Bundesgerichtshof
Urt. v. 24.02.1994, Az.: III ZR 6/93

Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung des Berufungsurteils zur Abweisung der Klage. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch weder aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung noch wegen enteignungsgleichen Eingriffs zu.

I. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings eine Amtspflichtverletzung der Bediensteten der Beklagten zu Recht bejaht. Es geht zutreffend davon aus, daß die Rechtswidrigkeit des Bescheides vom 14. Juli 1986 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 7. November 1986 durch das Urteil des H. Oberverwaltungsgerichts vom 22. August 1986 auch zwischen der Beklagten und der im Verwaltungsrechtsstreit beigeladenen Klägerin (§§ 121 Nr. 1, 63 Nr. 3 VwGO) rechtskräftig festgestellt ist (Senat BGHZ 93, 87, 90 f [BGH 15.11.1984 - III ZR 70/83];  118, 253, 255) [BGH 21.05.1992 - III ZR 158/90]. Da die Bediensteten der Beklagten den Vorbescheidsantrag des Grundstückskäufers somit zu Unrecht abgelehnt und auch den hiergegen eingelegten Widerspruch zurückgewiesen haben, haben sie eine Amtspflichtverletzung begangen. Ist ein Antrag auf eine Baugenehmigung oder einen Bauvorbescheid im Sinne des Antragstellers entscheidungsreif, so hat die Behörde den Antrag ordnungsgemäß und rechtzeitig positiv zu bescheiden. Eine Verzögerung der Entscheidung und erst recht eine Ablehnung des Antrags stellen in der Regel eine Amtspflichtverletzung dar (Senatsurteil vom 11. Juni 1992 - III ZR 210/90 - BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Baugenehmigung 6 und GG vor Art. 1/enteignungsgleicher Eingriff, Bausperre 6 = WM 1992, 1858; Senatsbeschluß vom 23. Januar 1992 - III ZR 191/90 - BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Bauvorbescheid 2 = VersR 1992, 1354 [BGH 23.01.1992 - III ZR 191/90]).

2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin sei "Dritter" im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB gewesen, hält jedoch den Rügen der Revision nicht stand.

a) Ob der Geschädigte "Dritter" im Sinne des § 839 Abs. 1 BGB ist, richtet sich danach, ob die Amtspflicht - wenn auch nicht notwendig allein, so doch auch - den Zweck hat, gerade sein Interesse wahrzunehmen. Nur wenn sich aus den die Amtspflicht begründenden und sie umreißenden Bestimmungen sowie aus der besonderen Natur des Amtsgeschäfts ergibt, daß der Geschädigte zu dem Personenkreis zählt, dessen Belange nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt und gefördert werden sollen, besteht ihm gegenüber bei schuldhafter Pflichtverletzung eine Schadensersatzpflicht. Hingegen ist anderen Personen gegenüber, selbst wenn die Amtspflichtverletzung sich für sie mehr oder weniger nachteilig ausgewirkt hat, eine Ersatzpflicht nicht begründet. Es muß mithin eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten "Dritten" bestehen (Senat BGHZ 93, 87, 91 [BGH 15.11.1984 - III ZR 70/83]/92; 106, 323, 331; 108, 224, 227; 110, 1, 9; jeweils m.w.N.).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist die Klägerin nicht als "Dritter" im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen.

b) Bei Bauverwaltungsakten - Baugenehmigungen oder, wie hier, Bauvorbescheiden - kann der Kreis der geschädigten Dritten unterschiedlich zu bestimmen sein, je nachdem ob es um die Erteilung oder um die Versagung des betreffenden Bescheides geht (Senatsurteil vom 6. Mai 1993 - III ZR 2/92 - VersR 1993, 966, für BGHZ 122, 317 vorgesehen, m.w.N.; Senatsurteil vom 23. September 1993 - III ZR 139/92 - WM 1993, 2135, für BGHR vorgesehen).

aa) Die - positiv erteilte - Baugenehmigung oder der entsprechende Bauvorbescheid ist nicht an die Person des Antragstellers gebunden, sondern auf das Grundstück und das Bauvorhaben bezogen. Deshalb ist bei der Erteilung eines Vorbescheides - jedenfalls in den Grenzen eines überschaubaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs - nicht nur auf die Interessen des Antragstellers selbst, sondern auch auf diejenigen der Personen in individualisierter und qualifizierter Weise Rücksicht zu nehmen, die im berechtigten, schutzwürdigen Vertrauen auf den Bescheid unmittelbar die Verwirklichung des konkreten Bauvorhabens in Angriff nehmen wollen und zu diesem Zweck Aufwendungen für die Planung des Vorhabens tätigen (Senatsurteil vom 6. Mai 1993 aaO S. 968). Dies gilt selbst dort, wo eine Rechtsnachfolge in die durch den Bauvorbescheid begründete Rechtsposition nach dem jeweiligen einschlägigen Landesrecht nicht möglich ist (Senatsurteile vom 6. Mai 1993 und vom 23. September 1993, jeweils aaO).

bb) Demgegenüber ist dann, wenn die Behörde einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheides zu Unrecht abgelehnt hat, grundsätzlich nur der Antragsteller - hier der Käufer - in seinen durch § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB geschützten Belangen betroffen. Der Versagung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheides kommt nämlich in der Regel einem anderen als dem Antragsteller gegenüber keine materielle Bestandskraft im Sinne einer Feststellungswirkung zu. Die bestandskräftige Versagung einer Baugenehmigung berechtigt die Behörde daher nicht, einen neuen Bauantrag ohne Sachprüfung abzulehnen (BVerwGE 48, 271; Senatsurteile vom 6. Mai 1993 und 23. September 1993, jeweils aaO; Senatsurteil vom 6. Juni 1991 - III ZR 221/90 - WM 1991, 1425 [BGH 06.06.1991 - III ZR 221/90]; vgl. auch Senat BGHZ 119, 365, 367). Eine solche Befugnis besteht nur, wenn eine Klage auf Erteilung der Genehmigung bzw. des Vorbescheides rechtskräftig abgewiesen worden ist, auch dann aber lediglich zwischen den Beteiligten des Verwaltungsrechtsstreits und ihren Rechtsnachfolgern; zu ihnen gehört der Grundstückseigentümer als solcher nicht, wenn ein Dritter die Baugenehmigung beantragt und nach Ablehnung des Antrags Vornahmeklage erhoben hat (st.Rspr.: Senatsurteil vom 6. Juni 1991 aaO m.w.N.). Eine Hinzuziehung des Grundstückseigentümers zu dem Verwaltungsverfahren (vgl. § 13 Abs. 2 VwVfG) ist in derartigen Fällen auch nicht erforderlich (Grosse-Suchsdorf/Schmaltz/Wiechert, Niedersächsische Bauordnung 5. Aufl. § 74 Rn. 5). Der Grundstückseigentümer ist daher in aller Regel nicht Dritter im Sinne des § 839 Abs. 1 BGB, wenn ein anderer - hier der Käufer - einen Antrag auf einen Bauvorbescheid oder eine Baugenehmigung gestellt hat und hiermit nicht durchgedrungen ist.

c) Mit dieser Rechtsprechung, an der der Senat festhält, ist die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht vereinbar.

Das Berufungsgericht führt aus, der Schutzzweck der im Verwaltungsverfahren einschließlich des Widerspruchsverfahrens bestehenden Amtspflichten habe sich hier auch auf die Klägerin als Grundstückseigentümerin erstreckt, weil sie wegen der rechtlichen Verknüpfung des Kaufvertrages mit dem von dem Käufer beantragten Vorbescheid an dessen Erteilung ein rechtliches Interesse gehabt habe, das den Verwaltungsgerichten Anlaß gegeben habe, sie im nachfolgenden Verwaltungsrechtsstreit beizuladen. Dieses rechtliche Interesse sei höher zu bewerten als das allgemeine wirtschaftliche Interesse des Grundstückseigentümers an der Bebaubarkeit seines Grundstücks und reiche daher aus, ihn in den Kreis der durch die Amtspflichten geschützten Dritten einzubeziehen.

Dem kann nicht gefolgt werden.

aa) Es ist zwar zutreffend, daß die Klägerin ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer positiven Entscheidung über den Antrag ihres Käufers hatte. Von dem Kaufpreis von 570.000 DM war ein Betrag von 520.000 DM erst nach der Erteilung eines positiven Vorbescheides zu zahlen, und dem Käufer stand darüber hinaus ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Vorbescheid nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ergangen war. Der Bestand des Kaufvertrages und die Fälligkeit des überwiegenden Kaufpreisanteils waren durch die Bestimmungen des Kaufvertrages mit dem Erlaß des Vorbescheides verknüpft.

Eine solche Verknüpfung des Vertragsinhalts mit dem allein vom Käufer als künftigem Bauherrn zu beantragenden Bauverwaltungsakt (Baugenehmigung oder Vorbescheid) hat indessen den Senat in keinem der bereits entschiedenen Fälle dazu veranlaßt, den Eigentümer angesichts seines wirtschaftlichen Interesses an der Erteilung eines positiven Bescheides als "Dritten" anzuerkennen, wenn der Antrag abgewiesen wurde. Aus der rechtswidrigen Ablehnung von Bauanträgen des Mieters (Beschlüsse vom 30. Oktober 1986 - III ZR 10/86 - BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Dritter 3 = NVwZ 1987, 356 und vom 7. März 1991 - III ZR 84/90 - BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Dritter 35) oder des Grundstückskäufers (Beschluß vom 23. November 1989 - III ZR 161/88 - BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Dritter 21 = NVwZ 1990, 501) kann der Grundstückseigentümer nach der Senatsrechtsprechung einen Amtshaftungsanspruch der Bauaufsichtsbehörde gegenüber nicht herleiten. Die erheblichen wirtschaftlichen Interessen, die die Grundstückseigentümer daran hatten, daß die Bauanträge positiv beschieden wurden - Verhinderung von Mietausfällen und der Ausübung eines Rücktrittsrechts -, reichten nicht aus, um sie als geschützte "Dritte" in den Schutzbereich der der Baugenehmigungsbehörde obliegenden Amtspflichten einzubeziehen (Senatsurteil vom 6. Juni 1991 aaO).

bb) Der Senat hat allerdings von jeher Ausnahmen von dem Grundsatz zugelassen, daß ablehnenden Bescheiden im Baugenehmigungsverfahren eine Drittbezogenheit im Sinne des Amtshaftungsrechts nur zugunsten des jeweiligen Antragstellers zukommt.

Die Amtspflicht, das nach § 36 Abs. 1 BBauG erforderliche Einvernehmen nicht gesetzwidrig zu versagen, obliegt den Beamten einer Gemeinde auch gegenüber demjenigen, der, ohne am Verfahren formell beteiligt zu sein, aufgrund eines vor Antragstellung mit dem Eigentümer abgeschlossenen notariellen Vertrages befugt ist, das Grundstück zu bebauen, und dem ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums eingeräumt worden ist (Senat BGHZ 93, 87 [BGH 15.11.1984 - III ZR 70/83]). Auch auf die Interessen eines etwaigen Rechtsnachfolgers des Bauantragstellers kann Rücksicht zu nehmen sein (Senatsurteil vom 6. Juni 1991 aaO). Einem Grundstückseigentümer, der den Bauantrag für eine im Planungsstadium befindliche Bauherrengemeinschaft als deren alleiniger Gesellschafter gestellt hatte und nach der Umwandlung des Bauherrenmodells in ein Erwerbermodell die Verhandlungen weiterführte, wurde gleichfalls die Position eines Dritten zuerkannt (Senat BGHZ 119, 365). Der Senat hat ferner erwogen, im Ergebnis jedoch dahinstehen lassen, ob in einem Fall, in dem der Antragsteller von vornherein im Auftrag eines anderen gehandelt hat und dieser andere die Baugenehmigung als Rechtsnachfolger des Antragstellers nutzen wollte, drittgerichtete Amtspflichten diesem anderen gegenüber begründet werden (Senatsbeschluß vom 27. September 1990 - III ZR 64/89; insoweit in BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Dritter 30 nicht abgedruckt).

Wie der Senat betont hat (Senatsurteil vom 6. Juni 1991 aaO S. 1426), erhielten diese Fallgestaltungen jedoch ihr besonderes Gepräge dadurch, daß der formell am Baugenehmigungsverfahren nicht beteiligte Dritte der eigentliche Träger des Interesses an der Verwirklichung eines konkreten Bauvorhabens gewesen ist, daß er mithin eine Rechtsstellung innehatte, die ihrem sachlichen Gehalt nach der eines Bauherrn gleichkam (vgl. Senat BGHZ 93, 87, 92 [BGH 15.11.1984 - III ZR 70/83]/93; Kreft Anm. in LM Nr. 7 zu § 36 BBauG). Dies rechtfertigt es, eine besondere Beziehung zwischen ihm und der auf die Ermöglichung dieses Vorhabens gerichteten Amtspflicht im Sinne der oben dargestellten Rechtsprechungsgrundsätze anzunehmen.

cc) Eine vergleichbare Rechtsstellung, die in den dargestellten Ausnahmefällen demjenigen, der nicht als Antragsteller aufgetreten ist, eingeräumt worden war, besaß die Klägerin nicht. Sie hatte auch kein unmittelbares Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens. Ihr Interesse war auf die Aufrechterhaltung des Kaufvertrages und auf einen unverzüglichen Eintritt der Fälligkeit der Kaufpreisforderung gerichtet. Der Umstand, daß sich ein Versagungsbescheid auf Vertragsbeziehungen des Antragstellers (Bauherrn) zu dem Grundstückseigentümer ungünstig auswirkt, das nur mittelbare Interesse des Grundstückseigentümers an einem positiven Bescheid, steht aber außerhalb der mit dem Baugenehmigungsverfahren (Vorbescheidsverfahren) verfolgten Schutzzwecke (Senatbeschlüsse vom 30. Oktober 1986 und 23. November 1989, jeweils aaO). Die Amtspflichten der Beklagten im Baugenehmigungs-/Vorbescheidsverfahrens sind strikt auf das Bauvorhaben selbst bezogen. Sie bestimmen sich ausschließlich nach öffentlichem Recht und können durch privatrechtlichen Vertrag weder beschränkt noch ausgedehnt werden (Senatsbeschluß vom 23. November 1989 aaO).

An diesem Ergebnis ändert sich auch nichts bei Berücksichtigung der Eingaben, die der Ehemann der Klägerin am 4. Juni 1986 an das Bezirksamt A. und am 26. Juni 1986 an die Bezirksversammlung A. gerichtet hat. In diesen Schreiben dringt er auf eine positive Entscheidung über die Bauvoranfrage des Käufers P., tritt aber selbst nicht im Namen der Klägerin als der Antragstellerin oder Bauherrin auf. Die in § 12 Abs. 2 des Kaufvertrages von der Klägerin eingegangene Verpflichtung, bei der Beschaffung des Vorbescheides ihres Käufers mitzuwirken, hat gleichfalls nur die Bedeutung, daß sie den Bauantrag ihres Vertragspartners und sein Bauvorhaben unterstützen soll.

d) Durch ihre Beiladung in dem Verwaltungsrechtsstreit ist der Klägerin nicht im nachhinein die Stellung eines "Dritten" im Baugenehmigungsverfahren verliehen worden.

Bei der Beiladung handelt es sich um eine rein prozessuale Maßnahme, die dazu bestimmt ist, für die Wahrung der rechtlichen Interessen Dritter, am Verwaltungsrechtsstreit nicht als Partei beteiligter Personen zu sorgen. Auch erscheint es aus Gründen der Verfahrensökonomie und der Rechtssicherheit sachdienlich, wenn sich die Rechtskraft der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung (§ 21 Nr. 1 VwGO) auch auf diese Personen erstreckt (vgl. Kopp, Verwaltungsgerichtsordnung 9. Aufl. § 65 Rn. 1). Für eine Beiladung nach § 65 Abs. 1 VwGO genügt bereits die bloße Möglichkeit, daß rechtliche Interessen Dritter durch die zu treffende Entscheidung beeinflußt werden können (Kopp aaO § 65 Rn. 9). Aus dem Gesagten folgt, daß eine Beiladung dritter Personen in einem Verwaltungsrechtsstreit nichts mit der Frage zu tun hat, ob im Baugenehmigungsverfahren Amtspflichten der Behörde auch zu ihren Gunsten bestanden haben. Die Klägerin ist daher allein durch ihre Beteiligung an dem Verwaltungsrechtsstreit nicht "Dritter" im Sinne des § 839 Abs. 1 BGB geworden. Mit den Erwägungen zu der Rechtskraftwirkung eines verwaltungsgerichtlichen Urteils (vgl. oben zu I 2 b bb) wollte der Senat den Gegensatz zu einer bestandskräftigen ablehnenden Verfügung der Verwaltung herausstellen, nicht aber zum Ausdruck bringen, daß der Grundstückseigentümer, wenn er an dem Verwaltungsrechtsstreit beteiligt worden ist und an der Rechtskraftwirkung des Urteils teilnimmt, nunmehr mit seinem nur mittelbaren wirtschaftlichen Interesse als "Dritter" anzuerkennen ist.

II. Der Klageanspruch ist auch nicht aus dem Gesichtspunkt des enteignungsgleichen Eingriffs (Senatsurteil vom 11. Juni 1992 aaO) gerechtfertigt. Aus den genannten Gründen hat die Beklagte durch die rechtswidrige Ablehnung des Antrags des Käufers auf einen Bauvorbescheid nicht unmittelbar in das Grundeigentum der Klägerin eingegriffen (Senatsurteil vom 11. November 1982 - III ZR 68/81 - VersR 1983, 154; Senatsbeschluß vom 24. Oktober 1985 aaO; vgl. Senatsurteil vom 6. Mai 1993 aaO zu § 41 Abs. 1 b OBG NW a.F., jetzt § 39 Abs. 1 b OBG NW).