vertreterin des öffentlichen Interesses Revision eingelegt, die der Senat zur Überprüfung der Voraussetzungen zugelassen hat, unter denen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB die Bindungswirkung einer Bodenverkehrsgenehmigung entfällt.

Die Landesanwaltschaft rügt die Verletzung materiellen Rechts sowie hinsichtlich des im Jahre 1982 ergangenen Aufforstungsbescheides mangelhafte Sachaufklärung. Sie macht im wesentlichen geltend:

Die vom Berufungsgericht im Anschluß an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vorgenommene Einschränkung der Beachtlichkeit nachträglicher Änderungen der rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen sei dem Wortlaut des § 21 Abs. 2 Satz 1 BBauG/BauGB nicht zu entnehmen und stehe insbesondere mit Systematik sowie Sinn und Zweck des Gesetzes nicht im Einklang. Die Vorschrift hätte dann, da Bauanträge erfahrungsgemäß alsbald nach Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung oder nach Eintritt der Genehmigungsfiktion gestellt würden, nur einen ganz geringen Anwendungsbereich. Die umfangreiche Entschädigungsregelung des § 21 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BBauG/BauGB würde weitgehend leerlaufen. Die für Zusagen in § 38 Abs. 3 VwVfG getroffene Regelung spreche ebenfalls gegen eine restriktive Auslegung des § 21 Abs. 2 Satz 1 BBauG.

Die Landesanwaltschaft beantragt,

hilfsweise,

Der Beklagte schließt sich den. Ausführungen der Landesanwaltschaft an.

Die Beigeladene wendet sich ebenfalls gegen die vom Berufungsgericht vertretene Auslegung des § 21 Abs. 2 Satz 1 BBauG/BauGB. Eine Bindungswirkung trete schon nach § 21 Abs. 1 nicht ein, soweit sich die Voraussetzungen nach Erteilung der Teilungsgenehmigung änderten. Insofern begründe Absatz 2 Satz 1 nicht erst eine Ausnahme von der gesetzlichen angeordneten Bindungswirkung, sondern habe nur klarstellende Bedeutung.

Die Beigeladene beantragt,

Die Klägerin beantragt,

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und trägt im wesentlichen vor:

Für die Wahrung der Dreijahresfrist des § 21 Abs. 1 BBauG/BauGB komme es auf den Eingang eines bestimmten Genehmigungsantrages an. In § 21 Abs. 2 BBauG/BauGB gehe es darum, den Absatz 1 für bestimmte Fälle nicht gelten zu lassen. Angesichts dieser regelungstechnischen Verknüpfung und des inhaltlichen Zusammenhangs zwischen beiden Absätzen müsse es auch hier auf die Antragstellung ankommen. Habe der Bürger seinen Genehmigungsantrag rechtzeitig gestellt, so müsse er darauf vertrauen dürfen, daß jedenfalls in bauplanungsrechtlicher Hinsicht keine veränderten Gesichtspunkte mehr auftreten könnten. Nur diese Auslegung entspreche Wortlaut und Sinn der Vorschrift unter Berücksichtigungihrer Entstehungsgeschichte. Der an die Bodenverkehrsgenehmigung anknüpfende Vertrauenstatbestand dürfe nach rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht von der mehr oder weniger verzögerlichen Bearbeitung von Bauanträgen abhängig sein. Ebenso wie eine Bebauungsgenehmigung stelle auch eine Bodenverkehrsgenehmigung kraft ihrer Bindungswirkung einen vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung dar und setzte sich ab Stellung des Bauantrages gegenüber nachfolgenden Sach- und Rechtsänderungen durch. Selbst wenn man aber auch nach der Stellung des Genehmigungsantrages eintretende Änderungen der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse grundsätzlich für erheblich ansehen wollte, könnte der Klägerin, die ihren Vorbescheidsantrag rechtzeitig innerhalb der Dreijahresfrist gestellt habe, der Bebauungsplan Nr. 33 der Beigeladenen nicht entgegengehalten werden, weil dieser erst im August 1986 und damit nach Ablauf der Dreijahresfrist in Kraft getreten sei. Seine Festsetzungen dienten im übrigen nur dazu, Versäumnisse im Verfahren der Bodenverkehrsgenehmigung auszugleichen. Dies sei unvereinbar mit dem von § 21 Abs. 1 BBauG/BauGB bezweckten Schutz des Vertrauens. Die von der Beigeladenen gezielt vorgenommene "Selbstkorrektur" dürfe nach Treu und Glauben keine Berücksichtigung finden.

Der Oberbundesanwalt beim Bundesverwaltungsgericht beteiligt sich nicht am Verfahren.

II.

Die zulässigen Revisionen der Landesanwaltschaft Bayern als Vertreterin des öffentlichen Interesses (vgl. hierzu BVerwGE 7, 226 <227>[BVerwG 11.09.1958 - II C 167/57];  67, 64 <66>[BVerwG 11.03.1983 - 6 P 25/80]) und der beigeladenen Gemeinde, die im Hinblick auf § 36 BauGB durch das angefochtene Urteil des Berufungsgerichts beschwert ist, haben mit dem Ergebnis der Aufhebung der Berufungsentscheidung und der Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz Erfolg.

1.

Das Berufungsgericht hat angenommen, daß für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens der Klägerin der Bebauungsplan Nr. 33 (Baugebiet Dr. Dill) der Beigeladenen außer Betracht zu bleiben habe, weil er erst nach der Stellung des Antrages auf Bauvorbescheid durch die Klägerin am 8. Mai 1984, nämlich am 13. August 1986, in Kraft getreten sei. Damit hat es die bindende Wirkung der Teilungsgenehmigung für die beantragte Bebauungsgenehmigung über die Grenzen ausgedehnt, die ihr in § 21 Abs. 1 und 2 des jetzt zugrunde zu legenden Baugesetzbuchs (BauGB) - das insoweit mit § 21 Abs. 1 und 2 BBauG F. 1979 übereinstimmt - gezogen sind. Das Urteil beruht auf der Verletzung von Bundesrecht.

a)

Nach den für das Revisionsverfahren gemäß § 137 Abs. 2 VwGO bindenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Klägerin seit dem 16. Dezember 1982 im Besitz einer Teilungsgenehmigung, die infolge des Ablaufs der - verlängerten - Bearbeitungsfrist als erteilt gilt (§ 19 Abs. 3 Sätze 3 bis 6 BauGB) und die nicht wirksam widerrufen worden ist. Nach dem Widerspruchsbescheid vom 9. Mai 1985 steht fest, daß die Genehmigungsfiktion, welcher dieselbe Wirkung zukommt wie einer nach § 19 Abs. 1 BauGB ausdrücklich erteilten Genehmigung (vgl. BVerwGE 31, 274 <276 f.>[BVerwG 14.02.1969 - IV C 39/68]), auch für den hier im Streit befindlichen südlichen Grundstücksteil gilt. Bezogen auf diese Teilfläche hat sie die im Genehmigungsantrag als Zweck der Teilung angegebene Bebauung mit einem mindestens fünf Wohnungen umfassenden Mehrfamilienhaus zum Inhalt. Die auf diesen Antrag der Klägerin hin durch Fristablauf eingetretene Genehmigungsfiktion besagt - gleichviel, ob das Grundstück seinerzeit im Innen- oder im Außenbereich gelegen war -, daß der mit der Teilung beabsichtigten Nutzung die in § 19 Abs. 1 Nr. 2 oder Nr. 3, § 20 Abs. 1 Nr. 2 oder Nr. 3 BauGB genannten bauplanungsrechtlichen Versagungsgründe nicht entgegenstehen. Nach § 21 Abs. 1 BauGB darf deshalb Anträgen, die innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung der Genehmigung gestellt werden, nicht entgegengehalten werden, daß das Vorhaben, so wie es als Zweck der Teilung im Antrag auf Teilungsgenehmigung der Behörde unterbreitet war, mit Bauplanungsrecht nicht vereinbar sei. Das gilt nicht nur für Anträge auf (volle) Baugenehmigung, sondern auch für solche, die - wie hier - auf die Erteilung eines Bauvorbescheides über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens als vorweggenommenem Teil der Baugenehmigung ("Bebauungsgenehmigung") zielen (BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1968 - BVerwG 4 C 8.67 - Buchholz 406.11 § 21 BBauG Nr. 6). Das Berufungsgericht hat die Bauvoranfrage der Klägerin, die sich auf ein Siebenfamilienwohnhaus richtet, so ausgelegt, daß mit ihr kein anderes Vorhaben zum Verfahrensgegenstand gemacht worden sei, als es dem Antrag auf Genehmigung der Teilung zugrunde gelegen habe ("Mehrfamilienhaus mit mindestens fünf Wohnungen"). Gegen diese Auslegung ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.

b)

Die Klägerin hat ihren Vorbescheidsantrag noch vor Ablauf von drei Jahren seit Eintritt der Genehmigungsfiktion gestellt. Aus den in § 20 Abs. 1 BauGB genannten städtebaulichen Gründen darf der beantragte Bauvorbescheid danach nur dann versagt werden, wenn die Teilungsgenehmigung ihre bindende Wirkung für die beantragte Bebauungsgenehmigung trotz der noch laufenden Dreijahresfrist verloren hat. Das richtet sich nach § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Hiernach gilt Absatz 1 dann nicht, wenn sich die für die Erteilung der Genehmigung maßgebenden rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen geändert haben. Abweichend von der Auffassung des Berufungsgerichts sind insoweit auch solche Änderungen erheblich, die erst nach der Stellung eines Antrages eintreten. Deshalb ist im vorliegenden Fall auch der am 13. August 1986 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 33 (Baugebiet Dr. Dill) der Beigeladenen als rechtliche Änderung in Betracht zu ziehen. Er weist die von der Klägerin zur Bebauung vorgesehene Teilfläche als Grünfläche aus und enthält im übrigen die in § 30 Abs. 1 BauGB vorgeschriebenen Mindestfestsetzungen. Sofern er gültig und daher auf ihn abzustellen ist, wäre das Vorhaben der Klägerin gemäß § 30 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig.

Im einzelnen gilt folgendes:

Das Berufungsgericht, das dem Bebauungsplan nicht die Bedeutung einer Änderung der für die Teilungsgenehmigung maßgeblichen Verhältnisse im Sinne des § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB beigemessen hat, weil er erst nach der Stellung des Antrages auf Erteilung des Bauvorbescheides in Kraft getreten sei, hat zur Begründung seiner Auffassung auf das Urteil des erkennenden Senats vom 12. November 1971 - BVerwG 4 C 53.69 - (Buchholz 406.11 § 21 BBauG Nr. 12) verwiesen. Der Senat hat dort ausgeführt, aus dem Zusammenhang, der zwischen den beiden ersten Absätzen des - seinerzeit noch in der Fassung des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) geltenden - § 21 BBauG bestehe, ergebe sich, daß Absatz 2, der auf Absatz 1 Bezug nehme und ihn für bestimmte Fälle nicht gelten lassen wolle, nicht mehr eingreifen solle, sobald der Genehmigungsantrag, auf den Absatz 1 zeitlich abstelle, eingegangen sei. Der erkennende Senat hat erhebliche Zweifel, ob er diese Auslegung, die in der Literatur zum Teil zustimmend referiert wird (Battis-Krautzberger-Löhr, BauGB <2. Auflage 1987>, § 21 Rn. 11; Taegen in Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, § 21 Rn. 7 a.E.; Zinkahn in Ernst-Zinkhahn-Bielenberg, BauGB § 21 Rn. 38; Schrödter, BBauG <4. Auflage 1980>; § 21 Rn. 11), die aber auch deutlichen Widerspruch erfahren hat (vgl. Franßen, Baurecht 1976, 305 ff. sowie - ihm folgend - Dürr in Brügelmann-Grauvogel, BBauG § 21 Rn. 16 und OVG Münster BRS 35, Nr. 30 <S. 84>), für § 21 BBauG in der seinerzeit anzuwendenden Fassung aufrechterhalten könnte. Für das seit 1979 geltende Recht vermag er ihr jedenfalls nicht mehr zu folgen:

§ 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB ordnet für den Fall der Änderung der Verhältnisse als Rechtsfolge an, daß Absatz 1 nicht gilt. Der Wortlaut gebietet nicht, die Bezugnahme auf Absatz 1 auch auf die dort geregelte Antragstellung innerhalb der Dreijahresfrist zu erstrecken; er läßt vielmehr auch durchaus die Deutung zu, daß unter den in Absatz 2 Satz 1 genannten Voraussetzungen die in Absatz 1 angeordnete Bindungswirkung nicht gelten soll, ohne daß es dafür auf den Zeitpunkt der Stellung eines Antrages ankommt.

Die letztgenannte Auffassung entspricht der Gesetzessystematik und dem Inhalt der in § 21 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB enthaltenen Regelungen. § 21 Abs. 1 BauGB ordnet an, daß die bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkte, die gemäß § 20 Abs. 1 BauGB für die Entscheidung über die Teilungsgenehmigung rechtserheblich waren, in einem späteren Genehmigungsverfahren nicht erneut und mit abweichendem Ergebnis geprüft werden dürfen. Voraussetzung hierfür ist, daß innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Teilungsgenehmigung ein Bauantrag eingeht, über den die Baugenehmigungsbehörde dann zu entscheiden hat. Die Vorschrift des Absatzes 1 regelt also eine zeitlich begrenzte Bindungswirkung für künftige Genehmigungsverfahren zugunsten des Inhabers einer Teilungsgenehmigung: Für Bauanträge, die erst nach Ablauf der Dreijahresfrist gestellt werden, gilt - auch in bauplanungsrechtlicher Hinsicht - wieder der allgemeine Grundsatz, daß die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens sich nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung richtet; ist der Antrag aber rechtzeitig gestellt worden, so ist schon damit gesichert, daß die in der Teilungsgenehmigung enthaltene planungsrechtliche Beurteilung weiter gilt, auch wenn die behördliche Entscheidung erst nach Ablauf von drei Jahren ergeht. - § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB regelt als Ausnahme hiervon, daß die Bindungswirkung, so wie sie in Absatz 1 geregelt ist, im Falle einer nachträglichen Änderung der maßgeblichen Verhältnisse nicht eingreifen soll. Damit bestätigt der Gesetzgeber, daß es für die inhaltliche Reichweite der Bindungswirkung (nur) auf die Gründe ankommt, die nach § 20 Abs. 1 BauGB rechtserheblich "waren". Mit dieser - materiellrechtlichen - Regelung kehrt der Gesetzgeber ebenfalls zur Regel zurück, daß für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens grundsätzlich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung maßgeblich ist. Allerdings löst eine Versagung der Baugenehmigung wegen einer Änderung der maßgeblichen Verhältnisse gemäß Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 eine Pflicht zur Entschädigung aus. Auch insoweit gilt aber übrigens die zeitliche Grenze, wonach der Bauantrag innerhalb von drei Jahren seit Erteilung der Teilungsgenehmigung gestellt worden sein muß. Über diesen Zeitpunkt hinaus reicht die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung nach Absatz 1 von vornherein nicht.

Die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung hat mithin eine zeitliche Grenze (drei Jahre) und eine inhaltliche Grenze (Gründe, die für die Teilungsgenehmigung erheblich waren bzw. gleichbleibende rechtliche und tatsächliche Verhältnisse). Der Zeitpunkt der Antragstellung ist bedeutsam für die Einhaltung der zeitlichen Grenze: Die Dreijahresfrist berechnet sich bis zum Eingang des Antrages bei der Behörde; die Bearbeitungsdauer bei der Behörde, auf die der Antragsteller kaum Einfluß hat, braucht von ihm nicht mit einkalkuliert zu werden. Zu der genannten inhaltlichen Grenze der Bindungswirkung hat dies thematisch keinen Bezug (zur Entstehungsgeschichte der in der Ursprungsfassung des Entwurfs beide Grenzen in einem Absatz zusammenfassenden Vorschrift vgl. auch BT-Drs. III/336 <zu § 25> und dazu S. 68 sowie BT-Drs. III/1794, S. 20, § 25 <zu Drs. 1794 S. 7 f. § 25>). Dafür, daß der Antragsteller mit dem von ihm gewählten Zeitpunkt der Einreichung eines Antrages auch darüber bestimmen könnte, welches Recht die Behörde anzuwenden hat bzw. die Anwendbarkeit nach Antragstellung in Kraft tretenden neuen Rechts ausschließen könnte, gibt es keinen überzeugenden Grund; eine solche Verknüpfung läßt sich dem § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht entnehmen.

Eine weitergehende Bindungswirkung, die sich auch gegenüber nach der Stellung eines Bauantrages eintretenden Änderungen der rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen durchsetzen würde, wäre insbesondere mit Sinn und Zweck der Teilungsgenehmigung, wie sie in den §§ 19 ff. BauGB geregelt ist, nicht zu vereinbaren. Schon das Gesetz zur Beschleunigung von Verfahren und zur Erleichterung von Investitionsvorhaben im Städtebaurecht vom 6. Juli 1979 (BGBl. I S. 949), durch das den Bestimmungen des Zweiten Abschnitts des Zweiten Teils im wesentlichen ihre in das Baugesetzbuchübernommene, jetzt geltende Fassung gegeben worden ist, hat in § 19 BBauG an die Stelle der in weitem Umfang auch für Auflassungen geltenden Bodenverkehrsgenehmigung die reine Teilungsgenehmigung gesetzt. Mit der ersatzlosen Streichung der Vorschriften über die Auflassungsgenehmigung für Außenbereichsgrundstücke ist insbesondere die Möglichkeit entfallen, den Käufer eines solchen Grundstücks schon durch das Verfahren der Bodenverkehrsgenehmigung vor dem Erwerb unbebaubarer Flächen zu schützen. Eine vollständige Streichung der Vorschriften über den Bodenverkehr, wie sie der Bundesrat vorgeschlagen hatte, lehnte der Gesetzgeber im Hinblick auf die städtebauliche Sicherungsfunktion der Bodenverkehrsgenehmigung ab. Zur Verstärkung dieser Sicherungsfunktion wurde gleichzeitig durch einen neuen § 20 Abs. 2 BBauG die Möglichkeit geschaffen, bei der Teilung stärker als bisher städtebaulichen Ordnungsgesichtspunkten Rechnung tragen zu können (vgl. BT-Drs. 8/2451, S. 19 ff.). Aufgrund der genannten Gesetzesänderungen steht nunmehr die öffentlich-rechtliche Sicherungsfunktion der Teilungsgenehmigung im Vordergrund; ihre privatrechtliche Schutzfunktion hat demgegenüber wesentlich an Bedeutung verloren (vgl. Urteile vom 16. November 1984 - BVerwG 4 C 7.82 - ZfBR 1985, 89 = NJW 1985, 1354 und vom 19. November 1987 - BVerwG 4 C 42.85 - Buchholz 406.11 § 20 BBauG Nr. 19 = NJW 1988, 1226). Der Gesetzgeber brachte außerdem mit einer Neufassung des § 21 Abs. 1 BBauG die sich aus dem Prüfungsumfang (§ 20) ergebende rechtliche Bindung für das spätere Baugenehmigungsverfahren deutlicher als bisher zum Ausdruck (vgl. BT-Drs. 8/2451, S. 22 <zu Nr. 8>). - Stellt die Teilungsgenehmigung in ihrer jetzigen Ausgestaltung nach alledem schwergewichtig ein Instrument zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung dar, so entspricht es diesem Zweck, daß sie Bindungswirkung für spätere Bauanträge nur insoweit entfaltet, als die Verhältnisse, die für ihre Erteilung maßgebend waren, die gleichen geblieben sind; ändern sich dagegen nachträglich die rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen für die bauplanungsrechtliche Beurteilung des mit dem Teilungsgenehmigungsantrag zur Prüfung unterbreiteten Nutzungszwecks, so können sich die veränderten städtebaulichen Gesichtspunkte gegenüber dem Schutzinteresse des Inhabers einer Teilungsgenehmigung durchsetzen. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats sind die Gemeinden als Träger der Planungshoheit befugt, gerade auch in Reaktion auf Bauanträge durch eine politische Entscheidung die planungsrechtlichen Beurteilungsgrundlagen für ein Vorhaben noch - wenn auch unter Umständen nur gegen Entschädigung - zu ändern (vgl. etwa Urteil vom 7. Februar 1986 - BVerwG 4 C 43.83 - Buchholz 406.11 § 36 BBauG Nr. 35 = NVwZ 1986, 556 mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BVerwGE 70, 227 <230>[BVerwG 26.10.1984 - 4 C 53/80];  81, 111 <118, 120 f. [BVerwG 16.12.1988 - 4 C 48/86]>).

Die Tragweite einer Bebauungsgenehmigung, mit der als vorweggenommenem Ausschnitt aus dem feststellenden Teil der Baugenehmigung verbindlich über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens in der Weise entschieden wird, daß sich die dem Inhaber der Genehmigung vermittelte Rechtsposition auch gegenüber späteren Rechtsänderungen durchsetzen kann (BVerwGE 48, 242 <245>[BVerwG 23.05.1975 - IV C 28/72];  68, 241 <243>[BVerwG 06.12.1983 - 8 B 59/83];  69, 1 <2 f. [BVerwG 03.02.1984 - 4 C 39/82]>), hat die Teilungsgenehmigung nach der dem Gesetz zugrundeliegenden Wertung der gegenläufigen Interessen - auch innerhalb der Dreijahresfrist des § 21 Abs. 1 BauGB - nicht. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit der in § 21 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BauGB getroffenen Entschädigungsregelung zum Ausdruck gebracht, daß ihm an einem Kompromiß zwischen dem öffentlichen Interesse an der Sicherung und Durchsetzung der (veränderten) städtebaulichen Planung und dem privaten Vertrauensinteresse an der Maßgeblichkeit der die Teilungsgenehmigung tragenden planungsrechtlichen Beurteilung für spätere Bauanträge gelegen ist: Nachträglich eintretende Änderungen der rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen sollen - ungeachtet der der Teilungsgenehmigung zugrundeliegenden, dem Antragsteller günstigen bebauungsrechtlichen Prüfung des Vorhabens - die Versagung einer Genehmigung rechtfertigen; jedoch soll für die dadurch eintretende Wertminderung des Grundstücks und für die im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung im Vertrauen auf die Teilungsgenehmigung gemachten und nunmehr nutzlosen Aufwendungen eine angemessene Entschädigung in Geld geleistet werden. Die Teilungsgenehmigung stellt damit in ihrer Bindungswirkung eine spezialgesetzliche Form der Zusicherung dar, die gemäß § 38 Abs. 3 VwVfG ebenfalls unter dem Vorbehalt der gleichbleibenden Sach- und Rechtslage steht (vgl. insoweit schon den Beschluß vom 9. November 1967 - BVerwG 4 B 113.66 - BRS 18, Nr. 66, worin der Senat der Wohnsiedlungsgenehmigung eine "Zusagewirkung kraft Gesetzes" zuerkannt hat).

Die dargestellten Grundsätze für die Auslegung des § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB haben - anders als die Klägerin meint - Bedeutung auch für den hier zu entscheidenden Fall. Die Klägerin vertritt die Auffassung, der Bebauungsplan Nr. 33 der Beigeladenen könne der Zulässigkeit ihres Vorhabens jedenfalls deshalb nicht entgegenstehen, weil er nicht nur nach der Stellung ihres Vorbescheidsantrages, sondern auch erst nach Ablauf der bis zum 16. Dezember 1985 laufenden Dreijahresfrist des § 21 Abs. 1 BauGB in Kraft getreten sei. Dieser Auffassung ist indes nicht zu folgen. Der Ablauf der in § 21 Abs. 1 BauGB geregelten Frist von drei Jahren seit Erteilung der Teilungsgenehmigung, innerhalb derer der Bauantrag gestellt sein muß und von der Klägerin hier auch gestellt worden ist, löst keine Sperre für die Beachtlichkeit von nachträglichen Änderungen der maßgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen aus. Für eine solche inhaltliche Verknüpfung zwischen Absatz 1 und Absatz 2 des § 21, ist angesichts der bereits dargelegten Bedeutung der zeitlichen Grenze für die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung von vornherein kein Raum.

2.

Das den Beklagten zur Erteilung der Bebauungsgenehmigung verpflichtende Urteil des Berufungsgerichts erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig. Die Entscheidung über die Klage hängt davon ab, ob sich nach der Stellung des Vorbescheidsantrages die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse, die für die Teilungsgenehmigung maßgebend waren, geändert haben. Dies ist - wie dargelegt - dann der Fall, wenn der am 13. August 1986 in Kraft getretene Bebauungsplan der Beigeladenen gültig ist. Das Berufungsgericht hat die Gültigkeit des Bebauungsplans nicht geprüft, weil es von seinem Rechtsstandpunkt aus hierauf nicht ankam. Auch möglichen anderen nachträglichen Änderungen, die der Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung entgegenstehen könnten, ist das Berufungsgericht von seiner Rechtsauffassung aus nicht weiter nachgegangen. Die Sache ist deshalb gemäß § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Von einer Aussetzung des Verfahrens gemäß § 94 VwGO im Hinblick auf das beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof gegen den Bebauungsplan Nr. 33 (Baugebiet Dr. Dill) anhängige Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO (VGH Nr. 14 N 86.02242) hat der Senat abgesehen, über die Gültigkeit des Bebauungsplans kann auch in dem anhängigen Klageverfahren inzident entschieden werden.

Auf die von der Landesanwaltschaft Bayern im Zusammenhang mit dem Aufforstungsbescheid erhobene Verfahrensrüge mangelnder Sachaufklärung kommt es - deren Zulässigkeit unterstellt - nicht mehr an.