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Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 29.04.1992, Az.: BVerwG 4 C 43.89

Gewerbegebiet; Gewerbetreibenden; Betriebsart Zulässigkeit; Baunutzungsverordnung; Beherbergungsbetrieb

Bibliographie

Gericht
BVerwG
Datum
29.04.1992
Aktenzeichen
BVerwG 4 C 43.89
Entscheidungsform
Urteil
Referenz
WKRS 1992, 13031
Entscheidungsname
[keine Angabe]
ECLI
[keine Angabe]

Verfahrensgang

vorgehend
VG Stuttgart - 09.11.1988 - AZ: 3 K 2213/87
VGH Baden-Württemberg - 10.03.1989 - AZ: 5 S 79/89

Fundstellen

  • BVerwGE 90, 140 - 147
  • BRS 1992, 151-156
  • BRS 1992, 53
  • BauR 1992, 586-589 (Volltext mit amtl. LS)
  • BauR 1993, 194-197 (Volltext mit amtl. LS)
  • DVBI 1992, 1433-1435
  • DVBl 1992, 1433-1435 (Volltext mit amtl. LS)
  • DÖV 1993, 115-118 (Volltext mit amtl. LS)
  • GewArch 1992, 446-448
  • Grundeigentum 1992, 1267-1269
  • IBR 1992, 502 (Volltext mit red. LS u. Anm.)
  • NVwZ 1993, 773-775 (Volltext mit amtl. LS)
  • UPR 1993, 115-118
  • VBlBW 1993, 49-51
  • ZfBR 1992, 283-285 (Volltext mit amtl. LS)

Verfahrensgegenstand

Bauplanungsrecht

Amtlicher Leitsatz

  1. 1.

    Im Gewerbegebiet sind nur solche Gewerbetreibende aller Art zulässig, die im Einklang mit der von der Baunutzungsverordnung vorausgesetzten typischen Funktion dieses Gebietes stehen und nicht anderen Baugebieten ausdrücklich oder nach ihrer allgemeinen Zweckbestimmung zugewiesen sind.

  2. 2.

    Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, sind im Gewerbegebiet unzulässig.

Der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts hat
auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 1992
durch
den Vizepräsidenten Prof. Dr. Schlichter,
die Richter Prof. Dr. Dr. Berkemann, Hien und Dr. Lemmel und die Richterin Heeren
für Recht erkannt:

Tenor:

Die Revision der Klägerin gegen den Beschluß des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 10. März 1989 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

Gründe

1

I.

Die Klägerin begehrt eine Baugenehmigung für eine (Teil-)Nutzungsänderung einer Werkstatt mit Lagerhalle in einen Pensionsbetrieb.

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des 6.345 qm großen Grundstücks ... (Flurstück 1.479) in ... Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Gewerbegebiet ..." aus dem Jahre 1985. Dieser setzt die westliche Hälfte des Grundstücks als Mischgebiet, die östliche Hälfte als Gewerbegebiet fest. Im östlichen Teil befindet sich ein Gebäude, das bisher von einem Bauunternehmen als Werkstatt mit Lagerhalle genutzt worden ist.

3

Am 16. August 1986 beantragte die Klägerin eine Baugenehmigung unter anderem zum Umbau und zur Nutzungsänderung eines Teils des Lagerhallengebäudes in eine Pension. Aus den vorgelegten Bauunterlagen ergibt sich, daß das Vorhaben auf der einen Längsseite des Gebäudes neben der Werkstatt in zwei Geschossen insgesamt sieben Zweibett-Zimmer, jeweils mit Vorraum, Dusche/WC und Kochnische, umfaßt. Ein gemeinsamer Aufenthaltsraum und Bewirtschaftungsmöglichkeiten sind nicht vorgesehen.

4

Mit Bescheid vom 4. November 1986 lehnte das Landratsamt ... den die sieben Ein-Zimmer-Appartements betreffenden Teil des Bauantrags ab und untersagte gleichzeitig ihre Nutzung. Zur Begründung wurde ausgeführt, bei der Baumaßnahme handele es sich nicht um eine Pension, sondern um Wohnungen (Appartements); diese seien in einem Gewerbegebiet nicht zulässig.

5

Die Klägerin hat nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage erhoben und geltend gemacht, ihr Vorhaben sei als Pensionsbetrieb im Gewerbegebiet zulässig. Für einen Beherbergungsbetrieb seien weder ein Aufenthaltsraum noch Bewirtschaftungsmöglichkeiten erforderlich. Maßgebend sei allein die im Bauantrag zur Genehmigung gestellte Nutzung. Unerheblich sei, daß die Räume langfristig vermietet werden könnten; dies treffe auf jeden Pensionsbetrieb und auf jedes Hotel zu. Entscheidend sei, daß die gewollte Pensionsnutzung objektiv nicht ausgeschlossen sei.

6

Das Verwaltungsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Das Bauvorhaben könne nicht als Pensionsbetrieb angesehen werden. Der angegebene Nutzungszweck sei nicht maßgebend, weil es nach objektiven Kriterien vernünftigerweise ausgeschlossen sei, daß der Bau als Pension genutzt werde. Es fehle an Vorrichtungen und Räumen, die zum Betreiben einer Pension unerläßlich seien. Es möge zwar sein, daß ein Trend zur Selbstversorgung entstanden sei, der den Einbau von Kochnischen in den einzelnen Räumen zweckmäßig erscheinen lasse; könnten aber daneben nicht auch die für einen Pensionsbetrieb typischen weiteren Dienstleistungen zumindest angeboten werden, so sei nur eine reine Wohnnutzung gegeben. Diese sei im Gewerbegebiet unzulässig. Die Nutzungsuntersagung sei rechtlich nicht zu beanstanden.

7

Mit ihrer Berufung hat sich die Klägerin gegen die Auffassung des Verwaltungsgerichts gewandt, daß eine Pensionsnutzung objektiv ausgeschlossen sei. Sie beruhe auf einer unzutreffenden Vorstellung über das Wesen eines Pensionsbetriebes. Wesentlicher Inhalt von Beherbergungsverträgen könne die Zimmervermietung sein. Andere Dienstleistungen seien kein notwendiger Inhalt eines Beherbergungsvertrages. Auf die Eignung der Räumlichkeiten für eine "reine Mietnutzung" komme es nicht an. Gewollt sei eine Pension für beruflich vorübergehend im Raum Sindelfingen und Böblingen arbeitende Personen.

8

Mit Beschluß vom 10. März 1989 hat das Berufungsgericht die Berufung unter Bezugnahme auf die Gründe des Urteils des Verwaltungsgerichts zurückgewiesen. Ergänzend hat es ausgeführt, es könne dahinstehen, ob es unerläßliches Merkmal eines Pensionsbetriebes sei, daß den Gästen nicht nur Zimmer zur Verfügung gestellt, sondern daneben auch weitere Dienstleistungen, etwa die Zimmerreinigung oder die Gewährung von Frühstück, geboten würden. Selbst wenn es nämlich grundsätzlich möglich sein sollte, die gewerbliche Fremdenbeherbergung auch ohne derartige Dienstleistungen vorzunehmen, handele es sich beim Bauvorhaben der Klägerin nicht um einen Pensionsbetrieb. Zwar sei es grundsätzlich Sache des Bauherrn, die Zweckbestimmung des Bauvorhabens im Bauantrag festzulegen. Diese Festlegung der Zweckbestimmung müsse sich jedoch innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen halten. Sei dies nicht der Fall, könne die Baurechtsbehörde statt des angegebenen Nutzungszwecks auf den erkennbar beabsichtigten Nutzungszweck abstellen. So liege es hier. Die von der Klägerin angeblich zur Unterbringung von Fremden mit einer jeweils zeitlich beschränkten Aufenthaltsdauer vorgesehenen Zwei-Zimmer-Wohnungen lägen nämlich innerhalb des Betriebsgeländes des Bauunternehmens des Ehemanns der Klägerin. Bei objektiver Würdigung der Verhältnisse könne nicht ernsthaft angenommen werden, daß ein Fremder, der für eine vorübergehende Zeit in Aidlingen-Deufringen eine Unterkunft suche, dafür ausgerechnet den erfahrungsgemäß mit erheblichen Immissionsbelastungen verbundenen Bauhof eines Bauunternehmens wähle. Die Wohnungen eigneten sich vielmehr bei objektiver Würdigung der Gegebenheiten ausschließlich zur Unterbringung von Beschäftigten des Bauunternehmens der Klägerin. Dem entspreche es, daß die Wohnungen derzeit in dieser Weise genutzt würden und der Ehemann der Klägerin erklärt habe, ihn könne keiner daran hindern, Wohnungen für seine Arbeiter einzurichten.

9

Mit der vom Senat gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassenen Revision begehrt die Klägerin weiterhin, den Beklagten zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung für eine Pension zu verpflichten. Sie rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechts. Der Beklagte hält die Revision aus materiellen Gründen für unbegründet.

10

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich nicht am Verfahren.

11

II.

Die zulässige Revision ist unbegründet. Durch die Versagung der beantragten Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Teiles des vorhandenen Werkstatt- und Lagerhallengebäudes in einen Pensionsbetrieb wird die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt. Die angegriffene Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich im Ergebnis als zutreffend.

12

Gegenstand des Verfahrens ist die Nutzung von sieben Räumen (Ein-Zimmer-Appartements), die in den Bauunterlagen der Klägerin jeweils als Zweibett-Zimmer mit Vorraum, Dusche/WC und Kochnische dargestellt sind. Als Nutzung ist "Pension" angegeben. Weitere Räume für diesen Zweck, etwa gemeinschaftliche Aufenthaltsräume oder Räume, die dem Service der Appartements dienen, sind nicht vorhanden. Die Klägerin gibt an, Zielgruppe des Pensionsbetriebes seien nicht Erholungsuchende, sondern Arbeitnehmer (z.B. Montagearbeiter), die zeitweilig von ihrem Stammbetrieb abgeordnet seien. Die Pension solle vorübergehenden Wohnbedarf (etwa für zwei bis sechs Monate) abdecken. Hierfür seien die Zimmer komplett eingerichtet und möbliert. Auf Dienstleistungen lege der an einer möglichst preiswerten Unterbringung interessierte Benutzerkreis keinen Wert.

13

Ein derartiger Pensionsbetrieb ist in dem durch den Bebauungsplan "Gewerbegebiet ..." aus dem Jahre 1985 als Gewerbegebiet festgesetzten Bereich des Grundstücks der Klägerin gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nicht zulässig. Denn er widerspricht der Vorschrift des § 8 BauNVO 1977, die gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Bestandteil dieses Bebauungsplans ist.

14

Unentschieden kann bleiben, ob der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, es handele sich bei dem Vorhaben überhaupt nicht um einen Pensionsbetrieb; die Klägerin begehre in Wirklichkeit die Genehmigung für eine Wohnnutzung, die im Gewerbegebiet ausgeschlossen sei.

15

Insoweit kommt es allerdings nicht darauf an, daß die Klägerin ausdrücklich eine Nutzungsänderung für einen Pensionsbetrieb beantragt hat und geltend macht, in den umgebauten Räumen solle nicht gewohnt werden. Zwar ist es grundsätzlich Sache des Bauherrn, die Zweckbestimmung des Bauvorhabens festzulegen; über den Inhalt des "Vorhabens" im Sinne von § 29 BauGB bestimmt grundsätzlich der jeweilige Antragsteller (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Juli 1980 - BVerwG 4 C 99.77 - Buchholz 406.11 § 29 BBauG Nr. 26). Das bedeutet aber nicht, daß auch eine Bindung an den angegebenen Nutzungszweck besteht. Das Berufungsgericht führt aus, die Baugenehmigungsbehörde dürfe, wenn sich die angegebene Zweckbestimmung nicht innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen halte, auf den erkennbar beabsichtigten Nutzungszweck abstellen. Diese Rechtsauffassung ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Sie respektiert die Zweckbestimmung des Vorhabens (im Sinne des § 29 BauGB) durch den Bauherrn, indem sie auf den wirklichen Nutzungszweck, wie er sich - objektiv - aus den vom Bauherrn vorgelegten Bauunterlagen ergibt, abstellt (vgl. dazu auch BVerwG, Beschluß vom 21. August 1991 - BVerwG 4 B 20.91 - Buchholz 406.11 § 21 BauGB Nr. 23).

16

Gleichwohl kann zweifelhaft sein, ob das Vorhaben der Klägerin nicht auch unabhängig von seiner Bezeichnung im Bauantrag noch als Beherbungsbetrieb angesehen werden kann. Für die Annahme, daß es - entgegen dem Vortrag der Klägerin - in Wirklichkeit auf eine Wohnnutzung ausgerichtet ist, könnte zwar sprechen, daß zu den Appartements jeweils eine Kochgelegenheit gehört, die Voraussetzung für den bauplanungsrechten Begriff der Wohnung ist (BVerwG, Beschluß vom 23. Dezember 1981 - BVerwG 4 B 196.81 - Buchholz 406.11 § 1 BBauG Nr. 25). Ob aber allein damit schon die Mindestanforderungen für eine Wohnnutzung erfüllt sind, ist fraglich. Der Klägerin ist einzuräumen, daß die von ihr im Rahmen eines gewerblichen Betriebes beabsichtigte Unterbringung von Montagearbeitern in Zweibett-Zimmern zumindest nicht den Regelfall des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinne darstellt. Umgekehrt deutet das Fehlen von Gemeinschaftsräumen und die Absicht der Klägerin, den Gästen keine nennenswerten Dienstleistungen zu erbringen, darauf hin, daß auch kein Pensionsbetrieb, der dem typischen Bild eines Beherbergungsbetriebes entspricht, geplant ist. Der Begriff des Beherbergungsbetriebes ist jedoch in der Baunutzungsverordnung nicht näher umschrieben. In einem weiteren Sinne könnte auch das Vorhaben der Klägerin noch einen Beherbergungsbetrieb darstellen. Diese Frage kann aber letztlich offenbleiben, weil das Vorhaben auch dann, wenn es als Beherbergungsbetrieb einzuordnen wäre, in einem Gewerbegebiet nicht zugelassen werden kann.

17

Dabei ist unerheblich, ob das Vorhaben der Klägerin gaststättenrechtlich als Beherbergungsbetrieb zu qualifizieren wäre. Denn der bauplanungsrechtliche Begriff des Beherbergungsbetriebes ist nicht mit dem gaststättenrechtlichen Begriff gleichzusetzen (a.A. OVG Lüneburg, BRS 47 Nr. 37; VGH Kassel, BRS 49 Nr. 53). Das Gaststättenrecht und das Städtebaurecht verfolgen unterschiedliche Ziele. Diese werden zwar für den Bereich des Beherbergungsgewerbes im Ergebnis häufig zur selben Abgrenzung gelangen. Eine rechtliche Koppelung ist aber nicht gerechtfertigt. Dementsprechend hat der erkennende Senat bereits ohne Prüfung der gaststättenrechtlichen Fragestellung einem "Apart-Hotel" die Eigenschaft eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Baunutzungsverordnung abgesprochen: Ein Vermieten von Appartements sei schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch keine Beherbergung; ein Beherbergungsbetrieb liege nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne daß diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (BVerwG, Beschluß vom 8. Mai 1989 - BVerwG 4 B 78.89 - Buchholz 406.11 § 31 BauGB Nr. 27 = ZfBR 1989, 225). Es kommt deshalb nicht darauf an, ob ein Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 3 GastG nur das gewerbsmäßige Zurverfügungstellen von Räumen an jedermann zum vorübergehenden Aufenthalt, unabhängig von einer Bedienung der Gäste, voraussetzt und deshalb auch die insbesondere in Erholungsgebieten gebräuchliche Beherbergung in Räumlichkeiten, in denen der Gast selbst kocht, umfaßt (so BVerwG, Beschluß vom 25. Februar 1976 - BVerwG 1 B 29.76 - Buchholz 451.41 § 1 GastG Nr. 1 = GewArch. 1976, 170) oder ob jedenfalls die bloße Vermietung ohne zusätzliche Leistungen keine Beherbergung im Sinne des Gaststättenrechts ist (so Mörtel/Metzner, GastG, 4. Aufl. 1988, § 1 Rdnr. 23).

18

Die Unzulässigkeit des Vorhabens der Klägerin in einem Gewerbegebiet ergibt sich auch nicht daraus, daß "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" in den §§ 3 bis 7 BauNVO ausdrücklich genannt werden, nach diesen Vorschriften also dort allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, während sie § 8 BauNVO nicht erwähnt. Im Unterschied zur abschließenden Regelung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten durch die Baunutzungsverordnung 1990 (BVerwG, Beschluß vom 9. Oktober 1990 - BVerwG 4 B 120.90 - Buchholz 406.12 § 4 BauNVO Nr. 4 = ZfBR 1991, 35) kann der Baunutzungsverordnung - in ihren sämtlichen Fassungen - im übrigen nämlich nicht entnommen werden, daß die Aufführung spezieller gewerblicher Nutzungsarten im Katalog zulässiger Nutzungen bei einzelnen Gebieten als solche schon Ausschlußwirkungen für andere Baugebiete hat. Die Aufführung spezieller gewerblicher Nutzungsarten bei den einzelnen Baugebieten hat den Sinn, den Charakter des Baugebiets zu kennzeichnen und, wenn sie im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen aufgeführt sind, festzulegen, daß sie der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets entsprechen. Wenn die Baunutzungsverordnung eine solche spezielle gewerbliche Nutzungsart bei anderen, ansonsten für Gewerbebetriebe offenen Baugebieten nicht im Katalog allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen aufführt, kann daraus zwar entnommen werden, daß diese spezielle gewerbliche Nutzungsart wegen ihres typischen Erscheinungsbildes, insbesondere wegen der typischerweise mit ihr verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und ihrer typischen Standortanforderungen, der Zweckbestimmung des Baugebiets in der Regel nicht entspricht. Das schließt jedoch nicht aus, daß ein bestimmtes unter die spezielle gewerbliche Nutzungsart fallendes Vorhaben ein Gewerbebetrieb ist und als solcher in dem Baugebiet zulässig sein kann, nämlich wenn er von dem in der Baunutzungsverordnung bei der Definition der speziellen gewerblichen Nutzungsart vorausgesetzten Regelfall abweicht und wenn er die Voraussetzungen erfüllt, unter denen "sonstige Gewerbebetriebe" in dem Baugebiet zulässig sind (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - BVerwGE 68, 207 <209 f.>).

19

Welche Gewerbebetriebe im Gewerbegebiet zulässig sind, richtet sich deshalb nicht nur nach dem Wortlaut des § 8 BauNVO, sondern auch nach der Zweckbestimmung des Gewerbegebiets. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 Abs. 1 BauNVO 1977). In ihnen sind Gewerbebetriebe aller Art zulässig, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977). Zu ihnen können auch Beherbergungsbetriebe gehören, da von ihnen regelmäßig keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen ausgehen werden, daß sie bereits aus diesem Grunde in einem Gewerbegebiet nicht zugelassen werden könnten. Die Einordnung eines Betriebes unter den Begriff der "Gewerbebetriebe aller Art", dessen Nachteile und Belästigungen unterhalb der Schwelle der Erheblichkeit bleiben, macht ihn aber noch nicht ohne weiteres im Gewerbegebiet zulässig (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 - BVerwGE 68, 213 <217>). Die Zweckbestimmung eines Baugebiets wird auch davon beeinflußt, welche Funktion dem einzelnen Baugebiet im Verhältnis zu den anderen Baugebieten zukommt (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - BVerwGE 68, 207 <210 f.>). Im Gegensatz zu den Baugebieten der §§ 2 bis 7 BauNVO, die vornehmlich oder zumindest auch zum Wohnen bestimmt sind, dienen Gewerbe- und Industriegebiete in erster Linie der Unterbringung von gewerblichen Betrieben. In ihnen soll nicht gewohnt werden. Dies ergibt sich bestätigend auch aus § 8 Abs. 3 Nr. 1 und § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, nach denen nur ausnahmsweise, gleichsam als notwendige Ergänzung der gewerblichen Nutzung, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter zugelassen werden können. Ebensowenig dient das Gewerbegebiet der Erholung. Die Baunutzungsverordnung sieht für diesen Zweck die Festsetzung von Sondergebieten nach den §§ 10 und 11 Abs. 2 BauNVO vor; ferner können Vorhaben mit dieser Zweckbestimmung mit dem Charakter von Baugebieten vereinbar sein, in denen - weitgehend störungsfrei - gewohnt werden darf. Allgemein gilt, daß Nutzungen, die nach dem Leitbild einer geordneten städtebaulichen Entwicklung den für ein Gewerbegebiet oder ein Industriegebiet typischen Nachteilen oder Belästigungen nicht ausgesetzt werden sollen, in diesen Gebieten nicht zulässig sind. Bauleitpläne sollen nämlich im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB auch dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 - a.a.O.). Daraus folgt, daß entgegen dem Wortlaut des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO nur solche "Gewerbebetriebe aller Art" im Gewerbegebiet zulässig sind, die im Einklang mit der von der Baunutzungsverordnung vorausgesetzten typischen Funktion dieses Gebietes stehen und nicht anderen Baugebieten ausdrücklich oder nach ihrer allgemeinen Zweckbestimmung zugewiesen sind.

20

Für Betriebe des Beherbergungsgewerbes bedeutet dies, daß sie im Gewerbegebiet nur zulässig sein können, wenn ihren Gästen die typischen Belästigungen eines solchen Gebietes zugemutet werden können. Das kann beispielsweise bei größeren Hotels mit regelmäßig kurzer Verweildauer der Gäste und bei anderen kerngebietstypischen Beherbergungsstätten - vorbehaltlich einer Beurteilung nach § 15 Abs. 1 BauNVO - angenommen werden. Dagegen ist etwa die Fremdenpension eines Urlaubsortes oder ein Kurhotel mit dem Charakter eines Gewerbegebietes nicht vereinbar. Auch ein als Betrieb des Beherbergungsgewerbes einzustufendes Wohnheim ist in einem Gewerbegebiet nicht zulässig (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 21.83 - a.a.O.).

21

Danach ist auch das Vorhaben der Klägerin nicht genehmigungsfähig. Es wäre im Gewerbegebiet unzulässig, wenn der Betrieb - entgegen dem Vortrag der Klägerin - in Wirklichkeit auf eine Wohnnutzung ausgerichtet wäre. Der Betrieb ist aber auch dann unzulässig, wenn er mangels eines Mindestmaßes der Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten, nicht mehr von dem Begriff der Wohnnutzung (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 7. September 1984 - BVerwG 4 N 3.84 - Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 6 = ZfBR 1985, 44) erfaßt wird. Denn auch in diesem Fall dient er einer zumindest wohnähnlichen Nutzung. Die Klägerin spricht insoweit zutreffend selbst von der "Abdeckung vorübergehenden Wohn bedarfs". Die Pensionsräume sollen zudem nicht, wie dies etwa bei einem Hotel für Reisende der Fall ist, jeweils nur kurzfristig für Übernachtungen zur Verfügung stehen, sondern nach dem Konzept der Klägerin für etwa zwei bis sechs Monate Arbeitnehmern, die von ihrem Stammbetrieb an andere Arbeitsstellen abgeordnet sind, zum Aufenthalt dienen. Ein Beherbergungsbetrieb, der in dieser Weise einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz bietet, widerspricht der Eigenart eines Gewerbegebietes in gleicher Weise wie ein Arbeitnehmerwohnheim oder eine Fremdenpension für Erholungsuchende. - Der Frage, ob die Versagung der beantragten Baugenehmigung nicht auch bereits nach § 15 Abs. 1 BauNVO gerechtfertigt wäre, weil der Pensionsbetrieb in einem Gebäude untergebracht werden soll, das im übrigen weiterhin als Werkstatt- und Lagergebäude genehmigt ist, braucht deshalb nicht nachgegangen zu werden.

22

Auf die von der Revision erhobene Verfahrensrüge kommt es nicht an. Auch wenn das früher auf dem Grundstück der Klägerin betriebene Bauunternehmen nicht mehr bestehen sollte, so daß die Pension keinen Emissionen dieses Betriebes ausgesetzt ist und auch nicht der Unterbringung von Arbeitnehmern des Bauunternehmens dient, wie die Klägerin geltend macht, muß die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung wegen der generellen Unzulässigkeit des vorgesehenen Pensionsbetriebes im Gewerbegebiet versagt werden.

23

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Streitwertbeschluss:

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 40.000 DM festgesetzt.

Schlichter
Berkemann
Hien
Lemmel
Heeren