Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 27.04.1990, Az.: BVerwG 8 C 19.88

I.

Der Kläger und seine Ehefrau erwarben im Oktober 1979 das Grundstück Gemarkung ... Flurstück ..., auf dem im Jahre 1952 ein viergeschossiges Wohnhaus mit 16 Kleinwohnungen errichtet worden war. Mit Schreiben vom 18. Oktober 1979 beantragten sie bei der Beklagten die Erteilung einer Bescheinigung über die Grundsteuervergünstigung unter Hinweis auf folgende beabsichtigte bauliche Maßnahmen an dem Wohngebäude: Erneuerung sämtlicher Fenster (die sperrten, weil sich das Holz verzogen habe), Einbau von Etagenheizungen in die vorhandenen 16 Wohnungen, komplette Modernisierung der Bäder, welche noch mit freistehenden Wannen versehen seien, Anbringen einer Dachflächendämmschicht und eventuell Ausbau des Dachstocks (falls vom Bauamt genehmigt), um eine Wohnung zu schaffen. Die Kläger gaben an, die Kosten seien vorläufig auf 200.000 DM kalkuliert.

Die Beklagte lehnte den Antrag durch Bescheid vom 23. September 1980 ab. Den Widerspruch des Klägers wies der Regierungspräsident in Darmstadt mit Bescheid vom 20. September 1982 zurück.

Der Kläger hat Verpflichtungsklage erhoben und zur Begründung im ersten sowie im zweiten Rechtszug im wesentlichen geltend gemacht: Der Einbau einer Wohnung im Dachgeschoß für 52.000 DM erfülle den Tatbestand des § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG. Die übrigen durchgeführten Arbeiten stellten entweder einen Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet gewesen seien, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten dar (§ 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) oder seien eine Modernisierung der vorhandenen Wohnungen im Sinne des § 3 Abs. 6 ModEnG und begründeten deswegen den Anspruch auf die Grundsteuervergünstigung. Das Haus sei 1952 mit einer Ausstattung errichtet worden, die dem Standard der Jahre 1930 bis 1935 entsprochen habe. Die einzelnen Wohnungen hätten keine zentrale Heizungsversorgung gehabt. Sie seien vom Bauherrn nicht mit Öfen ausgestattet worden. In den einzelnen Räumen mit Ausnahme der Bäder hätten sich lediglich Kaminanschlüsse für Heizöfen befunden, die dann von den Mietern selbst hätten gestellt werden müssen. Die Bäder hätten überhaupt nur gleichzeitig mit der Erwärmung des Badewassers geheizt werden können. Die Waschbecken sefen mit Kaltwasseranschluß ausgestattet gewesen. Die Bäder seien nicht gefliest gewesen, sondern hätten einen Ölanstrich von etwa 1,5 m Höhe gehabt. Er - der Kläger - habe das Gebäude mit Zentralheizung versehen, sämtliche sanitären Installationen neu eingebaut und auch eine zentrale Warmwasserversorgung mit Fall- und Steigleitungen geschaffen. Die Grundrisse der Bäder seien, soweit nötig, verändert worden. In den Trennwänden zwischen Küchen und Bädern habe er Installationsschächte für Wasser, Entwässerung und Heizung für Küche und Bäder eingezogen. Die Küchen seien mit Gasofenanschlüssen ausgestattet gewesen, ohne daß jedoch von selten des Bauherrn Gasöfen gestellt worden seien. Er - der Kläger - habe die Gasanschlüsse stillgelegt und durch Elektroherdanschlüsse ersetzt. Ferner seien lediglich Kaltwasseranschlüsse in den Küchen vorhanden gewesen. Nunmehr seien Spülen mit Anschluß an die zentrale Warmwasserversorgung eingebaut worden. Die Elektroinstallation sei mit Zweiphasenanschlüssen ausgestattet gewesen. Sie hätten auf Putz gelegen. Er - der Kläger - habe sie den VDE-Richtlinien des Jahres 1981 angepaßt und die Installationen sämtlich unter Putz verlegen lassen. Vor dem Ausbau hätten sich in den Wohnungen Elektrozählertafeln mit Sicherungen befunden. Deswegen sei in vielen Fällen das Unterbringen einer Garderobe in den Dielen nicht möglich gewesen. Jetzt seien die Elektromeßplätze zentral im Keller untergebracht, und in den Wohnungen sei eine unter Putz liegende Verteilerleitung installiert, was den Einbau von Garderobenschränken in den Dielen ermögliche. Der gesamte Keller sei umgebaut worden, weil keine Lagerflächen für Brennstoffe mehr erforderlich seien. Es seien neue Abstellkeller, eine Waschküche und ein Trockenraum gebildet worden. Das Gebäude sei mit einem Vollwärmeschutz sowie mit Isolierglasfenstern ausgestattet worden, was einen verbesserten Wärmeschutz bewirke und die Heizkosten reduziere. All diese Arbeiten hätten einen Aufwand von mehr als 650.000 DM verursacht. Damit sei die vom Bundesverwaltungsgericht für maßgebend erklärte Drittelgrenze überschritten.

Die Beklagte hat entgegnet: Die von ihr nicht anerkannten Kostenpositionen beträfen entweder reine Instandsetzungsarbeiten, die notwendig mit dem Unterhalt eines Gebäudes verbunden seien, oder dienten ausschließlich der Verschönerung der Räumlichkeiten. Sie hätten deshalb bei der Ermittlung des "Bauaufwandes" im Sinne des § 17 II. WoBauG außer Betracht bleiben müssen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat der Verwaltungsgerichtshof das erstinstanzliche Urteil geändert und die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides sowie des Widerspruchsbescheides verpflichtet, den Antrag des Klägers auf Anerkennung steuerbegünstigten Wohnraums unter Beachtung der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichtshofs neu zu bescheiden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht im wesentlichen ausgeführt:

Die neugeschaffenen Wohnräume im Dachgeschoß bildeten nach dem Bauantrag und der Baugenehmigung keine selbständige Wohnung, sondern gehörten zu einer Wohnung im dritten Obergeschoß, mit der sie durch eine Wendeltreppe verbunden seien. Bei der nach § 82 Abs. 1 II. WoBauG erforderlichen Prüfung, ob die in § 39 II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen eingehalten seien, sei nach den §§ 82 Abs. 5, 39 Abs. 4 II. WoBauG die Wohnfläche der gesamten Wohnung zugrunde zu legen. Diese betrage 126,88 qm. Das seien mehr als die nach § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 II. WoBauG für "andere Wohnungen" zugelassenen 108 qm. Es komme deshalb auf die zunächst von der Beklagten zu treffende Entscheidung darüber an, ob diese Überschreitung der Wohnflächengrenze um 18,88 qm nach § 82 Abs. 2 II. WoBauG zulässig gewesen sei.

Die Anerkennung der Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses als steuerbegünstigt erfordere, daß ein Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden sei. Der Aufwand für Umwandlung oder Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 II. WoBauG sei dann "wesentlich", wenn er etwa ein Drittel der Kosten der Neuschaffung von gleichwertigem (vergleichbarem) Wohnraum erreiche.

Die Kosten für den Einbau von 14 Dachflächenfenstern (19.886 DM) müßten außer Betracht bleiben, weil der Einbau der Dachflächenfenster zum Ausbau des Dachgeschosses gehöre. Ein Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG sei hingegen die Einrichtung einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung und der hierfür notwendigen Einrichtung eines Heizungskellers nebst den notwendigen Änderungen an einem Appartement im Erdgeschoß. Vor diesen Umbauarbeiten seien die Wohnungen infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet gewesen. Unter der - veränderlichen - Wohngewohnheiten im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG seien die jeweiligen durchschnittlichen Erwartungen und Forderungen der Wohnungsuchenden hinsichtlich eines gewissen Wohnstandards zu verstehen. Wohnungen mit Ofenheizung, erst recht aber solche, in denen benötigtes Warmwasser auf einem Kohleherd oder in einem Kohlebadeofen erwärmt werden müsse, entsprächen nicht mehr dem heutigen Standard, auch wenn es noch viele Wohnungen dieser Art geben möge. Ob die Anpassung von Wohnräumen an die veränderten Wohngewohnheiten nur unter Veränderung des Wohnungsgrundrisses oder ohne eine solche Veränderung erreicht werden könne, sei ohne Bedeutung.

Die Isolierverglasung und die Wärmeisolation der Außenwände und des Daches seien ebenfalls als Umbau "anzuerkennen", weil zur Ergänzung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG§ 3 Abs. 6 ModEnG heranzuziehen sei. Danach könne der Ausbau auch durch eine Modernisierung bewirkt werden, die einen wesentlichen Bauaufwand verursachte. Die Einrichtung einer Zentralheizung samt den dadurch notwendig gewordenen Umbauarbeiten im Keller und in einem Erdgeschoßappartement seien danach zumindest gemäß § 3 Abs. 6 ModEnG zu berücksichtigen. Gleiches gelte für die Ersetzung der einfachen Holzfenster durch Isolierglasfenster, die Außenputzarbeiten zum Zwecke der Wärmeisolation und die Anbringung der Wärmedämmung im Dach mitsamt den dazu erforderlichen Spenglerarbeiten.

Die Einkachelung der bisher freistehenden Badewannen und der Ersatz des Ölwandanstrichs in den Bädern durch Fliesen seien dagegen zwar Verschönerungen, hätten aber objektiv keine Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnungen zur Folge. Dasselbe gelte für die Verlegung der Elektroinstallation unter Putz und die Änderung der Kellereinteilung.

Ob die Höhe des insgesamt berücksichtigungsfähigen Bauaufwandes ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreiche, könne das Berufungsgericht nicht klären, weil Aufwandsposten, die für die Arbeiten einschließlich des Dachgeschoßausbaues angefallen seien, noch aufgeteilt werden müßten. Bei der Kalkulation der Unternehmer sei diese Aufteilung nicht vorgenommen worden, weil sie seinerzeit nicht rechtserheblich erschienen sei. Die Aufteilung werde daher Schätzungen (§ 287 Abs. 2 ZPO) notwendig machen, die zunächst von der Behörde vorgenommen werden müßten.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene Revision der Beklagten mit der Rüge der Verletzung materiellen Rechts.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Die Berufung gegen das die Klage abweisende Urteil des Verwaltungsgerichts ist zurückzuweisen (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 1 VwGO). Denn der Kläger hat keinen Anspruch auf die begehrte Anerkennung der Wohnungen als steuerbegünstigt.

Da der Kläger die zu beurteilenden baulichen Maßnahmen während der zeitlichen Geltung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes vom 27. Juni 1956 (BGBl. I S. 523) durchgeführt hat, sind dessen Begriffsbestimmungen des steuerbegünstigten neugeschaffenen Wohnraums maßgebend. Eine Wohnung ist im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG neugeschaffen, wenn sie durch Neubau oder durch Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung geschaffen worden ist (vgl. § 2 Abs. 1 II. WoBauG). Im vorliegenden Fall kommt von diesen in § 2 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG aufgeführten Formen des Wohnungsbaus nur der "Ausbau" eines bestehenden Wohngebäudes in Betracht (vgl. dazu auch Urteil vom 3. Juli 1987 - BVerwG 8 C 73.86 - Buchholz 454.4 § 17 II. WoBauG Nr. 2 S. 1 <2 f.>). Von den in § 17 Abs. 1 II. WoBauG definierten Formen des Wohnungsbaus durch Ausbau sind wiederum einschlägig nur § 17 Abs. 1 Satz 1 erste Alternative (Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses) und Satz 2 II. WoBauG. Davon geht das angefochtene Urteil zutreffend aus.

Die Beteiligten streiten allein um die Auslegung und Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG. Danach gilt als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Die Annahme eines solches Ausbaus hat, demnach folgende Voraussetzungen: Es müssen "Wohnräume" vorhanden sein, die nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind. Die Eignung der Räume zu Wohnzwecken muß infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten verlorengegangen sein. Die aus diesem Grunde für Wohnzwecke ungeeignet gewordenen Wohnräume müssen umgebaut werden. Der Umbau muß zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten vorgenommen werden, die zum Wegfall der Wohneignung der Räume geführt haben, und muß mit wesentlichem Bauaufwand verbunden sein. Keine dieser Voraussetzungen ist nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen gegeben.

Wohnräume sind dann "nicht mehr für Wohnzwecke geeignet" (§ 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG), wenn es an der bereits vom Wohnungsbegriff des Zweiten Wohnungsbaugesetzes geforderten objektiven Eignung der Räume zum dauernden Bewohnen fehlt. Wohnung im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ist nämlich nur eine Summe von Räumen, die zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts geeignet sind (ständige Rechtsprechung; vgl. u.a. Urteil vom 15. November 1985 - BVerwG 8 C 103.83 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 41 S. 38 <39> m.weit.Nachw.). Die mit Blick auf das Ziel der Wohnungsbauförderung, den Wohnbedarf von Wohnungsuchenden zu decken, zu fordernde Eignung einer Wohnung, die dauernde Führung eines selbständigen Haushalts zu ermöglichen, richtet sich ausschließlich danach, ob bestimmte objektive Eignungsmerkmale erfüllt sind; auf die speziellen Bedürfnisse oder Interessen bestimmter Personenkreise kommt es nicht an (vgl. Urteil vom 15. November 1985, a.a.O. S. 40). Die vom Wohndngsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt deswegen nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WoBauG a.F. - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie Toilette und Bad (vgl. u.a. Urteil vom 15. November 1985, a.a.O. S. 40 m.weit.Nachw.). Diese notwendige Mindestausstattung (auch) einer (steuerbegünstigten) Wohnung wiesen die Kleinwohnungen in dem Gebäude des Klägers nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen im wesentlichen auch schon vor den vom Kläger durchgeführten baulichen Maßnahmen auf. Die Wohnungen hatten Küchen oder jedenfalls abgeteilte Kochnischen mit Anschlußmöglichkeiten für Gasherde und Spülen sowie Bäder und Toiletten. Daß Gasherde und Spülen nicht vom Bauherrn gestellt worden waren, ist für die hier bedeutsame Fragestellung nach der Wohneignung der Räume unerheblich. Das angefochtene Urteil verneint demgegenüber die Eignung der Wohnungen zu Wohnzwecken mit der Begründung, Wohnungen mit Ofenheizung, in denen benötigtes Warmwasser auf einem Kohleherd oder in einem Kohlebadeofen erwärmt werden müsse, entsprächen nicht mehr dem heutigen Standard. Diese Annahme verletzt Bundesrecht. Denn § 40 Abs. 1 Buchst. f II. WoBauG in der hier maßgeblichen zur Zeit der vom Kläger durchgeführten baulichen Maßnahmen geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085) forderte als Mindestausstattung neu zu errichtender öffentlich geförderter Wohnungen ledigliqh "Anschlußmöglichkeit für Ofen oder gleichwertiges Heizgerät für mindestens je einen Wohn- und Schlafraum außer der Küche". Die vom Verwaltungsgerichtshof festgestellte Einrichtung der Räume für Einzelofenheizung und Kohlebadeöfen genügte diesen gesetzlichen (Mindest-)Anforderungen an die Eignung für Wohnzwecke. Es kann deshalb auf sich beruhen, ob - wie das Berufungsgericht meint - das Tatbestandsmerkmal "nicht mehr für Wohnzwecke geeignet" des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG "großzügig" auszulegen ist, weil die Modernisierung und Sanierung neben der Förderung des Neubaus von Wohnungen "zu einer der vordringlichsten wohnungspolitischen Aufgaben geworden ist" (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG § 17 Anm. 1.4 <S. 6/Stand: Juli 1988> m.weit.Nachw.). Denn das Tatbestandsmerkmal "nicht mehr für Wohnzwecke geeignet" ist selbst bei "großzügiger" Auslegung jedenfalls dann nicht erfüllt, wenn die Räume einen Standard aufweisen, der vom Gesetz selbst allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen ausreichend bezeichnet wird. Auch die in den Wohnungen des Klägers lediglich vorhandenen einfachverglasten Fenster stellten als solche die Wohneignung nicht in Frage.

Die weitere - vom Berufungsgericht bejahte - Voraussetzung eine Ausbaus im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, daß nämlich die vorhandenen Wohnräume deshalb nicht mehr für Wohnzweck geeignet sind, weil sich die Wohngewohnheiten geändert haben, ist ebenfalls nicht gegeben. Im vorliegenden Fall könnten nämlich nicht geänderte Wohngewohnheiten, sondern allenfalls die Verwahrlosung einzelner Räume deren Eignung als Wohnräume in Wegfall gebracht haben (vgl. Urteile vom 17. März 1976 - BVerwG VIII C 145.72 - Buchholz 454.4 § 2 II. WoBauG Nr. 2 S. 6 <9> und vom 28. November 1986 - BVerwG 8 C 122-125.84 - UA S. 19 f.; Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG a.a.O.). Soweit etwa in den Küchen der Wohnungen funktionsfähige Spülen (Wasserzapfhahn und Spülbecken mit Ablauf), Öfen oder Kohlebadeöfen gefehlt haben sollten, die Elektroinstallation den neuen Sicherheitsvorschriften nicht mehr genügt haben sollte oder die Fenster schadhaft geworden sein sollten, hätte nicht ein Wechsel der Wohngewohnheiten die Eignung der Räume zum Bewohnen beseitigt. Es handelte sich dann vielmehr um Mängel, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter entstanden sind (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 <4>).

Ebenfalls zu Unrecht bejaht das angefochtene Urteil, daß ein "Umbau" durchgeführt worden ist. Der Verwaltungsgerichtshof hat insoweit angenommen, erstens setze ein Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG keine Veränderung des Grundrisses oder der Raumaufteilung der Wohnung voraus, und zweitens sei zur Ergänzung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG§ 3 Abs. 6 ModEnG heranzuziehen. Beide Erwägungen sind nicht tragfähig. In dem Urteil vom 3. Juli 1987 (a.a.O. S. 4 ff.) hat der erkennende Senat die Voraussetzungen der Annahme eines Umbaus im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG wie folgt dargelegt:

"Da ein 'Umbau' im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG ebenso wie der Ausbau und die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes dessen Umgestaltung, also eine bauliche Änderung bedeutet, zählen alle baulichen Maßnahmen, die nicht zur erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes der baulichen Anlage, sondern nur zur Wiederherstellung eines bereits vormals gegebenen Zustandes führen, nicht zum Umbau (vgl. auch Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 80.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 8 S. 7 <11>). Bauliche Maßnahmen zur Instandsetzung sind dementsprechend kein Umbau, weil sie nur auf eine Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Wohnung gerichtet sind. Insofern korrespondiert der Begriff der Instandsetzung dem Begriff des (nicht auf eine Änderung der Wohngewohnheiten zurückzuführenden) Mangels (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 10). Die Instandsetzung umfaßt alle Maßnahmen zur Behebung solcher baulicher Mängel, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen. Die Ursache derartiger Mängel ist dabei ohne Bedeutung, so daß es nicht darauf ankommt, ob sie durch Verschleiß in allen seinen Erscheinungsformen, Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder durch schuldhafte oder schuldlose Einwirkkungen Dritter oder sogar durch höhere Gewalt entstanden sind (vgl. auch § 3 Abs. 4 ModEnG und die Begründung dazu in BT-Drucks. 7/4450, S. 15).

Bauliche Veränderungen eines bestehenden Gebäudes, die dessen wesentliche Substanz nicht berühren, stellen ebenfalls noch keinen Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dar. Ein 'Umbau' im Rechtssinne liegt vielmehr nur dann vor, wenn das äußere Erscheinungsbild der bisherigen Wohnräume nachhaltig geändert wird, wie es etwa bei Grundrißänderungen oder der Zusammenfassung von mehreren Räumen oder zu kleinen Wohnungen zu einer abgeschlossenen Wohnung der Fall ist (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 8. Oktober 1981 - OVG Bf II 51/80 - BBauBl. 1982, 793 <795>). Die an den Umbau geknüpfte Rechtsfolge der Umwandlung der bisherigen Wohnung in neugeschaffenen Wohnraum zwingt dazu, unter 'Umbau' im Rechtssinne nur die wesentliche Umgestaltung eines bestehenden Gebäudes zu verstehen. Notwendig ist eine durchgreifende und neben haus-, bau- und wohntechnischen Verbesserungen auch den Wohnungsgrundriß verändernde Modernisierung mit wesentlichen Veränderungen an der Bausubstanz (Mauerwerk, Decke, Wände). Welche baulichen Veränderungen mindestens erforderlich sind, ergibt sich daraus, daß ein Umbau von Wohnräumen nach § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden sein muß, um als Ausbau zu gelten. Denn 'wesentlich' ist ein Bauaufwand nur dann, wenn er nicht nur nach der Höhe der aufgewendeten Kosten, sondern auch nach der Art der baulichen Maßnahmen mit denjenigen vergleichbar ist, die der in § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG als gleichwertige Form des Schaffens von Wohnraum durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes bezeichnete Ausbau des Dachgeschosses erfordern würde (vgl. Urteil vom 26. August 1971 - BVerwG VIII C 42.70 - BVerwGE 38, 286 <289>[BVerwG 26.08.1971 - VIII C 42/70])."

Daran hält der Senat fest. Die Rechtsansicht, nach § 3 Abs. 6 ModEnG genüge statt eines Umbaus in dem vorstehend dargelegten Sinne auch eine "Modernisierung", hat der Senat ebenfalls in dem Urteil vom 3. Juli 1987 (a.a.O. S. 3 f.) mit folgender Begründung verworfen:

"Schon der insoweit eindeutige Gesetzeswortlaut verbietet die Annahme, § 3 Abs. 6 ModEnG lasse anstelle eines Ausbaus durch Umbau auch eine bloße Modernisierung ausreichen. Denn § 3 Abs. 6 ModEnG fordert ausdrücklich, daß durch eine Modernisierung 'ein Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bewirkt' wird. Die Modernisierung muß mithin die in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Tatbestandsmerkmale des Ausbaus erfüllen, zu denen gerade auch der Umbau zählt. Unter 'Umbau' ist aber schon nach allgemeinem Sprachgebrauch (nur) die bauliche Umgestaltung eines vorhandenen Gebäudes oder von Räumen zu verstehen (vgl. auch BFH, Urteil vom 28. Juni 1977 - VIII R 115/73 - BFHE 122, 512 [BFH 28.06.1977 - VIII R 115/73] <515>). Daß nicht jede Modernisierung für die Annahme eines Ausbaus genügt, bringt § 3 Abs. 6 ModEnG überdies durch die Formulierung, 'die durch den Ausbau modernisierten Wohnungen' seien neugeschaffener Wohnraum im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, deutlich zum Ausdruck (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande, ModEnG § 3 Anm. 7 <S. 24/Stand: Oktober 1980>). Da § 3 Abs. 6 ModEnG auf die Begriffe des Ausbaus im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG und des neugeschaffenen Wohnraums im Sinne des § 2 Abs. 1 II. WoBauG verweist, sind diese Begriffe gemäß § 100 II. WoBauG unverändert zugrunde zu legen, weil im Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz gerade nicht 'ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist'.

Bei dieser sich auf den Gesetzeswortlaut stützenden Auslegung entbehrt § 3 Abs. 6 ModEnG entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch keineswegs seiner Bedeutung. Die Vorschrift regelt vielmehr die im Falle des Ausbaus durch Umbau von Wohnräumen auftretende Gesetzeskonkurenz. Sie stellt in Richtung auf § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG klar, daß es bei einer Modernisierung, die zugleich die Voraussetzungen des Ausbaus durch Umbau erfüllt, bei der Rechtsfolge des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG verbleibt. Werden Wohnräume, die infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten unter wesentlichem Bauaufwand umgebaut, ist eine darin zu erblickende Modernisierung (auch) Wohnungsbau durch Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG. Der Eigentümer kann die auf diese Weise neugeschaffenen Wohnungen als steuerbegünstigt nach § 82 II. WoBauG anerkennen lassen, und eine Grundsteuervergünstigung nach §§ 92 a ff. II. WoBauG in Anspruch nehmen (vgl. auch die Begründung der Bundesregierung zu § 3 Abs. 5 <jetzt 6> ModEnG, BT-Drucks. 7/4550 S. 15 f.)."

Der Kläger hat die Wohnungen nicht in dem dargelegten Rechtssinne umgebaut. Die von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen reichen für die Annahme eines unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Umbaus nicht aus. Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen das Revisionsgericht bindenden (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) tatsächlichen Feststellungen und den im Berufungsurteil wiedergegebenen eigenen Angaben des Klägers hat dieser in das Wohngebäude eine Zentralheizung nebst zentraler Warmwasserversorgung eingebaut, in den vorhandenen 16 Kleinwohnungen die Bäder gefliest und die freistehenden Wannen eingekachelt, die sanitären Installationen sowie die Elektroinstallationen erneuert, die Leitungen unter Putz verlegt, die Gasanschlüsse stillgelegt und durch Elektroherdanschlüsse ersetzt sowie die vorhandenen einfachverglasten Fenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht. Die Grundrisse der bestehenden Wohnungen sind nur hinsichtlich der Bäder verändert worden. Lediglich im Keller sind neue Abstellräume, eine Waschküche und ein Trockenraum gebildet worden. Schließlich ist das Haus mit einem Vollwärmeschutz (Außendämmputz und Dachisolierung) versehen worden. Eine mit dem Ausbau eines bisher unausgebauten Dachgeschosses vergleichbare wesentliche bauliche Veränderung der Wohnungen ist durch die bezeichneten Maßnahmen nicht bewirkt worden (vgl. auch Urteil vom 3. Juli 1987, a.a.O. S. 6).

Die im Wege des Ausbaus des Dachgeschosses neugeschaffenen Räume bilden nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keine selbständige Wohnung, sondern gehören zu einer Wohnung im dritten Obergeschoß, mit der sie durch eine Wendeltreppe verbunden sind. Dient ein durch Ausbau neugeschaffener Wohnraum in dieser Weise der Vergrößerung einer vorhandenen Wohnung, so ist die Anerkennung des neugeschaffenen Wohnraums als steuerbegünstigt davon abhängig, daß die Wohnfläche der gesamten Wohnung die maßgebende Wohnflächengrenze nicht überschreitet (vgl. § 82 Abs. 5 in Verbindung mit § 39 Abs. 4 II. WoBauG). Das angefochtene Urteil stellt bindend fest, die Wohnfläche der gesamten Mietwohnung überschreite die für andere Wohnungen geltende Wohnflächengrenze von 108 qm (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 II. WoBauG) um 18,88 qm. Die Wohnflächengrenze von 108 qm für andere Wohnungen ist eine zwingende Höchstgrenze. Ihre Überschreitung ist gemäß § 82 Abs. 2 Buchst. a bis c II. WoBauG nur zulässig, wenn die Mehrfläche zu einer angemessenen Unterbringung eines Haushalts mit mehr als vier Personen erforderlich ist oder soweit die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich oder soweit die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Bauplanung bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung oder bei der Schließung von Baulücken durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist.

Ob ein Bauherr nach § 82 Abs. 2 II. WoBauG Mehrfläche in Anspruch nehmen kann, steht nicht im Ermessen der Behörde, sondern hängt allein davon ab, ob die nach zwingendem Recht erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind. Das unterliegt vollen Umfangs der Kontrolle der Verwaltungsgerichte (vgl. Urteil vom 4. Juli 1979 - BVerwG 8 C 3.79 - Buchholz 454.4 § 63 II. WoBauG Nr. 14 S. 5 <9>). Die im angefochtenen Urteil ausgesprochene "Zurückverweisung" an die Verwaltungsbehörde durch deren Verpflichtung zur Neubescheidung ist danach materiellrechtlich nicht statthaft. Denn eine in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts anerkannte Ausnahme, von der Pflicht, die Spruchreife herbeizuführen (vgl. dazu Beschluß vom 14. Mai 1982 - BVerwG 9 B 179.82 - Buchholz 402.24 § 31 AuslG Nr. 1 S. 1 <2 f.> m.weit.Nachw.), ist insoweit nicht gegeben. Das muß gleichwohl aus materiellrechtlichen Gründen nicht zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht führen, um den Sachverhalt in dieser Richtung weiter aufzuklären, weil dazu keine Veranlassung besteht. Die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt erfolgt nur auf Antrag (vgl. § 83 Abs. 1 und 2 II. WoBauG). In dem Antrag müssen die Anerkennungsvoraussetzungen dargelegt werden. Das gilt gerade auch für die Voraussetzungen der gesetzlichen Vergünstigungen des § 82 Abs. 2 II. WoBauG. Ohne Angaben des Antragstellers, die wenigstens darauf hindeuten, er könne möglicherweise eine dieser Vergünstigungen in Anspruch nehmen, hat die Behörde keine Veranlassung, in eine Prüfung von Amts wegen einzutreten, ob eine Überschreitung der Wohnflächengrenze gemäß § 82 Abs. 2 II. WoBauG zulässig ist. Zwar verpflichtet § 24 Abs. 1 Satz 1 VwVfG die Behörde, den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln. Der Bürger bestimmt jedoch durch seinen Antrag den Gegenstand des Verfahrens.

Läßt der Antrag das eigentlich Gewollte nicht erkennen, so besteht in dieser Richtung auch keine Aufklärungspflicht der Behörde (vgl. Beschluß vom 19. Januar 1988 - BVerwG 4 B 2.88 - Buchholz 316 § 24 VwVfG Nr. 5 S. 1 f. <n.L.>). Im vorliegenden Fall ergibt sich weder aus dem vom Kläger gestellten Anerkennungsantrag noch aus den beigefügten Unterlagen, insbesondere der Bauzeichnung, daß die Mehrfläche durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt sein könnte. Ebensowenig ist dem Anerkennungsantrag oder dem sonstigen Vorbringen des Klägers ein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, daß die Wohnflächenüberschreitung durch persönlichen oder beruflichen Mehrflächenbedarf des Mieters im maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Dachgeschoßräume (vgl. § 82 Abs. 4 Satz 1 II. WoBauG) gerechtfertigt gewesen sein könnte.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.