I.

Die Kläger, die ihren Hauptwohnsitz früher in Berlin hatten und jetzt in Stuttgart haben, kauften im Oktober 1961 eine im August 1961 bezugsfertig gewordene Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen. Die Eigentumswohnung befindet sich in einem ehemaligen Villengebäude, in dem im Jahre 1950 Büroräume eingerichtet worden waren. Im Jahre 1961 wurden in dem Gebäude durch bauliche Umgestaltung Eigentumswohnungen geschaffen.

Die Kläger haben die Wohnung als Altersruhesitz für später vorgesehen. Sie nutzen sie insbesondere während der Schulferien ihrer Kinder im Sommer, Herbst und Winter, sowie zu Ostern und Pfingsten.

Die Kläger beantragten die Anerkennung ihrer Wohnung als steuerbegünstigt nach §§ 82, 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Sie sind der Auffassung, daß ihre Wohnung durch bauliche Umgestaltung des bisher Bürozwecken dienenden Gebäudes "neugeschaffen" sei. Der Beklagte lehnte den Antrag der Kläger mit der Begründung ab, die Wohnung der Kläger sei nicht "neugeschaffen", weil zu ihrer Schaffung kein wesentlicher Bauaufwand erforderlich gewesen sei. Auch sei die Wohnung als Zweitwohnung von der Förderung ausgeschlossen.

Der Widerspruch der Kläger blieb erfolglos. Ihrer Klage mit dem Antrag, den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides und des Widerspruchsbescheides zu verpflichten, die Wohnung als steuerbegünstigt anzuerkennen, gab das Verwaltungsgericht statt. Die Berufung des Beklagten wies der Verwaltungsgerichtshof zurück.

Mit seiner Revision rügt der Beklagte die Verletzung des materiellen Rechts. Die Kläger sind der Revision entgegengetreten.

II.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Der Entscheidung über den Anspruch der Kläger auf. Anerkennung ihrer Eigentumswohnung als steuerbegünstigte Wohnung ist zugrunde zu legen § 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG -, das hier anzuwenden ist in der Fassung vom 1. August 196.1 (BGBl. I S. 1122). Nach Abs. 1 Satz 1 dieser Vorschrift sind, neugeschaffene Wohnungen, die nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind, unter den durch die Absätze 2 bis 5 näher geregelten Wohnflächenvoraussetzungen als steuerbegünstigte Wohnungen anzuerkennen, wenn keine öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 zur Deckung der für den Bau dieser Wohnungen entstehenden Gesamt kosten oder zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder zur Deckung der für Finanzierungsmittel zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt sind.

Rechtsfehlerfrei hat die Vorinstanz entschieden, daß es der Anerkennung der Eigentumswohnung der Kläger als steuerbegünstigt nicht entgegensteht, daß sie lediglich als Zweitwohnung genutzt wird.

Es ist davon auszugehen, daß die Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes Zweitwohnungen nicht allgemein aus dem Kreise der durch Steuerbegünstigungen geförderten Wohnungen ausschließen, vielmehr unter denselben Voraussetzungen begünstigen, unter denen Erstwohnungen steuerbegünstigt sind. In seinem Urteil BVerwGE 51, 50 [BVerwG 23.06.1976 - BVerwG VIII C 29.74] hat der erkennende Senat in Fortsetzung seiner früheren Rechtsprechung ausgeführt, daß zur Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt sowohl die nach objektiven Merkmalen zu bestimmende Eignung zur Führung eines selbständigen Haushalts erforderlich ist als auch in subjektiver Hinsicht die spätestens im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Hauses zu treffende Entscheidung des Eigentümers, daß die Wohnung alsbald zur Führung eines selbständigen Haushalts benutzt werden solle. Er hat in diesem Urteil die Anerkennung eines Wochenendhauses als steuerbegünstigt verneint, weil ein Wochenendhaus, das in einem nach baurechtlichen Vorschriften als Wochenendhausgebiet festgesetzten Baugebiet errichtet wird, nicht unter die förderungswürdigen Wohnungen fällt, deren Typen in § 39 Abs. 1 II. WoBauG abschließend aufgezählt sind. In jenem Urteil wurde offengelassen, ob für eine (außerhalb eines Wochenendhausgebietes gelegene) Zweit- oder Sommerwohnung etwas anderes gelte. Die in der damaligen Entscheidung offengebliebene Frage wird jetzt dahin gehend beantwortet, daß eine eigengenutzte Eigentumswohnung jedenfalls auch dann als steuerbegünstigt anzuerkennen ist, wenn sie vom Eigentümer und seinen Angehörigen neben der Hauptwohnung regelmäßig über längere Zeiträume hinweg zu Wohnzwecken genutzt wird. Diese Voraussetzung kann auch bei einer Wohnung erfüllt sein, die vom Eigentümer und seinen Angehörigen überwiegend nur während der Ferien und an Feiertagen bewohnt wird (vgl. BVerwGE 9, 277[BVerwG 30.10.1959 - VII C 75/58]; Urteile des Bundesfinanzhofes vorn 18. Oktober 1956 [BStBl. 1956 III, 385 = BFHSlg. Bd. 63, 492], vom 15. Februar 1957 [BStBl. 1957 III, 137 = BFHSlg. Bd. 64, 363] und vom 14. Mai 1958 [BStBl. 1958 III, 312 = BFHSlg. Bd. 67, 105]; vgl. Hartz, Der Betrieb 1955, S. 226; Oswald ZMR 1962, S. 69; Brintzinger DVBl. 1969, 908 [BVerwG 14.11.1968 - BVerwG VIII C 65.65]; Buob FWW 1970, 66; Häring, Der Bayerische Bürgermeister 1969, 237). Auf Grund ihrer tatsächlichen Feststellungen hat die Vorinstanz rechtsfehlerfrei bejaht, daß diese Voraussetzungen bei der Eigentumswohnung der Kläger gegeben sind.

Die Vorinstanz ist jedoch von einer rechtsfehlerhaften Auslegung des Begriffes "wesentlicher Bauaufwand" ausgegangen.

Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG ist Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes unter anderem das Schaffen von Wohnraum durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Nach § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG gilt als Wohnungsbau durch Ausbau auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Es kann dahinstehen, ob es sich im Fall der Wohnung der Kläger um einen Ausbau im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 1 oder Satz 2 II. WoBauG handelt. In beiden Fällen verlangt das Gesetz, daß die Schaffung des Wohnraums unter "wesentlichem Bauaufwand" erfolgte. Die Vorinstanz hat ausgeführt, daß die baulichen Maßnahmen, die zur Schaffung des Wohnraums im Fall der Kläger führten, "nicht mehr geringfügig, sondern von wesentlichem Gewicht" waren.

Den Ausführungen des Berufungsgerichts liegt die Vorstellung zugrunde, daß "wesentlich" der Gegensatz ist zu "unwesentlich", "unwesentlich" aber gleichbedeutend mit "geringfügig", "wesentlich" also gleichbedeutend mit "nicht mehr geringfügig". Das Berufungsgericht verzichtet überdies auf die Anwendung eines allgemeingültigen Maßstabs und damit auf die gleichmäßige Handhabung der Vorschrift, indem es die Entscheidung auf die "bauliche und ausstattungsmäßige Situation des Einzelfalls" abstellt. Die Gleichsetzung von "wesentlich" mit "nicht mehr geringfügig" und der Verzicht auf die Anwendung eines allgemeinen Maßstabs stehen nicht im Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschrift.

"Wesentlich" ist der Bauaufwand, wenn er nach der Art der baulichen Maßnahmen und nach der Höhe der dafür aufgewendeten Kosten vergleichbar ist den Maßnahmen und Kosten, die der Ausbau des Dachgeschosses erfordern würde. Dies folgt aus der Vorschrift des§ 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG selbst: Das Wort "oder" kennzeichnet den "Ausbau des Dachgeschosses" und die "unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten" als im Sinne des Gesetzes gleichwertige Formen des Schaffens von Wohnraum durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes.

Zu berücksichtigen ist außerdem die. Vorschrift des § 2 Abs. 1 II. WoBauG, Wohnungsbau sei das Schaffen von Wohnraum durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung, beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude, und der auf diese Weise geschaffene Wohnraum sei neugeschaffen im Sinne dieses Gesetzes. Zu dieser Vorschrift enthalten die §§ 16 und 17 dieses Gesetzes weitere Begriffsbestimmungen, zu denen auch diejenige des § 17 Abs. 1 Satz 1 gehört. Unter Berücksichtigung dieser letzteren Vorschrift und der übrigen angeführten Vorschriften wird - gewissermaßen als Faustregel - davon ausgegangen werden können, daß ein Bauaufwand den Kosten nach als wesentlich angesehen werden kann, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Ihrer Art nach bleiben außer Betracht alle Aufwendungen, die als nicht umbaubedingte Instandsetzungen oder, als Luxus außerhalb der Zweckbestimmung des § 17 Abs. 1 II. WoBauG liegen. Das gleiche gilt, wenn einzelne Umgestaltungen, ohne den eigentlichen Ausbauzwecken Rechnung zu tragen, lediglich in Erfüllung von Sonderwünschen des Bauherrn oder künftigen Erwerbers vorgenommen werden.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch, wenn - wie im vorliegenden Fall - mehrere Wohnungen im Wege des Ausbaues eines einzigen Hauses geschaffen wurden. In diesem Fall sind bei der Ermittlung des Bauaufwandes die Gesamtaufwendungen in entsprechender Anwendung der wohnungsbaurechtlichen Berechnungsvorschriften auf die einzelnen Wohnungen umzulegen.

Die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz lassen eine abschließende Bejahung oder Verneinung der Frage, ob die Wohnung der Kläger unter wesentlichem Bauaufwand geschaffen wurde, nicht zu. Die Sache war daher zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 5 Ziff. 2 VwGO).