I.

Die Kläger begehren die Baugenehmigung für den Umbau und die Nutzung eines Gebäudes in der ... in .... Das Gebäude ist 1976 als Fremdenheim mit 42 Einzelzimmern genehmigt und 1977 bezugsfertig geworden. Nach den eingereichten Plänen soll im Erdgeschoß eine Tanzbar für Striptease-Aufführungen mit 60 Sitzplätzen und im Obergeschoß ein Spielkasino eingerichtet werden. In der näheren Umgebung befinden sich neben einer Anzahl von Mehrfamilienwohnhäusern auch mehrere Gewerbebetriebe, insbesondere zur Herstellung von Schmuck-, Silber- und Goldwaren. In den oberen Geschossen der gewerblich genutzten Gebäude befinden sich teilweise Wohnungen.

Die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 28. Dezember 1977 die Erteilung der beantragten Änderungsbaugenehmigung ab, weil Vergnügungsstätten in einem Mischgebiet nicht zulässig seien. Der hiergegen eingelegte Widerspruch wurde vom Regierungspräsidium ... durch Bescheid vom 11. Juli 1978 zurückgewiesen. Die dagegen eingereichte Klage wurde vom Verwaltungsgericht nach Einnahme eines Augenscheins mit folgender Begründung abgewiesen: Die Umgebung des Grundstücks der Kläger sei durch Gewerbebetriebe und Wohnungen geprägt; sie sei als Mischgebiet anzusehen. In einem Mischgebiet seien Vergnügungsstätten nur zulässig, wenn es sich um nicht wesentlich störende Betriebe handle. Von dem Vorhaben der Kläger sei jedoch eine erhebliche Lärmbelästigung der Anwohner zu erwarten; denn der Hauptbetrieb eines solchen Lokals erfolge in den späten Abend- und Nachtstunden. Diese Störungen seien für die Bewohner der umliegenden Wohnungen unzumutbar.

Der Verwaltrungsgerichtshof hat die Berufung der Kläger nach Einnahme eines Augenscheins zurückgewiesen. Er hat die Einstufung des Bereichs ... straße und ... als Mischgebiet im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung - BauNVO - durch das Verwaltungsgericht bestätigt und weiter ausgeführt: Der geplante Umbau sei im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung nach § 34 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes - BBauG - unzulässig. Das Gebiet werde geprägt durch ein Nebeneinander von Bohnen und solcher gewerblichen Nutzung, die ein im wesentlichen ungestörtes Wohnen nicht beeinträchtigen könne. Vergnügungsstätten seien nach § 6 BauNVO in einem Mischgebiet unzulässig. Sie könnten nur in Kerngebieten (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) und ausnahmsweise auch in besonderen Wohngebieten (§ 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) eingerichtet werden. Die besondere Erwähnung der Vergnügungsstätten neben den sonstigen Gewerbebetrieben lasse erkennen, daß der Verordnungsgeber für sie eine eigenständige Regelung für erforderlich gehalten habe, sie mithin nicht dem Oberbegriff der "sonstigen Gewerbebetriebe" habe zuordnen wollen. Daß Vergnügungsstätten nur in Kerngebieten und ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten zulässig seien, verstoße nicht gegen Art. 14 GG. Diese Beschränkung sei im Hinblick auf die von Vergnügungsstätten typischerweise ausgehenden Beeinträchtigungen vor allem in den Abend- und Nachtstunden sachgerecht.

Dagegen richtet sich die vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene Revision der Kläger. Sie rügen die Verletzung materiellen Rechts, insbesondere eine falsche Anwendung des § 6 BauNVO.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg. Zwar ergeben die Gründe des Berufungsurteils eine Verletzung von Bundesrecht. Die Entscheidung stellt sich jedoch aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO).

Der Verwaltungsgerichtshof hat im Ergebnis zu Recht die Zulässigkeit der Tanzbar und des Spielkasinos nach § 34 Abs. 3 Satz 1 BBauG verneint. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nach der vorhandenen Bebauung einem der in der Baunutzungsverordnung - BauNVO - (hier anwendbar in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. September 1977, BGBl. I S. 1763) bezeichneten Baugebiete und ist das Vorhaben nach der BauNVO in dem Baugebiet nicht zulässig, so führt das in der Regel zur Unzulässigkeit des Vorhabens. Es bedarf dann nicht noch der weiteren Prüfung, ob sich das Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 BBauG in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, würde. Denn § 34 Abs. 3 BBauG enthält eine den § 34 Abs. 1 BBauG einschränkende weitere Zulässigkeitsvoraussetzung für Vorhaben in zusammenhängend bebauten, einem Baugebiet der BauNVO entsprechenden Ortsteilen (BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 - BVerwG 4 C 58.79 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 87 m.w.Nachw. über die Rechtsprechung des Senats); sie reicht für sich aus, einem Vorhaben die Genehmigung zu versagen, das nach der Art der Nutzung in dem Baugebiet der BauNVO nicht zulässig ist.

Der Verwaltungsgerichtshof hat zu Recht angenommen, daß die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabens der Kläger aufgrund der dort vorhandenen Nutzungen einem Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO entspricht. Das zieht auch die Revision im Grunde nicht in Zweifel. Sie nimmt insbesondere nicht an, die nähere Umgebung sei als Kerngebiet im Sinne des § 7 BauNVO oder als "besonderes Wohngebiet" im Sinne des § 4 a BauNVO einzustufen. Ihr Einwand, es handele sich um ein innerstädtisches und kerngebietsnahes Mischgebiet, ändert an der Beurteilung nichts. Die BauNVO unterscheidet Mischgebiete nicht danach, ob sie innerstädtisch und kerngebietsnah sind oder nicht. Auch im Rahmen des § 34 Abs. 3 BBauG kommt es nicht darauf an. Entscheidend ist, wie unter Zugrundelegung der Baugebiete der BauNVO die nähere Umgebung einzustufen ist. Dabei ist der Bereich maßgebend, von dem aus das Vorhaben in bezug auf die Art der Nutzung geprägt wird und auf den es seinerseits prägend einwirken wird. Wenn dieser Bereich nicht von Nutzungen geprägt wird, die nach der BauNVO in einem Kerngebiet, nicht jedoch in einem Mischgebiet zulässig sind, dann sind auch die innerstädtische Lage und die Nähe zu einem Kerngebiet für die Zulässigkeit von Vorhaben in diesem Bereich nicht von Bedeutung. Der Gesetzgeber ist in § 34 Abs. 3 BBauG davon ausgegangen, daß die der Baugebietseinteilung der BauNVO zugrundeliegende Ordnung allgemeinen Grundsätzen des Städtebaus entspricht. Er wollte sichern, daß diese Ordnung in solchen bebauten Gebieten, in denen sie tatsächlich gegeben ist, beibehalten werden kann, ohne das es dazu der Aufstellung eines Bebauungsplans bedarf. Das schließt es aus, daß die Nahe anderer Baugebiete, wie hier nach Meinung der Revision eines Kerngebiets, den Katalog der zulässigen Nutzungen in dem als Mischgebiet einzustufenden Bereich erweitert.

Eine Tanzbar für Striptease-Aufführungen mit 60 Sitzplätzen in Verbindung mit einem Spielkasino ist in einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO nicht zulässig. Das ergibt sich allerdings - entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichtshofs - nicht schon daraus, daß eine solche Anlage eine Vergnügungsstätte im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 2 und des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist. Der BauNVO kann nämlich nicht entnommen werden, daß die Aufführung spezieller gewerblicher Nutzungsarten wie der genannten Vergnügungsstätten im Katalog zulässiger Nutzungen bei einzelnen Gebieten als solche schon Ausschlußwirkung für andere Baugebiete hat, in deren Nutzungsartenkatalog diese spezielle gewerbliche Nutzungsart nicht ausdrücklich aufgeführt ist. Die Aufführung spezieller gewerblicher Nutzungsarten bei einzelnen Baugebieten hat den Sinn, den Charakter des Baugebiets zu kennzeichnen und, wenn sie im Katalog der allgemein zulässigen Nutzungen aufgeführt sind, festzulegen, daß sie der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets entsprechen. Wenn die BauNVO eine solche spezielle gewerbliche Nutzungsart bei anderen, ansonsten für Gewerbebetriebe offenen Baugebieten nicht in Katalog allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzungen, aufführt, kann daraus zwar entnommen werden, daß diese spezielle gewerbliche Nutzungsart wegen ihres typischen Erscheinungsbildes, insbesondere wegen der typischerweise mit ihr verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und ihrer typischen Standortanforderungen, der Zweckbestimmung des Baugebiets in der Regel nicht entspricht. Das schließt jedoch nicht aus, daß ein bestimmtes unter die spezielle gewerbliche Nutzungsart fallendes Vorhaben ein Gewerbebetrieb ist und als solcher in dem Baugebiet zulässig sein kann, nämlich wenn er von dem in der BauNVO bei der Definition der speziellen gewerblichen Nutzungsart vorausgesetzten Regelfall abweicht und wenn er die Voraussetzungen erfüllt, unter denen "sonstige Gewerbebetriebe" in dem Baugebiet zulässig sind.

Im Mischgebiet nach § 6 BauNVO sind "sonstige Gewerbebetriebe" allgemein zulässig (§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO), jedoch nur solche, die das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Das Mischgebiet dient gleichrangig und gleichgewichtig den Wohnen und dem Gewerbe. Das setzt einmal eine wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und auf deren Bedürfnisse voraus. Das bedeutet zum anderen aber auch, daß keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll. Gleichgewichtigkeit von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung einerseits und das Gebot wechselseitiger Rücksichtnahme stehen in einem inneren Zusammenhang in der Weise, daß das Überwiegen der einen oder der anderen Nutzung, wenn es von der Gemeinde als Plangeber bezweckt ist, die Ausweisung eines Mischgebiets ausschließt. Bei einer solchen Absicht hat die Gemeinde im einen Fall die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) in Betracht zu ziehen, in dem nicht störende Gewerbebetriebe in beschränktem Umfang zulässig sind, im anderen Fall die Ausweisung eines Kerngebiets (§ 7 BauNVO), in dem Wohnungen in beschränktem Umfang zulässig sind.

Daraus ergibt sich, daß die Zweckbestimmung eines Baugebiets nicht allein aus der jeweiligen Baugebietsvorschrift der BauNVO abgeleitet werden kann, sondern daß diese auch davon beeinflußt wird, welche Funktion dem einzelnen Baugebiet im Verhältnis zu den anderen Baugebieten der BauNVO zukommt. Dabei ist nach der BauNVO nicht nur die unterschiedliche Imnissionsträchtigkeit oder Immissionsverträglichkeit einzelner Nutzungen als Merkmal für die Typisierung und die Zuweisung unterschiedlicher Nutzungsarten (Typen) zu den einzelnen Baugebieten maßgebend. Der Zweck der Baugebiete und die Zulässigkeit von Nutzungen in ihnen werden vielmehr auch von anderen Maßstäben der städtebaulichen Ordnung bestimmt. Dem Leitbild, "eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung (zu) gewährleisten" (§ 1 Abs. 6 Satz 1 BBauG), könnte eine Planung nicht gerecht werden, die den Zweck der Baugebiete und die in ihnen zulässigen Nutzungen ausschließlich nach dem Störgrad oder der Störanfälligkeit von Nutzungen im Hinblick auf Immissionen bestimmen könnte.

Vergnügungsstätten sind eine Nutzungsart, die die unterschiedliche Zweckbestimmung von Kerngebieten einerseits und Mischgebieten andererseits in besonderer Weise kennzeichnen. Kerngebiete nach § 7 BauNVO haben innerhalb des städtebaulichen Ordnungsgefüges zentrale Funktionen. Das Wohnen tritt dort zurück, sowohl nach Umfang und Gewicht gegenüber den anderen Nutzungen als auch in dem, was ihm im Hinblick auf die Standortanforderungen und die Auswirkungen der "zentralen" Kerngebietsnutzungen an passiver Rücksichtnahme zuzumuten ist. Daß "Vergnügungsstätten" von der BauNVO als Nutzungsart verselbständigt und als allgemein zulässige Nutzung allein im Kerngebiet aufgeführt sind, läßt erkennen, daß die von der BauNVO vorausgesetzten Einrichtungen vom Typ her gerade solche sind, die einen größeren Einzugsbereich haben, die für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen; es sind also typischerweise nicht Vergnügungsstätten, die nur der Entspannung und Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtteil oder Stadtviertel dienen, wie etwa das Vorstadtkino oder das kleine Tanzcafé. Des weiteren geht die BauNVO davon aus, daß die im Kerngebiet in begrenztem Umfang zulässige Wohnnutzung (vgl. § 7 Abs. 2 Nr. 7, Abs. 3 Nr. 2, Abs. 4 BauNVO) ein Mehr an Beeinträchtigungen der Wohnruhe, nämlich gerade die typischerweise von zentralen innerstädtischen Funktionen auch in den Abend- und Nachtstunden ausgehenden Beeinträchtigungen, hinzunehmen hat als die Wohnnutzung in Gebieten, die vorwiegend oder - im Verhältnis zur gewerblichen Nutzung, wie im Mischgebiet - gleichrangig dem Wohnen dienen. Ähnliches gilt für besondere Wohngebiete im Sinne des § 4 a BauNVO, die als im allgemeinen innerstädtische Wohngebiete nach ihrer "besonderen Eigenart" in Ansätzen kerngebietsähnlichen Charakter haben und in denen deshalb Vergnügungsstätten im Einzelfall als Ausnahme zugelassen werden können.

In einem Mischgebiet kann deshalb eine Vergnügungsstätte als "sonstiger Gewerbebetrieb" nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO zulässig sein, wenn sie nicht dem Typus der Vergnügungsstätte, wie er für Einrichtungen im Kerngebiet kennzeichnend ist, entspricht und keine wesentlichen Störungen für die Wohnruhe vor allem am Abend und in der Nacht mit sich bringt. Beides ist bei einer Striptease-Tanzbar mit 60 Sitzplätzen in Verbindung mit einem Spielkasino nicht der Fall. Eine solche Einrichtung läßt Besucher aus einem großen, möglicherweise übergemeindlichen Einzugsbereich erwarten. Dadurch würde Unruhe in das Gebiet getragen. Die Gleichgewichtigkeit zwischen gewerblicher und Wohnnutzung würde gestört. Die Zulassung gerade eines solchen "zentralen" Dienstleistungsbetriebes könnte Tendenzen zu einem Nutzungswandel des Gebiets in Richtung auf weitere kerngebietstypische Nutzungen auslösen oder verstärken. Schließlich würde die Wohnruhe in dem Gebiet, die nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs durch die vorhandenen Gewerbebetriebe nicht wesentlich gestört wird, vor allem in den Abend- und Nachtstunden durch den Lärm des Kommens und Gehens von Besuchern mit den bei einem solchen "Amüsierbetrieb" typischen Begleiterscheinungen, stark beeinträchtigt. Die Annahme der Revision, von den Besuchern der Tanzbar und des Spielkasinos sei nicht mehr an Störung der Wohnruhe zu erwarten als von Bewohnern des derzeit genehmigten Fremdenwohnheims, entspricht nicht dem typischen Erscheinungsbild einer derartigen Vergnügungsstätte. Bei Beantwortung der nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO maßgeblichen Frage, ob ein beabsichtigter Gewerbebetrieb das Wohnen wesentlich stört, ist eine typisierende Betrachtungsweise geboten. Es kommt darauf an, ob eine Striptease-Tanzbar dieser Größe in Verbindung mit einem Spielkasino ihrer Art nach geeignet ist, das Wohnen wesentlich zu stören, oder ob dies regelmäßig (typischerweise) nicht der Fall ist. Daß diese Frage bei einem Nachtlokal der bezeichneten Art zu bejahen ist, liegt auf der Hand. Auf den Einwand der Revision, das Gebiet sei durch Parkverkehr in der ... und starken fließenden Verkehr in der ... auch am Abend und in der Nacht bereits in der Wohnruhe wesentlich gestört, kommt es nicht an. Welche Bedeutung eine derartige Vorbelastung eines Gebiets für die Rechtsposition davon Betroffener hat, kann hier offenbleiben; sie erweitert jedenfalls nicht die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen in dem Gebiet. Selbst wenn diese Behauptung der Revision zuträfe, könnte also vorhandener Verkehrslärm nicht entgegen § 6 Abs. 1 BauNVO zur Zulässigkeit von wesentlich störenden Gewerbebetrieben im Mischgebiet führen. Abgesehen davon kann er auch von den Betroffenen als Störung anders empfunden werden als die von Besuchern eines Nachtlokals ausgehenden Lärmbelästigungen.

Der Senat hat im Urteil vom 15. Januar 1982 - BVerwG 4 C 58.79 - a.a.O. ausgeführt, eine Nutzung, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Wege einer Befreiung zugelassen werden könne, könne nicht an § 34 Abs. 3 BBauG scheitern. In einem solchen Fall müsse auf § 34 Abs. 1 BBauG als Beurteilungsmaßstab zurückgegriffen werden. Anhaltspunkte dafür, daß hier - unterstellt der Bereich sei in einem Bebauungsplan als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO festgesetzt - Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Zulassung der Striptease-Tanzbar erfordern oder städtebauliche Gründe sie rechtfertigen oder daß die Versagung der Genehmigung zu einer offenbar nicht beabsichtigten - nicht in der Person des Antragstellers, sondern in bodenrechtlichen Besonderheiten des Falles liegenden - Härte führen würde (§ 31 Abs. 2 BBauG), sind nicht erkennbar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.