Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 03.07.1987, Az.: BVerwG 8 C 73/86

I.

Der Kläger ist Eigentümer eines Wohngebäudes in S..., das er im Jahre 1978 kaufte. Damals befanden sich in dem im Jahre 1873 errichteten Wohnhaus im Erdgeschoß und in den drei Obergeschossen je eine Vierzimmerwohnung mit Wohnflächen zwischen 122,6 und 128 qm (bei Anrechnung der Balkonfläche zur Hälfte). Die Voreigentümerin hatte das Haus 20 Jahre lang vor allem an alleinstehende Ausländer und Ausländerfamilien vermietet und viele Jahre hindurch weder Reparaturen durchgeführt noch Renovierungen vorgenommen.

Der Kläger ließ nach dem Erwerb des Grundstücks ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchführen. Dabei wurde im Dachgeschoß eine weitere Vierzimmerwohnung mit 97 qm Wohnfläche geschaffen. Der Grundriß der vorhandenen Wohnungen wurde wegen des Einbaus von Bädern und durch Zusammenlegung zweier Zimmer geringfügig geändert. Ende 1978 teilte der Kläger das Grundeigentum in Wohnungseigentum auf und vermietete die Wohnungen. Die Dachgeschoßwohnung wurde als steuerbegünstigt anerkannt. Den Antrag des Klägers, auch die vier übrigen Wohnungen als steuerbegünstigt anzuerkennen und ihm eine Bescheinigung zur Grunderwerbsteuerbefreiung auszustellen, lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 29. Juni 1983 ab.

Der Kläger hat nach erfolglosem Widerspruch (Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums S... vom 17. Februar 1984) Verpflichtungsklage erhoben und im ersten sowie im zweiten Rechtszug geltend gemacht: Er habe durch Wiederherstellung eines beschädigten, jahrzehntelang bis zur völligen Unbrauchbarkeit abgewohnten Gebäudes Wohnraum neu geschaffen. Bei der Totalrenovierung habe es sich nicht um nachgeholte Instandsetzungen oder Aufwendungen zur allgemeinen Verbesserung der Wohnqualität, sondern um die Wiedererlangung der Nutzungsfähigkeit des Gebäudes insgesamt gehandelt. Benutzbarer Wohnraum sei nämlich nicht mehr vorhanden gewesen, ebensowenig gesunde Bausubstanz in erheblichem Umfang. Dies sei ihm erst nach Beginn der Baumaßnahmen klar geworden, die zunächst nicht so umfangreich vorgesehen gewesen seien. Nur die Außenmauern und die inneren tragenden Wände des Hauses seien weiter verwendet worden; zum Teil seien auch hier Ausbesserungen notwendig gewesen. Es seien Kosten angefallen wie für einen Neubau. Das zeige ein Vergleich mit einem von ihm im Jahre 1978 neu erstellten Sechsfamilienhaus in K....

Das Verwaltungsgericht hat nach Einnahme des Augenscheins die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat der Verwaltungsgerichtshof das erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage mit der Begründung stattgegeben: Zwar habe der Kläger - wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt habe - weder durch Neubau noch durch Wiederaufbau eines zerstörten oder Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes Wohnraum neu geschaffen. Entgegen der von ihm vertretenen Ansicht sei auch kein Fall des § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG gegeben. Doch liege ein Fall des Wohnungsbaus durch Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG vor. Die Wohnungen seien nicht nur verwahrlost gewesen. Sie seien vielmehr unabhängig davon auch infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten für Wohnzwecke nicht mehr geeignet gewesen, weil sie keine Bäder gehabt hätten, noch für Einzelofenheizung (Öl oder Kohle) eingerichtet und im wesentlichen nur mit Einfachglasfenstern und Trockenaborten mit großen Steinzeugrohren versehen gewesen seien. Die Küchen hätten weder Herd noch Spüle aufgewiesen und teilweise noch alte Spülsteine gehabt. Ferner habe die gesamte Elektroinstallation den modernen Ansprüchen und Sicherheitsvorschriften nicht entsprochen, so daß sie, obwohl noch vorhanden, vollständig habe erneuert werden müssen.

Fraglich sei allerdings, ob hier ein "Umbau" stattgefunden habe. Denn dieses Merkmal verlange in der Regel nicht nur eine geringfügige Grundrißänderung, sondern eine wesentliche Veränderung an Zimmerwänden zur besseren Raumaufteilung. Das bedürfe aber keiner abschließenden Klärung, weil anstelle eines Umbaus auch eine "Modernisierung" genüge. Dies folge aus § 3 Abs. 6 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und zur Einsparung von Heizenergie - ModEnG - i.d.F. vom 26. Juli 1978 (BGBl. I S. 878). Die Vorschrift erweitere nämlich § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dahin, daß bei Vorliegen der übrigen dort genannten Voraussetzungen anstelle eines Umbaus auch eine (sonstige) Modernisierung im Sinne des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes genüge. Eine Grundrißänderung sei also keinesfalls mehr unabdingbar. Zumindet ergebe sich aus dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und besonders aus § 3 Abs. 6 ModEnG deutlich die Absicht des Gesetzgebers, den Wohnungsbau durch Modernisierung zu fördern. Im Lichte dieses Gesetzesziels müsse auch § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG ausgelegt werden, was ebenfalls ein engherziges Festhalten am Umbauerfordernis verbiete.

Die Modernisierung sei unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden. Als Modernisierungsaufwand der vier Wohnungen seien berücksichtigungsfähig die Kosten der Einrichtung der Bäder samt Fliesen, die sonstigen Sanitärkosten (Küchen und WC mit Fliesen), die Kosten der Elektroinstallation mit Sprechanlage und Antennen, die Kosten der Heizung und die der Fenster mit Jalousien. Der modernisierungsbedingte Aufwand sei höher als ein Drittel der im Jahre 1978 entstandenen Neubaukosten für ein vergleichbares Vierfamilienhaus.

Die Überschreitung der Wohnflächengrenzen sei durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung gerechtfertigt (§ 82 Abs. 2 Buchst. c II. WoBauG), weil die Größe der schon vorhandenen Wohnungen praktisch vorgegeben gewesen sei.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung materiellen Rechts rügt.

Der Kläger tritt der Revision entgegen.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt mit seinen Entscheidungsgründen Bundesrecht und ist auch nicht im Ergebnis richtig (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 1 und Abs. 4 VwGO). Der Kläger hat gemäß § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG keinen Anspruch auf die begehrte Anerkennung der Wohnungen als steuerbegünstigt, weil er den Wohnraum nicht neu geschaffen hat.

Da der Kläger die zu beurteilenden baulichen Maßnahmen während der zeitlichen Geltung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes vom 27. Juni 1956 (BGBl. I S. 523) durchgeführt hat, sind dessen Begriffsbestimmungen des neu geschaffenen Wohnraums maßgebend (vgl. Urteil vom 28. November 1986 - BVerwG 8 C 122 - 125.84 - UA S. 19 <insoweit in Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 21 S. 36 <<38 f.>> nicht abgedruckt>). Eine Wohnung ist im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG neu geschaffen, wenn sie durch Neubau oder durch Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung geschaffen worden ist (vgl. § 2 Abs. 1 II. WoBauG). Im vorliegenden Fall kommt von diesen in § 2 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG aufgeführten Formen des Wohnungsbaus nur der "Ausbau" eines bestehenden Wohngebäudes in Betracht. Davon geht das angefochtene Urteil zutreffend aus:

Ein "Neubau" kann selbst bei weitester Auslegung dieses Begriffs in der vom Kläger vorgenommenen "Erneuerung" eines vorhandenen Wohngebäudes nicht erblickt werden. Denn ein Neubau in der Form eines sogenannten Ersatzbaus könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn der Altbau so wesentlich erneuert worden wäre, daß man aufgrund einer Gesamtbetrachtung sagen könnte, er sei "neu errichtet" worden; dazu erforderlich wäre eine wesentliche Erneuerung der Bausubstanz (vgl. Urteile vom 17. März 1976 - BVerwG VIII C 145.72 - Buchholz 454.4 § 2 II. WoBauG Nr. 2 S. 6 <8 f.> und vom 28. November 1986 - BVerwG 8 C 122 - 125.84 - UA S. 18 <a.a.O. nicht abgedruckt>). Daran fehlt es hier. Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die nicht mit beachtlichen Verfahrensrügen angegriffen worden sind und den Senat deshalb binden (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO), hat der Kläger nur "umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten" durchführen lassen; er hat den "Grundriß der vorhandenen Wohnungen wegen des Einbaus von Bädern und durch Zusammenlegung zweier Zimmer (nur) geringfügig geändert" und hat "gesunde Bausubstanz ... unberührt gelassen, die ... noch in erheblichem Umfang vorhanden war" (vgl. UA S. 3, 12 und 10 in Verb. mit S. 6 des erstinstanzlichen Urteils). Die Grundrenovierung eines "heruntergekommenen Wohngebäudes" ist noch keine Neuerrichtung (vgl. Urteile vom 17. März 1976, a.a.O. S. 9 und vom 28. November 1986, UA S. 19).

Ein "Wiederaufbau" oder eine "Wiederherstellung" im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes sind ebenfalls nicht gegeben. Nach den Begriffsbestimmungen des § 16 II. WoBauG setzt ein Wiederaufbau die Zerstörung des Gebäudes voraus; wiederhergestellt werden können nur beschädigte Gebäude. Von welcher Art Zerstörung und Beschädigung der Gebäude sein müssen, bestimmt § 16 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG. Nach beiden Vorschriften kommt es auf den Entstehungsgrund der Schäden an. Denn beide Vorschriften verlangen, daß die Zerstörung oder Beschädigung durch ein außergewöhnliches Ereignis bewirkt worden ist. Ein Gebäude gilt nicht als zerstört oder beschädigt, wenn die Schäden durch Mängel der Bauteile oder infolge Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkungen entstanden sind (vgl. § 16 Abs. 4 II. WoBauG und Urteile vom 17. März 1976, a.a.O. S. 8 und vom 28. November 1986, UA S. 19). Eine Zerstörung oder Beschädigung des vom Kläger instandgesetzten und modernisierten Wohngebäudes durch ein außergewöhnliches Ereignis hat nach den bindenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stattgefunden.

Ein Neuschaffen von Wohnraum durch "Erweiterung" eines bestehenden Gebäudes kann für die hier in Rede stehenden Wohnungen offensichtlich nicht in Betracht gezogen werden, da diese weder durch eine Aufstockung des Hauses noch durch einen Anbau geschaffen worden sind (vgl. § 17 Abs. 2 II. WoBauG).

Von den in § 17 Abs. 1 II. WoBauG definierten Formen des Wohnungsbaus durch Ausbau entfällt schließlich die des Satzes 1. Denn die im Streit befindlichen Wohnungen sind weder durch einen Ausbau des Dachgeschosses noch durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen geschaffen worden, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Selbst wenn die Räume vor der vom Kläger durchgeführten Instandsetzung und Modernisierung des Wohngebäudes für Wohnzwecke nicht mehr geeignet gewesen sein sollten, dienten sie jedenfalls nicht anderen als Wohnzwecken (vgl. auch Urteil vom 17. März 1976, a.a.O. S. 9).

Nach der somit allein näher in Erwägung zu ziehenden Vorschrift des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG gilt als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte "Umbau" von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Ob die vom Kläger veranlaßten baulichen Maßnahmen das Tatbestandsmerkmal "Umbau" erfüllen, läßt das angefochtene Urteil mit der Begründung offen, nach § 3 Abs. 6 ModEnG genüge statt eines Umbaus auch eine "Modernisierung". Diese Annahme verletzt Bundesrecht. Schon der insoweit eindeutige Gesetzeswortlaut verbietet die Annahme, § 3 Abs. 6 ModEnG lasse anstelle eines Ausbaus durch Umbau auch eine bloße Modernisierung ausreichen. Denn § 3 Abs. 6 ModEng fordert ausdrücklich, daß durch eine Modernisierung "ein Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bewirkt" wird. Die Modernisierung muß mithin die in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Tatbestandsmerkmale des Ausbaus erfüllen, zu denen gerade auch der Umbau zählt. Unter "Umbau" ist aber schon nach allgemeinem Sprachgebrauch (nur) die bauliche Umgestaltung eines vorhandenen Gebäudes oder von Räumen zu verstehen (vgl. auch BFH, Urteil vom 28. Juni 1977 - VIII R 115/73 - BFHE 122, 512 <515>). Daß nicht jede Modernisierung für die Annahme eines Ausbaus genügt, bringt § 3 Abs. 6 ModEnG überdies durch die Formulierung, "die durch den Ausbau modernisierten Wohnungen" seien neu geschaffener Wohnraum im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, deutlich zum Ausdruck (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande, ModEnG § 3 Anm. 7 <S. 24/Stand: Oktober 1980>). Da § 3 Abs. 6 ModEnG auf die Begriffe des Ausbaus im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG und des neu geschaffenen Wohnraums im Sinne des § 2 Abs. 1 II. WoBauG verweist, sind diese Begriffe gemäß § 100 II. WoBauG unverändert zugrunde zu legen, weil im Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz gerade nicht "ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist".

Bei dieser sich auf den Gesetzeswortlaut stützenden Auslegung entbehrt § 3 Abs. 6 ModEnG entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch keineswegs seiner Bedeutung. Die Vorschrift regelt vielmehr die im Falle des Ausbaus durch Umbau von Wohnräumen auftretende Gesetzeskonkurrenz. Sie stellt in Richtung auf § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG klar, daß es bei einer Modernisierung, die zugleich die Voraussetzungen des Ausbaus durch Umbau erfüllt, bei der Rechtsfolge des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG verbleibt. Werden Wohnräume, die infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten unter wesentlichem Bauaufwand umgebaut, ist eine darin zu erblickende Modernisierung (auch) Wohnungsbau durch Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG. Der Eigentümer kann die auf diese Weise neu geschaffenen Wohnungen als steuerbegünstigt nach § 82 II. WoBauG anerkennen lassen und eine Grundsteuervergünstigung nach §§ 92 a. ff. II. WoBauG in Anspruch nehmen (vgl. auch die Begründung der Bundesregierung zu § 3 Abs. 5 <jetzt 6> ModEnG, BT-Drucksache 7/4550, S. 15 f.).

Das angefochtene Urteil ist auch nicht im Ergebnis richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO). Aufgrund der vom Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen ergibt sich nämlich, daß der Kläger die Wohnungen nicht im Rechtssinne umgebaut hat:

Da ein "Umbau" im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG ebenso wie der Ausbau und die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes dessen Umgestaltung, also eine bauliche Änderung bedeutet, zählen alle baulichen Maßnahmen, die nicht zur erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes der baulichen Anlage, sondern nur zur Wiederherstellung eines bereits vormals gegebenen Zustandes führen, nicht zum Umbau (vgl. auch Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 80.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 8 S. 7 <11>). Bauliche Maßnahmen zur Instandsetzung sind dementsprechend kein Umbau, weil sie nur auf eine Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Wohnung gerichtet sind. Insofern korrespondiert der Begriff der Instandsetzung dem Begriff des (nicht auf eine Änderung der Wohngewohnheiten zurückzuführenden) Mangels (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S 10). Die Instandsetzung umfaßt alle Maßnahmen zur Behebung solcher baulicher Mängel, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen. Die Ursache derartiger Mängel ist dabei ohne Bedeutung, so daß es nicht darauf ankommt, ob sie durch Verschleiß in allen seinen Erscheinungsformen, Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder durch schuldhafte oder schuldlose Einwirkungen Dritter oder sogar durch höhere Gewalt entstanden sind (vgl. auch § 3 Abs. 4 ModEnG und die Begründung dazu in BT-Drucksache 7/4450, S. 15).

Bauliche Veränderungen eines bestehenden Gebäudes, die dessen wesentliche Substanz nicht berühren, stellen ebenfalls noch keinen Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dar. Ein "Umbau im Rechtssinne liegt vielmehr nur dann vor, wenn das äußere Erscheinungsbild der bisherigen Wohnräume nachhaltig geändert wird, wie es etwa bei Grundrißänderungen oder der Zusammenfassung von mehreren Räumen oder zu kleinen Wohnungen zu einer abgeschlossenen Wohnung der Fall ist (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 8. Oktober 1981 - OVG Bf II 51/80 - BBauBl. 1982, 793 <795>). Die an den Umbau geknüpfte Rechtsfolge der Umwandlung der bisherigen Wohnung in neu geschaffenen Wohnraum zwingt dazu, unter "Umbau" im Rechtssinne nur die wesentliche Umgestaltung eines bestehenden Gebäudes zu verstehen. Notwendig ist eine durchgreifende und neben haus-, bau- und wohntechnischen Verbesserungen auch den Wohnungsgrundriß verändernde Modernisierung mit wesentlichen Veränderungen an der Bausubstanz (Mauerwerk, Decke, Wände). Welche baulichen Veränderungen mindestens erforderlich sind, ergibt sich daraus, daß ein Umbau von Wohnräumen nach § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden sein muß, um als Ausbau zu gelten. Denn "wesentlich" ist ein Bauaufwand nur dann, wenn er nicht nur nach der Höhe der aufgewendeten Kosten, sondern auch nach der Art der baulichen Maßnahmen mit denjenigen vergleichbar ist, die der in § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG als gleichwertige Form des Schaffens von Wohnraum durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes bezeichnete Ausbau des Dachgeschosses erfordern würde (vgl. Urteil vom 26. August 1971 - BVerwG VIII C 42.70 - BVerwG 38, 286 <289> = Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 5 S. 1 <3 f.>).

Für die Annahme eines unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Umbaus reichen die vom Kläger durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht aus. Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen das Revisionsgericht bindenden (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) tatsächlichen Feststellungen hat der Kläger in die vorhandenen vier Wohnungen Bäder und neuzeitliche Toiletten nebst entsprechenden modernen Installationen sowie Gasetagenheizungen eingebaut, die Elektroinstallation erneuert und die vorhandenen einfachverglasten Fenster gegen Isolierglasfenster nebst Jalousien ausgetauscht. Die Grundrisse der bestehenden vier Wohnungen sind nur geringfügig geändert worden. Eine mit dem Ausbau eines bisher unausgebauten Dachgeschosses vergleichbare wesentliche bauliche Veränderung der Wohnungen ist durch die bezeichneten Maßnahmen nicht bewirkt worden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.