Bundesgerichtshof
Urt. v. 23.09.1993, Az.: III ZR 139/92

Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Amtshaftungsanspruch (§ 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG) wegen der Erteilung des Bauvorbescheides zu.

1. Der Bauvorbescheid war inhaltlich unrichtig, da in ihm die Belegenheit des Grundstücks im Bereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans zu Unrecht bejaht worden ist. Da die Nichtigkeit des Bebauungsplans seit 1977 bekannt war, stellte die Erteilung des fehlerhaften Bauvorbescheides eine schuldhafte Amtspflichtverletzung der verantwortlichen Amtsträger des Bauaufsichtsamtes dar.

2. Die Amtspflicht, den fehlerhaften Bauvorbescheid nicht zu erteilen, bestand auch gegenüber der Klägerin als einem geschützten "Dritten" im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der gegenteiligen Auffassung des Berufungsgerichts kann nicht gefolgt werden.

a) Die allgemeinen Grundsätze, nach denen der Kreis der geschützten "Dritten" in § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB zu bestimmen ist, werden im Berufungsurteil zutreffend wiedergegeben. Danach gehört der Geschädigte dann zu diesem Kreis, wenn die Amtspflicht - wenn auch nicht notwendig allein, so doch auch - den Zweck hat, das Interesse gerade dieses Geschädigten wahrzunehmen. Nur wenn sich aus den die Amtspflicht begründenden und sie umreißenden Bestimmungen sowie aus der Natur des Amtsgeschäfts ergibt, daß der Geschädigte zu dem Personenkreis gehört, dessen Belange nach dem Zweck und der rechtlichen Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt und gefördert sein sollen, besteht ihm gegenüber bei schuldhafter Pflichtverletzung eine Schadensersatzpflicht. Hingegen ist anderen Personen gegenüber, selbst wenn die Amtspflichtverletzung sich für sie mehr oder weniger nachteilig ausgewirkt hat, eine Ersatzpflicht nicht begründet. Es muß mithin eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten "Dritten" bestehen (st.Rspr., z.B. Senatsurteile BGHZ 56, 40, 45/46; 106, 323, 331; 109, 162, 167/168; 110, 1, 8/9; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 6. Mai 1993 - III ZR 2/92III ZR 2/92, für BGHZ vorgesehen).

b) In der neueren Senatsrechtsprechung, insbesondere in dem erst nach der Entscheidung des Berufungsgerichts ergangenen Senatsurteil vom 6. Mai 1993 (aaO), ist dargelegt worden, daß bei Bauverwaltungsakten (Baugenehmigungen oder - wie hier - Bauvorbescheiden) der Kreis der geschützten "Dritten" unterschiedlich zu bestimmen sein kann, je nachdem ob es um die Erteilung oder um die Versagung des betreffenden Bescheides geht.

aa) Der Versagung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheides kommt einem anderen als dem Antragsteller gegenüber grundsätzlich keine materielle Bestandskraft im Sinne einer Feststellungswirkung zu. Die bestandskräftige Versagung einer Baugenehmigung berechtigt die Behörde nicht, einen neuen Bauantrag eines anderen Antragstellers ohne Sachprüfung abzulehnen (vgl. Senatsurteil vom 6. Juni 1991 - III ZR 221/90 = BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Dritter 37 m.w.N. sowie Senatsurteil vom 6. Mai 1993 aaO). Deswegen entfalten derartige ablehnende Bescheide eine Drittbezogenheit im Sinne des Amtshaftungsrechtes grundsätzlich - Ausnahmen sind denkbar (Senatsurteile BGHZ 93, 87 [BGH 15.11.1984 - III ZR 70/83] und 119, 365, 367 f.) - nur zu Lasten des jeweiligen Antragstellers, nicht jedoch zu Lasten anderer Personen, selbst wenn der Bescheid deren wirtschaftliches Interesse berührt.

bb) Im Gegensatz dazu ist die - positiv erteilte - Baugenehmigung oder der entsprechende Bauvorbescheid nicht an die Person des Antragstellers gebunden, sondern auf das Grundstück und das Bauvorhaben bezogen. Dies gilt selbst dort, wo eine Rechtsnachfolge in die durch den Bauvorbescheid begründete Rechtsposition nach dem jeweils einschlägigen Landesrecht nicht möglich ist (Senatsurteil vom 6. Mai 1993 aaO). Unabhängig von der Möglichkeit einer Rechtsnachfolge ist ein Bauvorbescheid "objektbezogen" und nicht (lediglich) personenbezogen, jedenfalls soweit er die Feststellung trifft, daß das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, weil das Grundstück im Bereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt.

cc) Der Senat hat im Urteil vom 6. Mai 1993 (aaO) ausgeführt, aus den vorgenannten Gründen sei bei der Erteilung eines Bauvorbescheides nicht nur auf die Interessen des Antragstellers selbst, sondern auf diejenigen der Personen in individualisierter und qualifizierter Weise Rücksicht zu nehmen, die im berechtigten, schutzwürdigen Vertrauen auf den Bescheid unmittelbar die Verwirklichung des konkreten Bauvorhabens in Angriff nehmen wollten und zu diesem Zwecke konkrete Aufwendungen für die Planung des Vorhabens tätigten; dies gelte jedenfalls in den Grenzen eines überschaubaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs. Der Schutzbereich beschränkt sich indes nicht auf diese Personengruppe, sondern wird durch die wirtschaftliche Funktion mitgeprägt, die der Bauvorbescheid auf dem Grundstücksmarkt entfalten kann. Diese Funktion kann auch darin bestehen, daß der Bescheid bei einer Veräußerung des Grundstücks als öffentlichrechtlicher Nachweis über die Baulandqualität und damit über den wesentlichen preisbildenden Faktor dient. Wird daher - wie hier - bestätigt, daß das Grundstück im Bereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liege und dort für eine Wochenendhausbebauung ausgewiesen sei, so schafft der Vorbescheid auch für einen zukünftigen Käufer als Vertragspartner des ursprünglichen Adressaten des Bescheides eine Verläßlichkeitsgrundlage dahin, daß er Bauland dieser Qualität erwerbe. Unter diesen Umständen muß die Bauaufsichtsbehörde bei der Erteilung des Bauvorbescheides die Möglichkeit in Rechnung stellen, daß der Bescheid einem Grundstückskaufinteressenten vorgelegt wird und dazu bestimmt ist, dessen Kaufentscheidung zu beeinflussen. Daher ist bei der Erteilung des Bescheides auch auf die Interessen eines potentiellen Käufers Rücksicht zu nehmen, nicht anders als auf diejenigen der oben genannten Personengruppe, die im Vertrauen auf den Bescheid Aufwendungen für die Verwirklichung des betreffenden Bauvorhabens tätigt. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der betreffende Kaufinteressent im Zeitpunkt der Erteilung des Bescheides gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bereits in Erscheinung getreten ist oder nicht (vgl. zu der entsprechenden Problematik bei der Amtshaftung für unrichtige behördliche Auskünfte über die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken: Senatsbeschluß vom 28. Juni 1984 - III ZR 208/83 = NVwZ 1984, 748).

3. In den sachlichen Schutzbereich der Amtshaftung wegen der Erteilung des rechtswidrigen Bauvorbescheides können - vorbehaltlich der im folgenden zu erörternden Frage, ob der Bescheid für den Kaufentschluß der Klägerin im vorliegenden Fall überhaupt ursächlich geworden ist - auch die Aufwendungen fallen, die die Klägerin im Vertrauen auf die durch den Bescheid bestätigte Baulandqualität für den Erwerb des Grundstücks getätigt hat. Da der Bescheid nämlich - wie dargelegt -, der Behörde erkennbar, von vornherein die Möglichkeit in sich barg, im Rechtsverkehr als öffentlichrechtlicher Nachweis über die Baulandqualität des Grundstücks verwendet zu werden, hatten die bei seiner Erteilung wahrzunehmenden Amtspflichten auch den Zweck, Fehlvorstellungen des zukünftigen Käufers über diese Qualität des Grundstücks zu verhindern. Durch die im Vertrauen auf den rechtswidrigen Vorbescheid getätigten schädlichen Vermögensdispositionen hat sich mithin gerade die Gefahr verwirklicht, zu deren Abwehr die Amtspflicht, einen derartigen Bescheid nicht zu erteilen, unmittelbar diente. Dies gilt allerdings nur, soweit der Kaufpreis demjenigen für ein Grundstück der Bodenqualität "Wochenendhausgrundstück" entsprach. Sollte dagegen in die Preisgestaltung der Umstand werterhöhend eingeflossen sein, daß eine spätere Umplanung in ein Wohngebiet erhofft wurde, so läge der Mehrwert außerhalb des Schutzbereichs der verletzten Amtspflicht, da der Vorbescheid insoweit keine Vertrauensgrundlage schaffen konnte (s. dazu im folgenden Ziff. 5 a).

4. Unerheblich ist, daß die Klägerin während der Geltungsdauer des Bauvorbescheides und später tatsächlich die Errichtung eines dem Bescheid entsprechenden Wochenendhauses nicht in Angriff genommen hat. Die Klägerin, der die Fehlerhaftigkeit des Vorbescheides zunächst unbekannt war, durfte vielmehr darauf vertrauen, daß die Bebaubarkeit des Geländes erhalten bliebe, solange sich dessen planungsrechtliche Situation nicht änderte. Die Klägerin trug somit (lediglich) das Risiko, daß das Grundstück aufgrund einer Änderung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften unbebaubar werde. Hingegen trug sie nicht das Risiko, daß die Bebauung aus Gründen scheiterte, die schon bei der Erteilung des Vorbescheides vorlagen und gerade die Amtspflichtwidrigkeit dieser behördlichen Maßnahme begründeten (vgl. Senatsurteil BGHZ 105, 52, 57 [BGH 30.06.1988 - III ZR 232/86]/58). Dies bedeutete, daß über die formelle Geltungsdauer des Vorbescheides hinaus ein schutzwürdiges Vertrauen der Klägerin bestehen blieb, daß es sich bei dem gekauften Grundstück um ein im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes belegenes und dort für eine Wochenendhausbebauung ausgewiesenes handelte und nicht etwa - wie es tatsächlich der Fall war - um Ackerland und Grünflächen im Außenbereich. Daher schließt der Umstand, daß die Beklagte, wie sie vorträgt, den Antrag auf ein Wochenendhaus möglicherweise genehmigt hätte, einen Schaden gleichfalls nicht aus. Die bloße Chance, ein Außenbereichsvorhaben nach § 35 BBauG/BauGB genehmigt zu erhalten, ist nämlich gegenüber der durch den Bebauungsplan gewährleisteten und den Vorbescheid bestätigten Bebaubarkeit von erheblich geringerem wirtschaftlichen Wert. Darüber hinaus hat sich diese Chance ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 9. Januar 1991 inzwischen ebenfalls zerschlagen.

5. Die Hilfsbegründung des Berufungsurteils, es fehle an einem Kausalzusammenhang zwischen Amtspflichtverletzung und Schaden, ist ebenfalls nicht tragfähig.

a) Allerdings hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt, daß die Klägerin niemals die Absicht gehabt habe, das Grundstück mit einem Wochenendhaus zu bebauen, sondern den Kauf in der Erwartung getätigt habe, das Grundstück werde später zur Bebauung mit einem Einfamilienhaus zugelassen. Hierfür gab der Bauvorbescheid keine Vertrauensgrundlage. Daß er rechtswidrig war, wirkte sich hinsichtlich der beabsichtigten Wohnhausbebauung nicht aus.

b) Der Umstand, daß die Klägerin das Grundstück nicht gekauft hätte, wenn sie gewußt hätte, daß sich diese Erwartung nicht erfüllen werde, schließt indes eine Ursächlichkeit zwischen der Erteilung des Vorbescheides und dem Schaden nicht aus. Dieser Schaden besteht nämlich darin, daß die Klägerin um die Möglichkeit gebracht worden ist, nachdem sich ihre weitergehende Bauerwartung zerschlagen hatte, zumindest auf die im Bebauungsplan und im Vorbescheid ausgewiesene Wochenendhausbebauung zurückzugreifen. Dazu war es nicht erforderlich, daß die Klägerin selbst ein Wochenendhaus errichtete; die Ausnutzung der durch den Bauvorbescheid bestätigten planungsrechtlichen Situation konnte vielmehr auch durch eine Weiterveräußerung des Grundstücks geschehen. Die Kausalität wäre demnach nur und erst dann zu verneinen gewesen, wenn feststünde, daß die Klägerin den Kaufvertrag zu Spekulationszwecken auch in Kenntnis der Nichtigkeit des Bebauungsplans und der Rechtswidrigkeit des Bauvorbescheides geschlossen hätte. Davon konnte indes - was schon das Landgericht zutreffend festgestellt hat - keine Rede sein; die Beklagte hat ihr diesbezügliches Vorbringen mit der Berufung auch nicht weiterverfolgt.

6. Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form eines Sachmängelgewährleistungsanspruchs gegen die Verkäufer besteht nicht. Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, wären derartige Ansprüche, soweit sie nicht ohnehin schon im Kaufvertrag abbedungen worden sind, inzwischen jedenfalls verjährt (§ 477 Abs. 1 Satz 2 BGB), also nicht durchsetzbar. Der Klägerin ist auch nicht anzulasten, daß sie die Verjährung hat eintreten lassen. Sie hat unstreitig erst nach Ablauf der einjährigen Verjährungsfrist von der Unrichtigkeit des Bauvorbescheides Kenntnis erlangt.

7. Das Berufungsurteil muß nach alledem aufgehoben werden. Aufgrund des von den Vorinstanzen festgestellten Sachverhaltes ist die Sache im Sinne einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Grundurteils entscheidungsreif, ohne daß es hierzu weiterer tatrichterlicher Aufklärung bedarf. Da die Berufung der Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts im Ergebnis erfolglos geblieben ist, ist die Sache gemäß § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über die Anspruchshöhe an das Landgericht zurückzuverweisen.