Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 19.09.1986, Az.: BVerwG 4 C 15.84

I.

Die Klägerin will ein etwa 3,9 ha großes Grundstück am Nordufer des Bodensees im Stadtgebiet von K. mit einem Hotel und fünf Wohngebäuden bebauen.

Das Grundstück, das durch die zwölf Meter breite S.straße vom Bodensee getrennt ist, war ursprünglich mit Haupt- und Nebengebäuden eines Sanatoriums bebaut. An seine Süd-West-Ecke schließt ein Anwesen mit einem villenartigen Doppelhaus an. Im Westen wird es durch die G.straße begrenzt, jenseits derer sich geschlossene Bebauung anschließt. Im Norden grenzen drei an der M.straße liegende geschlossen bebaute Grundstücke an, im Osten fünf parkartige mit freistehenden zweistöckigen Wohngebäuden bebaute Grundstücke an der S.straße. Das Grundstück ist in weiten Teilen mit alten Bäumen bestanden.

Die Beigeladene zu 1) hat das Grundstück 1971 erworben und es mit Genehmigung der Beklagten von den alten Gebäuden des Sanatoriums freilegen lassen, um es auf der Grundlage eines Bebauungsplans, dessen Aufstellung die Beklagte beschlossen hatte, neu zu bebauen. Das Vorhaben scheiterte an Meinungsverschiedenheiten mit der Beklagten über die planerische Gestaltung. Ein von der Beklagten 1978 als Satzung beschlossener Bebauungsplan wurde vom Regierungspräsidium nicht genehmigt.

Nachdem die Klägerin 1977. das Grundstück erworben hatte, beantragte sie 1980 einen Bauvorbescheid zur Errichtung eines Hotels mit 200 Betten sowie von fünf bis zu fünfgeschossigen Wohngebäuden mit insgesamt 185 Wohneinheiten auf dem Grundstück. Die Beklagte lehnte den Antrag mit der Begründung ab, das Vorhaben sei nach § 35 BBauG zu beurteilen, könne aber auch nach § 34 BBauG nicht zugelassen werden, weil es sich nicht in die vorhandene Umgebung einfüge. Außerdem fehle eine ausreichende Erschließung. Der Widerspruch blieb erfolglos.

Das Verwaltungsgericht hat die auf Erteilung des Bauvorbescheids gerichtete Klage abgewiesen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufungen der Klägerin und der Beigeladenen zu 1) mit der Begründung zurückgewiesen, das Grundstück liege nicht innerhalb der im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BBauG). Es sei mangels räumlichen Zusammenhangs des weitgehend von Park umgebenen Sanatoriums mit der Umgebungsbebauung schon immer eine Außenbereichsinsel im Stadtgebiet gewesen. Nach § 35 Abs. 2 BBauG sei das Vorhaben nicht zulässig. Ein Projekt von sechs selbständigen Baukörpern mit bis zu fünf Obergeschossen und einer Gesamtgeschoßfläche von 22.540 qm bedürfe gerade in bezug auf die Lage der einzelnen Bauten auf dem Grundstück, aber auch unter weiteren städtebaulichen Aspekten, der ordnenden Hand der Planung. Die von der Klägerin vorgelegte Planung habe keinerlei Bezüge zum Bestand in der Umgebung, und zwar weder in ihrer Aufteilung und Gliederung noch in der Verteilung der Baukörper auf dem Grundstück.

Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin und der Beigeladenen zu 1).

II.

Die Revision ist begründet. Das Berufungsurteil ist aufzuheben, weil es Bundesrecht, nämlich § 34 BBauG, verletzt. Die Feststellungen des Berufungsgerichts erlauben dem Senat keine abschließende Entscheidung. Die Sache ist deshalb zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 Abs. 1 BBauG). Die Ortsteilsqualität (vgl. hierzu Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 <26>[BVerwG 06.11.1968 - IV C 31/66]) der Bebauung, innerhalb derer das Grundstück liegt, ist angesichts der Innenstadtlage außer Zweifel. Das Grundstück liegt - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - aber auch innerhalb des Bebauungszusammenhangs; es nimmt an diesem teil.

Zur Beurteilung der Frage, ob ein Grundstück innerhalb eines Bebauungszusammenhangs liegt, ist zunächst zu ermitteln, welche Bebauung den Zusammenhang darstellen kann. Im Regelfall ist es die im Zeitpunkt der Entscheidung über den Bauantrag - bei Erhebung einer Verpflichtungsklage die im Zeitpunkt der Entscheidung in der letzten Tatsacheninstanz - vorhandene Bebauung. Es ist aber in der Rechtsprechung des Senats anerkannt, daß auch eine früher vorhanden gewesene Bebauung oder Nutzung noch fortwirken kann, derart, daß ein Grundstück nach Abriß der Bebauung seine Innenbereichsqualität noch behält (vgl. Urteil vom 12. September 1980 - BVerwG 4 C 75.77 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 75).

Die baurechtliche Qualität des Grundstücks der Klägerin hängt hiernach - erstens - davon ab, ob es zum Innenbereich gehörte, solange es mit Sanatorium und den dazugehörenden Nebengebäuden bebaut war, und - zweitens -, ob es trotz Beseitigung dieser Bausubstanz seine Innenbereichsqualität behalten hat.

Mit seiner früheren Bebauung lag das Grundstück entgegen der Annahme des Berufungsgerichts innerhalb des Bebauungszusammenhangs.

Als Bebauungszusammenhang hat der Senat eine "aufeinanderfolgende Bebauung" gekennzeichnet, die "trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt" (Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG 4 C 2.66 - BVerwGE 31, 20 <21>[BVerwG 06.11.1968 - IV C 2/66] mit weiteren Nachweisen). In den "Vordergrund der Betrachtung" trete "das unbebaute, jedoch gleichwohl den Zusammenhang nicht unterbrechende Grundstück". Ein bebautes Grundstück scheidet folglich als ein den Bebauungszusammenhang unterbrechendes Grundstück aus, es sei denn, die Bebauung hat eine im Verhältnis zur Größe des Grundstücks völlig untergeordnete Bedeutung.

Das Berufungsgericht hat das Sanatoriumsgrundstück mit seinem bis 1971 vorhandenen Baubestand als "Außenbereichsinsel" im Innenbereich angesehen. Dazu hat es ausgeführt, der im Mittelteil des Grundstücks ohne jeglichen räumlichen Zusammenhang mit der vorhandenen Bebauung, vielmehr weitgehend von einem Park umgebene Hauptkomplex des Sanatoriums habe ebensowenig einen Bezug zur Umgebungsbebauung gehabt wie die Nebengebäude. Das gesamte Grundstück, von der geschlossenen Bebauung im Westen und Norden deutlich abgegrenzt, habe, insbesondere auch angesichts seines Bewuchses, eine Außenbereichsinsel im Stadtgebiet der Beklagten gebildet. Ein Zusammenhang sei allenfalls mit den im Osten anschließenden Grundstücken gegeben gewesen. Der dort vorhandenen Bebauung füge sich jedoch das Projekt der Klägerin auch nicht ansatzweise ein.

Diese Beurteilung beruht auf einem Mißverständnis des vom Senat mit den Merkmalen "Geschlossenheit" und "Zusammengehörigkeit" gekennzeichneten Begriffs des Bebauungszusammenhangs. "Geschlossenheit" und "Zusammengehörigkeit" sollen eine gewisse - trotz Lücken - bestehende räumliche Verklammerung kennzeichnen. Es soll damit zum Ausdruck gebracht werden, daß das unbebaute Grundstück - gedanklich - übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen läßt. "Geschlossenheit" und "Zusammengehörigkeit" sind in diesem Zusammenhang nicht im Sinne eines harmonischen Ganzen, eines sich als einheitlich darstellenden Gesamtbildes der Bebauung zu verstehen. Wenn eine aufeinanderfolgende Bebauung - ohne Lücken - vorhanden ist, und sei diese Aufeinanderfolge in sich noch so unterschiedlich, so ist dies der Bebauungszusammenhang. Die Frage einer Unterbrechung des Zusammenhangs stellt sich dann nicht. Eine sich in den Bebauungszusammenhang in keiner Weise einpassende Bebauung eines einzelnen Grundstücks mag zwar ein "Fremdkörper" sein (vgl. dazu Urteil vom 18. Oktober 1974 - BVerwG 4 C 77.73 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 45) und folglich die Eigenart des Gebiets nicht prägen, eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs ist sie jedenfalls nicht. Einzelne Baublöcke mögen - sei es durch geschlossene Bauweise, durch Straßen, Mauern, Hecken, Bäume usw. - in sich noch so abgeriegelt gegenüber anschließender Bebauung erscheinen, eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs bewirkt auch dies nicht; es führt allenfalls dazu, daß darin die "nähere Umgebung" im Sinne des § 34 Abs. 1 und 3 BBauG ihre Grenze findet. Einzelne Baubereiche mögen noch so unterschiedlich bebaut sein (z.B. der eine mit hoher Grundflächen- und Geschoßflächenzahl, der andere aufgelockert und villenartig, wieder ein anderer mit hoher Geschoßflächen- und Geschoßzahl, aber geringer Grundflächenzahl); daran, daß ein Bebauungszusammenhang im Sinne einer aufeinanderfolgenden, ununterbrochenen Bebauung besteht, ändert das nichts.

Für den zu entscheidenden Fall bedeutet das:

An das Sanatoriumsgrundstück grenzen zwar Baubereiche unterschiedlicher Beschaffenheit an: Im Westen geschlossene, ziemlich dichte Blockbebauung, im Norden ein Riegel geschlossener Bebauung und jenseits davon offene Ein- und Zweifamilienhausbebauung, im Osten villenartige Bebauung. Das Sanatoriumsgrundstück selbst hatte zwar eine davon abweichende, zum Teil recht massive Bebauung. Diese Unterschiede in der Bebauung des Grundstücks rechtfertigen jedoch nicht die Annahme, das Sanatoriumsgrundstück unterbreche den Bebauungszusammenhang. Es gehörte mit seiner - bis 1971 vorhandenen - Bebauung trotz der Unterschiede zum Bebauungszusammenhang.

Eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs hätte allenfalls angenommen werden können, wenn die Bebauung auf dem Sanatoriumsgrundstück im Verhältnis zu dessen Größe eine ganz untergeordnete Bedeutung gehabt hätte, oder wenn nur eine Seite des Grundstücks in geringer Tiefe bebaut gewesen wäre. So ist es hier aber nicht. Zwar hat das Berufungsgericht zur ehemaligen Bebauung im einzelnen keine Feststellungen getroffen. Fest steht nur, daß das ca. 3,9 ha große Grundstück mit Hauptgebäude und Nebengebäuden eines Sanatoriums bebaut und daß es im übrigen parkartig bewachsen war. Es deutet nichts darauf hin, daß die Gebäude auf dem Grundstück im Vergleich zu dessen Größe eine ganz untergeordnete Bedeutung gehabt oder daß sie sich gleichsam in einem weitläufigen parkartigen Gelände verloren hätten. Es deutet auch nichts darauf hin, daß sich die Bebauung etwa an einer Stelle konzentriert hätte, so daß zumindest die umgebenden Freiflächen den Bebauungszusammenhang unterbrochen hätten. Die Annahme des Berufungsgerichts, das Sanatoriumsgrundstück sei von vornherein eine Außenbereichsinsel im Innenbereich gewesen, verletzt somit Bundesrecht. Es war Teil des Bebauungszusammenhangs und damit ein Innenbereichsgrundstück.

Die Innenbersichsqualität ist durch die lange Zeitdauer, die nach dem Abriß der Altbebauung verstrichen ist, nicht verlorengegangen.

Im Urteil vom 12. September 1980 - BVerwG 4 C 75.77 - (a.a.O.) hat der Senat entschieden, daß die Beseitigung eines Gebäudes zum Zweck der alsbaldigen Errichtung eines Ersatzbauwerks auf dem letzten zum Bebauungszusammenhang gehörenden Grundstück dessen Innenbereichsqualität nicht beseitigt; denn Grundstücke des Innenbereichs seien tendenziell einer Bebauung zugänglich, und zwar auch Grundstücke in einer Ortsrandlage, deren Gebäude den Bebauungszusammenhang abschließen. Diese rechtliche Qualität verlören sie so lange nicht, wie nach der Verkehrsauffassung mit einer Wiederbebauung zu rechnen sei. Die Verkehrsauffassung werde in aller Regel Abriß und Ersatzbau jedenfalls bei engem zeitlichem Zusammenhang als einen einheitlichen Vorgang werten und deshalb auch bei dem Abriß des letzten Gebäudes, das zum Innenbereich gehöre, die Wiedererrichtung eines Bauwerks erwarten. Die Zeitspanne, während derer das Grundstück nach Beseitigung der alten Bausubstanz unbebaut bleibe, könne eine entscheidende Rolle spielen. Die (Wieder-)Bebauung eines Ortsrand-Grundstücks, das nach Beseitigung der alten Bausubstanz lange Zeit unbebaut bleibe, möge je nach den örtlichen Verhältnissen von der Verkehrsauffassung nicht mehr erwartet werden. Nach Ablauf einer längeren Zeitspanne könne sich deswegen auch die Rechtsqualität eines solchen Grundstücks ändern, so daß es vom Innenbereichsgrundstück zum Außenbereichsgrundstück werde. Nach welcher Zeitspanne diese Änderung der Rechtsqualität eintrete, hänge maßgeblich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Zu den konkreten Umständen des hier zu entscheidenden Einzelfalls gehört, daß es sich nicht um ein Grundstück in der Ortsrandlage zum Außenbereich handelt, sondern um ein Grundstück in der Innenstadtlage, das durch Zeitablauf allenfalls zu einer "Außenbereichsinsel" im Innenbereich werden könnte. Die Verkehrsauffassung wird bei einer solchen Lage einen längeren Zeitraum zwischen Abriß und Neubebauung hinnehmen, bevor sie eine Wiederbebauung nicht mehr erwartet, als dies bei einem Grundstück in der Randlage zum Außenbereich der Fall ist. Hinzu kommt, daß Planung und Vorbereitung der Bebauung eines solch großen Grundstücks mehr Zeit in Anspruch nehmen, als dies bei einem ehemals etwa mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück der Fall ist. Ob nach der Verkehrsauffassung zu erwarten ist, daß das ehemalige Sanatoriumsgrundstück auch nach Ablauf von mehr als zehn Jahren, in denen es unbebaut geblieben ist, weiterhin zur Bebauung ansteht, kann hier jedoch offenbleiben.

Entscheidend ist, daß Klägerin und Beigeladene zu 1) sich fortlaufend um eine Bebauung bemüht haben. Zwar haben sie - gemeinsam mit der Beklagten - zunächst die Aufstellung eines Bebauungsplan zu erreichen versucht; ein solcher mag zur Ordnung einer so umfangreichen Bebauung im Sinne des § 1 Abs. 1 BBauG 1960 bzw. des § 1 Abs. 1 und 3 BBauG 1977/79 auch erforderlich gewesen sein, wenngleich das die Annahme einer Bebaubarkeit des Grundstücks nach § 34 BBauG nicht hindern muß (vgl. Weyreuther, über die Erforderlichkeit von Bebauungsplänen, DVBl. 1981, 369 ff.). Klägerin und Beigeladene zu 1) haben auch erst nach vielen Jahren förmlich einen Bauvorbescheid beantragt und nach dessen Ablehnung den Klageweg beschritten. Der Zeitablauf bis zur Einleitung des förmlichen Verwaltungsverfahrens mit der Lauvoranfrage von 1980 hat jedoch die Innenbereichsqualität nicht beseitigt. Der Senat hat bereits entschieden, daß ein Altbestand rechtlich fortwirkt, solange noch ein Verwaltungsstreitverfahren anhängig ist (Urteil vom 3. Februar 1984 - BVer 4 C 25.82 - BVerwGE 68, 360 <368>[BVerwG 03.02.1984 - 4 C 25/82]); das ist dahin zu erweitern, daß auch vor einem Verwaltungsstreitverfahren unternommene ernsthafte Versuche zur Wiederbebauung eines freigelegten Innenbereichsgrundstücks - das von seiner Größe her geeignet ist, sich zur "Außenbereichsinsel" im Innenbereich zu wandeln - dessen Rechtsqualität nicht untergehen lassen, jedenfalls dann nicht, wenn die Versuche letztlich an behördlichen Einwendungen gegen das Vorhaben scheitern und erst danach der Verwaltungsrechtsweg beschritten wird. Dies gilt übrigens auch dann, wenn die Behörde die beabsichtigte Bebauung, so wie vorgesehen, nicht genehmigen mußte, weil sie sich z.B. so nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügte oder weil für sie die vorhandene Erschließung nicht ausreichend war. Eine Auslegung des § 34 Abs. 1 BBauG dahin, daß ein einmal gegebenes Baurecht infolge der Länge von Verhandlungen mit der Behörde über seine Verwirklichung nicht verlorengeht, wird durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nahegelegt.

Da die frühere Bebauung und Nutzung somit noch als fortwirkend zu berücksichtigen ist, kommt es auf die vom Verwaltungsgerichtshof erörterte Frage nicht mehr an, ob ohne Berücksichtigt dieser Bebauung das Grundstück so, wie es sich jetzt darbietet, als innerhalb des Bebauungszusammenhangs liegend oder als "Außenbereich im Innenbereich" zu bewerten wäre (vgl. dazu Urteile vom 1. Dezember 1972 - BVerwG 4 C 6.71 - BVerwGE 41, 227 <233 ff.>[BVerwG 01.12.1972 - IV C 6/71] und vom 26. November 1976 - BVerwG 4 C 69.74 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 58).

Eine Bebauung des Grundstücks kann folglich nicht mit der Begründung untersagt werden, daß es seine Innenbereichsqualität verloren habe. Allerdings kann der Senat nicht entscheiden, ob das konkret mit der Bauvoranfrage zur (Bebauungs-)Genehmigung gestellte Vorhaben, nämlich sechs Gebäude mit einem 200-Betten-Hotel und insgesamt 185 Wohneinheiten bei bis zu fünf Geschossen, einer Geschoßfläche von 22.540 qm und einer Geschoßflächenzahl von 0,61 sich im Sinne des § 34 Abs. 1 BBauG in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Dazu bedarf es weiterer Feststellungen, die das Berufungsgericht zu treffen hat.

Die Meinung des Beklagten, das Vorhaben müsse, wenn das Grundstück am Bebauungszusammenhang teilnehme, schon an § 34 Abs. 3 BBauG scheitern, trifft nicht zu. Zwar stellt Abs. 3 eine den Abs. 1 des § 34 BBauG ergänzende Zulässigkeitsschranke auf, (Urteil vom 15. Januar 1982 - BVerwG 4 C 58.79 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 87; Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 5; Urteil vom 18. Oktober 1985 - BVerwG 4 C 19.82 - Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 66). Aber die Eigenart der näheren Umgebung dieses Grundstücks ist entgegen der Annahme des Beklagten nicht als reines Wohngebiet zu charakterisieren, in dem gemäß § 3 BauNVO ein Hotel nicht zulässig wäre. Nach der Rechtsprechung des Senats ist vielmehr auch die Prägung einer bereits aufgegebenen Nutzung zu berücksichtigen. Im Urteil vom 15. Januar 1982 - BVerwG 4 C 58.79 - (a.a.O.) hat der Senat entschieden, daß ein Kino auch nach seiner Schließung noch die Eigenart eines Gebietes so prägen kann, daß sich eine an seiner Stelle einzurichtende Diskothek als Vergnügungsstätte in dem vorgegebenen Rahmen halte.

Entsprechendes hat der Senat in dem bereits angeführten Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 25.82 - (a.a.O.) für die fortdauernde prägende Wirkung eines Großhandelsbetriebes entschieden, der zum Zwecke der Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes eingestellt worden war. Daraus folgt: Bei der hiernach gebotenen Mitberücksichtigung des früheren Sanatoriums, einer Anlage für gesundheitliche Zwecke im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO, kommt der Eigenart der näheren Umgebung allenfalls der Charakter eines allgemeinen Wohngebiets zu. In einem allgemeinen Wohngebiet können nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Hotels als "Betriebe des Beherbergungsgewerbes" ausnahmsweise zugelassen werden. Was in einem geplanten Gebiet ausnahmsweise zugelassen werden kann, kann bei entsprechender Anwendung der Baunutzungsverordnung im zusammenhängend bebauten Gebiet gemäß § 34 Abs. 3 BBauG nicht allgemein, sondern allenfalls im Einzelfall in entsprechender Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO unterbunden werden. Diese Vorschrift enthält insoweit jedoch keine anderen Maßstäbe, als sie sich aus § 34 Abs. 1 BBauG unmittelbar ergeben (vgl. Urteil vom 18. Oktober 1985 - BVerwG 4 C 19.82 - a.a.O.), so daß es entscheidend auf die Prüfung des Vorhabens am Maßstab dieser Vorschrift ankommt.

Zu der somit vom Berufungsgericht nach erneuter Verhandlung noch zu entscheidenden Frage, ob sich das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BBauG nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, und ob dem Vorhaben öffentliche Belange nicht entgegenstehen, bemerkt der Senat folgendes:

Das Berufungsgericht wird zunächst den als "nähere Umgebung" maßgebenden Bereich abzugrenzen haben. Dieser reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt; es darf also - neben der früheren Sanatoriumsbebauung und -nutzung - "nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muß auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch 'prägend' auf dasselbe einwirkt" (Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380>[BVerwG 26.05.1978 - 4 c 9/77]). Daß die Umgebung unterschiedlich - mit den Worten des Berufungsgerichts "diffus" einwirkend - ist, hindert nicht, daß sie das zu bebauende Grundstück prägt und daß sich die vorgesehene Bebauung einfügen kann. Das Bild des Prägens ist nämlich nicht dahin zu verstehen, daß aus der Umgebung eine nach Art, Maß, Bauweise und zu überbauender Grundstücksfläche ganz bestimmte Bebauung abzuleiten sein müßte, zu der es keine Alternativen gäbe. Prägende Wirkung hat auch eine Bebauung, deren Rahmen in bezug auf die Art der Nutzung z.B. vom Mischgebiet bis zum Industriegebiet (vgl. Urteil vom 18. Oktober 1974 - BVerwG 4 C 77.73 - a.a.O.) und in bezug auf das Maß der Nutzung von einem bis zu fünf Geschossen oder von 0,2 bis 1,0 Geschoßflächenzahl reicht.

Das Berufungsgericht wird weiter im Sinne des Urteils vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - (a.a.O.) den Rahmen zu bestimmen haben, der sich für Art, Maß, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen aus der so ermittelten "näheren Umgebung" unter Einschluß der früheren Bebauung und Nutzung des Grundstücks ergibt.

Nach der Art der Nutzung reicht der Rahmen von Wohnbebauung über ein vom Berufungsgericht bei der Augenscheinseinnahme festgestelltes Kinderheim jedenfalls bis zu einem Sanatorium. Die beabsichtigte Wohnbebauung hält sich somit der Art nach in diesem Rahmen. Ob etwas anderes möglicherweise für das beabsichtigte Hotel gilt, etwa weil sich in der "näheren Umgebung" kein "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" im Sinne der Baunutzungsverordnung befindet, wird das Berufungsgericht zu klären haben; dabei wird u.U. der besondere Charakter des ehemaligen Sanatoriums in Rechnung zu stellen sein. Für die Bestimmung des Rahmens in bezug auf die Art der Nutzung ist jedenfalls die Einteilung von Nutzungsarten in der Baunutzungsverordnung heranzuziehen; sie konkretisiert insoweit allgemein anerkannte Grundsätze des Städtebaus (Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 25.82 - a.a.O. S. 368).

Überschreitet das Hotel den Rahmen, so stellt sich die Frage, ob dadurch Spannungen in das Gebiet getragen oder gegebene Spannungen erhöht werden, ob die gegebene Situation verschlechtert, gestört, belastet, in Bewegung gebracht wird (vgl. Urteil vom 26. Mai 1978, a.a.O.). Das Berufungsgericht nimmt zwar eine Planungsbedürftigkeit für das Vorhaben an. Hierzu ist jedoch klarzustellen, daß ein Planungserfordernis im Sinne des § 1 Abs. 3 BBauG für die Bebauung einer größeren Fläche im Innenbereich oder für die Verwirklichung eines größeren Vorhabens das Einfügen nicht schlechthin hindert. Ein Planungserfordernis hat für die Frage des Einfügens nur indizielle Bedeutung. Es geht bei der Frage, ob sich ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 BBauG in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, um eine konkrete Betrachtung der Beziehung des Vorhabens zu seiner Umgebung, hier zu einer Umgebung, die - wie erwähnt - auch durch das ehemalige Sanatorium mitgeprägt ist. Die im Urteil vom 26. Mai 1978 (a.a.O.) erwähnte indizielle Bedeutung einer Planungsbedürftigkeit des zur Genehmigung gestellten Vorhabens ist vielfach mißverstanden worden; sie ist nur eine andere Umschreibung für die aufgrund der konkreten Gegebenheiten getroffene Wertung, ein Vorhaben belaste seine Umgebung in einer Weise, wie sie aufgrund der vorhandenen Bebauung einschließlich - gleichsam als Vorbelastung - noch zu berücksichtigenden früheren Bestandes nicht zu erwarten ist. Das hat der Senat bereits im Urteil vom 18. Februar 1983 - BVerwG 4 C 18.81 - (BVerwGE 67, 23 <30 f.>[BVerwG 18.02.1983 - 4 C 18/81]) klargestellt; er hat insbesondere ausgeführt, daß es auf die konkreten Wirkungen eines Vorhabens in der konkreten Umgebung, in der es verwirklicht werden soll, ankomme. Der Umstand allein, daß an die Stelle einer Sanatoriumsnutzung teilweise eine Hotelnutzung tritt, muß noch keine solche Belastung im Sinne des Urteils vom 26. Mai 1978 (a.a.O.) mit sich bringen; denn die Auswirkungen auf die Umgebung können bei beiden Nutzungsarten ähnlich sein; aus diesem Grunde trifft z.B. die Baunutzungsverordnung für die Verträglichkeit von "Anlagen für gesundheitliche Zwecke" einerseits und "Betrieben des Beherbergungsgewerbes" in einem allgemeinen Wohngebiet nur einen graduellen Unterschied, indem es die einen dort allgemein zuläßt, während es für die anderen die Zulassung im Einzelfall ermöglicht. Im konkreten Fall kann auch - ebenso wie bei den weiteren für die Frage des Einfügens maßgeblichen Merkmalen - die etwaige Abgeschirmtheit des Hotels in dem parkartigen Grundstück ein Umstand sein, der die Möglichkeit von Belastungen der Umgebung, die aus dem Übergang von einer Sanatoriums- zu einer Hotelnutzung entstehen können, zurücktreten läßt.

Für die Beurteilung des Einfügens in bezug auf das Maß der Nutzung muß der Umstand, daß die Umgebungsbebauung nach Geschoßzahl, Grund- und Geschoßfläche sowie Grund- und Geschoßflächenzahl unterschiedliche Maße aufweist, das Einfügen nicht hindern. Zunächst ist der Rahmen, der auch vom Maß der früheren Bebauung des Sanatoriumsgrundstücks mitbestimmt wird, festzustellen. Sodann ist zu fragen, ob das beabsichtigte Maß der Nutzung bei Einhaltung des Rahmens gleichwohl rücksichtslos ist oder ob es bei Überschreitung des Rahmens die bezeichneten Belastungen mit sich bringt (vgl. Urteil vom 26. Mai 1978 a.a.O.).

In gleicher Weise hat das Berufungsgericht die Frage des Einfügens für die Bauweise und die zu überbauenden Grundstücksflächen zu prüfen. Wenn insoweit die Umgebungsbebauung "diffus" ist und damit einen weiten Rahmen eröffnet, so spricht wenig dafür, daß Bedenken gegen die Zulässigkeit des Vorhabens bestehen.

Hinsichtlich der Sicherung der Erschließung hat der Verwaltungsgerichtshof nach Fertigstellung des Seeufersammlers nur noch Probleme bei der wegemäßigen Erschließung gesehen, diese Frage jedoch offengelassen. Mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts kann der Senat auch diese Frage nicht entscheiden. Angesichts der vom Verwaltungsgericht erwarteten Verkehrsstörungen während der Hauptverkehrszeiten durch eine Überlastung der G.straße bemerkt der Senat: Nicht jede Erhöhung der Verkehrsbelastung an Kreuzungspunkten zu weiterführenden Straßen mit der Folge von Wartezeiten gefährdet die Sicherung der Erschließung des dafür ursächlichen Vorhabens. Die Erschließung wäre allerdings dann nicht gesichert, wenn das Vorhaben zu einer solchen Belastung der das Grundstück erschließenden Straße führen würde, daß die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht nur in Spitzenzeiten ohne zusätzliche Erschließungsmaßnahmen wie eine Verbreiterung der Straße oder die Schaffung von Einfädelungsspuren nicht mehr gewährleistet wäre. Im unbeplanten Innenbereich sind nämlich im Hinblick auf die Erschließung nur solche Vorhaben zulässig, die sich mit der vorhandenen Erschließung abfinden können.