Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 06.11.1968, Az.: BVerwG IV C 31.66

Die Klägerin zu 2) veräußerte im Oktober 1961 ein von ihr im August 1951 mit Genehmigung nach § 4 des Wohnsiedlungsgesetzes erworbenes Grundstück an den Kläger zu 1). Das Grundstück liegt am Ostufer des A.sees zwischen dem Seeufer und der Staatsstraße Nr. ... Es ist unbebaut, ca. 5.200 qm groß und grenzt in einer Breite von etwa 35 m an die Staatsstraße. In der Vertragsurkunde vom 3. Oktober 1961, die zugleich die Auflassung enthielt, wurde eine Bebauung des Grundstücks in Aussicht genommen. Das zuständige Landratsamt versagte im Einvernehmen mit der beigeladenen Gemeinde die von den Klägern beantragte bodenverkehrsrechtliche Genehmigung mit der Begründung, daß das Grundstück zum Außenbereich gehöre und die vorgesehene Bebauung öffentliche Belange beeinträchtige. Die Bebauung widerspreche dem als Flächennutzungsplan fortgeltenden Wirtschaftsplan von 1958, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche darstelle. Die unvermeidbare Einleitung der Abwässer in den Untergrund sei wegen der Nähe des Sees bedenklich.

Außerdem liege das Vorhaben innerhalb einer mit Verordnung vom 14. Mai 1948 unter Schutz gestellten Landschaft. Gegen diesen Bescheid richtet sich die Klage.

Am Ostufer des A.sees folgen, beginnend mit dem Übergang zum Ortskern der beigeladenen Gemeinde im Norden, auf einer Strecke von ungefähr 4 km über 60 Grundstücke aufeinander, die in ihrer Mehrzahl bebaut sind. Die Bebauung wirkt mit Rücksicht auf die zumeist 2.800 qm überschreitende Größe der Grundstücke aufgelockert. In welchem Umfange die vorhandenen Baulichkeiten genehmigt oder bisher nur geduldet worden sind, ist streitig. Auf der Nordseite des Vertragsgrundstücks schließt sich eine im Eigentum der beigeladenen Gemeinde stehende Freifläche an, die als Campingplatz genutzt wird. Die Breite dieser Fläche beträgt an der Straße etwa 50 m; an der Seeseite geht sie darüber hinaus. Die weiter nördlich folgenden Grundstücke sind bebaut. Südlich vom Vertragsgrundstück liegt das bebaute, an der Straße etwa 35 ro breite Grundstück M.. Daneben befindet sich ein ca. 60 m breiter unbebauter Freibadeplatz, dessen Eigentümerin die Beigeladene ist. Die dann folgenden Grundstücke sind wiederum bebaut.

Im Unterschied unter anderem zum Vertragsgrundstück war die Mehrzähl der - allerdings überwiegend bereits in der vorangegangenen Zeit bebauten - Grundstücke am Ostufer des A.sees im Wirtschaftsplan von 1958 als Baugebiet vorgesehen; insoweit war eine Grundstücksgroße von mindestens 2.800 qm vorgeschrieben. Der während der Anhängigkeit des Revisionsverfahrens erlassene neue Flächennutzungsplan der Beigeladenen stellt das Vertragsgrundstück als private Grünfläche dar. Außerdem hat die beigeladene Gemeinde im Januar 1966 die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen, der nach den Angaben des Beklagten in der fraglichen Gegend lediglich die bereits bebauten Grundstücke als Baugebiet ausweisen soll. Zur Sicherung dieser Planung hat die Beigeladene durch Satzung vom 18. Mai 1966 eine Veränderungssperre verhängt.

Die Kläger haben gegen die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung nach erfolglosem Widerspruahsverfahren Klage auf Verpflichtung zur Erteilung eines Zeugnisses über die Genehmigungsfreiheit der Auflassung, hilfsweise auf die Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung erhoben. Sie haben im ersten und zweiten Rechtszug im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Die Auflassung bedürfe keiner Genehmigung. Das Grundstück liege innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Dieser Zusammenhang werde durch die wenigen vorhandenen Baulücken nicht unterbrochen; das gelte auch für die Freiflächen in der Umgebung des Vertragsgrundstücks. Für den Fall, daß dennoch von einer Lage im. Außenbereich ausgegangen werde, müsse dem Hilfsantrag stattgegeben werden. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange sei nicht zu erwarten. Der Kläger zu 1) plane die Errichtung eines eingeschossigen Wohnhauses, das sich in die Umgebung einwandfrei einfügen werde. Infolgedessen scheide ein Verstoß gegen die Landschaftsschutzverordnung von 1948 aus. Die Abwässer könnten ohne eine Gefährdung des Sees beseitigt werden. Der Wirtschaftsplan von 1958 widerspreche den Tatsachen. Das Vertragsgrundstück sei zu keiner Zeit landwirtschaftlich genutzt worden. Die Darstellung im Plan verfolge auch nur den Zweck, die Kläger zu einem Grundstückstausch zu zwingen. Die beigeladene Gemeinde sei nämlich an einer Zusammenlegung ihrer beiden Grundstücke interessiert; sie habe den Plan erst aufgestellt, nachdem die Verhandlungen über einen Austausch der Grundstücke gescheitert seien. Die vorgesehene Bebauung müsse schließlich auch wegen der vorangegangenen Genehmigungen und Erklärungen zugelassen werden: Bereits im April 1941 sei durch eine Entschließung des Regierungspräsidenten von Oberbayern die Bebauung des Vertragsgrundstücks zugelassen worden. Diese Bebauungsfähigkeit des Grundstücks habe die Wohnsiedlungsgenehmigung von 1951 bestätigt. Ferner habe der zuständige Kreisbaurat in einem Schreiben vom Juni 1961 ausgeführt, daß das Grundstück zu einem Sonderbaugebiet im Sinne der Gemeindeverordnung vom 11. März 1959 gehöre.

Das beklagte Land hat entgegnet: Das Vertragsgrundstück liege nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Orts teils. Die planlose Aneinanderreihung der vorhandenen Häuser ergebe keinen Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 BBauG. Der etwaige. Zusammenhang sei jedenfalls in Höhe des Vertragsgrundstücks unterbrochen. Vor allem könne aber nicht von dem Vorliegen eines Ortsteils gesprochen werden. Ein Ortsteil sei dadurch gekennzeichnet, daß er einen echten Schwerpunkt der baulichen Entwicklung bilde und eine entsprechende Siedlungsdichte aufweise. Außerdem müßten die Baulichkeiten zu einem Mittelpunkt hin orientiert sein. An alledem fehle es hier, zumal nicht unberücksichtigt bleiben könne, daß nur ein Teil der vorhandenen Baulichkeiten genehmigt worden sei. Das Grundstück gehöre infolgedessen zum Außenbereich. Die demnach erforderliche Bodenverkehrsgenehmigung dürfe wegen der zu erwartenden Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht erteilt werden. Insoweit sei im wesentlichen auf den entgegenstehenden Flächennutzungsplan hinzuweisen. Die beigeladene Gemeinde wolle die beiden in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke als öffentlichen Bade- und Zeltplatz einrichten. Damit lasse sich eine Bebauung des zwischen diesen beiden Grundstücken liegenden Vertragsgrundstücks nicht vereinbaren. Ferner stehe Art. 141 der Bayerischen Verfassung der Bebauung entgegen. Aus den Genehmigungen von 1941 und 1953 könnten die Kläger wegen des eingetretenen Zeitablaufes nichts herleiten. Das Schreiben vom Juni 1961 enthalte keine Zusage; außerdem sei der Kreisbaurat zur Erteilung einer Zusage nicht zuständig gewesen.

Die Beigeladene hat das Vorbringen des Beklagten unterstützt.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Es hat dazu ausgeführt: Das Vertragsgrundstück liege innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Durch die wenigen unbebauten Grundstücke werde der Bebauungszusammenhang nicht unterbrochen. Auf die Genehmigung der vorhandenen Baulichkeiten komme es nicht an, weil jedenfalls feststehe, daß sich die Bauaufsichtsbehörde, mit den bestehenden Bauten abgefunden habe. Die Auflockerung der. Bebauung stehe dem Vorliegen eines Zusammenhanges nicht entgegen; im Gegenteil verleihe die Auflockerung diesem selbständigen Ortsteil das Gepräge.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Berufung des beklagten Landes am 6. Oktober 1964 mündlich verhandelt und diese Verhandlung geschlossen, ohne die in den Schriftsätzen der Kläger angeregte und auch in der mündlichen Verhandlung vorsorglich erbetene Augenscheinseinnahme durchzuführen. Er hat sodann die mündliche Verhandlung durch Beschluß vom 16. Oktober 1964 wieder eröffnet und das beklagte Land um eine ergänzende Stellungnahme ersucht. In den daraufhin eingegangenen Schriftsätzen haben alle Beteiligten auf erneute mündliche Verhandlung verzichtet; der Kläger hat zugleich seinen Antrag auf Einnahme eines Augenscheins zurückgenommen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch Urteil vom 10. Dezember 1964 ohne mündliche Verhandlung und ohne Durchführung einer förmlichen Augenscheinseinnahme die Berufung des beklagten Landes mit im wesentlichen folgender Begründung zurückgewiesen: Das Verwaltungsgericht habe zu Recht angenommen, daß das Vertragsgrundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liege. Maßgebend seien insoweit die tatsächlichen Verhältnisse; auf den Inhalt des Flächennutzungsplanes komme es nicht an. Die Bebauung am Ostufer des Ammersees erreiche eine Ausdehnung von 4 km. Die wenigen unbebauten Grundstücke verteilten sich auf die gesamte Strecke und stellten keine Unterbrechung dar. Das gelte auch für den Teil, in dem das Vertragsgrundstück liege. In seiner Umgebung seien einzig die beiden Gemeindegrundstücke unbebaut. Im Hinblick auf das Grundstück M. müsse angenommen werden, daß es sich bei dem dort befindlichen Haus um eine genehmigte Bebauung handele. Die Auflockerung sei für die gesamte Bebauung kennzeichnend und kein Grund, den durchgehenden Zusammenhang in Zweifel zu ziehen. Die vorhandene Bebauung stelle sich auch als ein selbständiger Ortsteil dar. Der Begriff des Ortsteiles beschränke sich nicht auf die Schwerpunkte der baulichen Entwicklung einer Gemeinde. Eine solche Anforderung verbiete sich im vorliegenden Falle schon deshalb, weil auf dem Seeuferstreifen überhaupt nur eine einzeilige Bebauung möglich sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision des Beklagten. Zu ihrer Begründung wird geltend gemacht: Der Verwaltungsgerichtshof habe den Sachverhalt unzureichend aufgeklärt. Dem Ortsteil sei u.a. die Zuordnung der Bauten zu einem Schwerpunkt eigen. Zu diesem Merkmal enthalte das angefochtene Urteil keine Feststellungen. Ebenso fehle es an den erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen eines baulichen Zusammenhanges. Die Aufeinanderfolge von bebauten Grundstücken reiche dafür nicht aus. Schon die Größe der Grundstücke spreche gegen den baulichen Zusammenhang. Entsprechendes gelte für die Tatsache, daß die einzelnen Bauten unregelmäßig und planlos über die weiträumigen Grundstücke verteilt seien. Überhaupt lasse sich über den Zusammenhang nicht ohne nähere Feststellungen zur Art der Bebauung entscheiden. Es treffe nicht zu, daß auf dem Seeuferstreifen nur eine einzeilige Bebauung möglich sei. Die gegenteilige Behauptung des Verwaltungsgerichts widerspreche seinen Feststellungen zu den Größenverhältnissen. Zur Klärung der Frage, ob der Zusammenhang durch die unbebauten Grundstücke unterbrochen werde, habe es einer Ortsbesichtigung bedurft. Eine Ortsbesichtigung würde insbesondere ergeben haben, daß an einer Stelle nördlich vom Vertragsgrundstück auf einer Länge von 350 m jede Bebauung fehle. In der Sache selbst sei das Urteil durch § 34 BBauG nicht gedeckt. Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil liege nur vor, wenn die vorhandene Bebauung einen in sich geschlossenen Bebauungskomplex bilde, der in seiner Gesamtheit nach Zahl, Umfang und Zweckbestimmung sowie darüber hinaus nach der räumlichen Zuordnung der Bauten einen echten Schwerpunkt der baulichen. Entwicklung des Gemeinwesens darstelle. Davon könne im vorliegenden Falle keine Rede sein. Es handele sich vielmehr um eine einzeilige, in ihrer Anordnung regellose Bebauung. Der Abstand der Gebäude schwanke erheblich und betrage zum Teil weit mehr als 100 m. An der Zuordnung zu einem Schwerpunkt fehle es völlig. Der Zusammenhang sei auch mehrfach unterbrochen. Außerdem habe nicht unbeachtet bleiben dürfen, daß im Falle der Bebauung des Vertragsgrundstücks die Behörden ihrer Verpflichtung aus Art. 141 der Bayerischen Verfassung nicht nachkommen könnten. Zumindest müsse die vorgesehene Bebauung an der inzwischen verhängten Veränderungssperre scheitern.

Das beklagte Land beantragt,

Die Kläger bitten um Zurückweisung der Revision. Sie halten die Verfahrensrüge für unbegründet. Diese Rüge richte sich in Wahrheit nicht gegen die Sachaufklärung, sondern gegen die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Auslegung des materiellen Rechts. Verfahrensrechtlich sei nicht zu beanstanden, daß der Verwaltungsgerichtshof die vorliegenden Pläne und Karten für ausreichend und deshalb eine förmliche Ortsbesichtigung nicht für erforderlich gehalten habe. Im übrigen fehle es lediglich an einer förmlichen Ortsbesichtigung. Denn tatsächlich habe der Senat des Verwaltungsgerichtshofs am 5. Oktober 1964 bei Gelegenheit der Ortsbesichtigung in einer anderen Sache das Gelände in Gegenwart eines Vertreters des Beklagten begangen. Der Prozeßbevollmächtigte der Kläger sei ebenfalls zufällig anwesend gewesen. Er habe zunächst gegen die mangelnde Förmlichkeit und die einseitige Hinzuziehung des Vertreters des Beklagten protestiert. Der Vorsitzende habe entgegnet, daß, wenn die Kläger darauf bestünden, die Ortsbesichtigung noch einmal förmlich wiederholt werden solle. Darauf hätten sie, die Kläger, dann verzichtet.

Wenn insoweit ein Verfahrensfehler vorliege, könne er jedenfalls nicht vom beklagten Land gerügt werden. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs sei auch, in der Sache selbst zutreffend. Die Bebauung am Ostufer des A.sees wahre in allen ihren Teilen den erforderlichen engeren - nicht notwendig engen - Zusammenhang. Sie sei auch nicht regellos, sondern lediglich angemessen aufgelockert. Der Begriff des Ortsteils verlange nicht mehr, als daß sich die Bebauung nach Art, Anzahl und räumlicher Zuordnung der vorhandenen Baulichkeiten als eine städtebauliche Einheit darstelle. Diesen Anforderungen sei im vorliegenden Falle genügt. Darauf, daß die Beigeladene inzwischen die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen habe, komme es nicht an. In beplanten Gebieten sei die Auflassung gleichfalls genehmigungsfrei. Ebensowenig spiele die Veränderungssperre eine Rolle. Ihre Erheblichkeit werde erst im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sein. Auf dieses Genehmigungsvorfahren sei die jetzt begehrte Bescheinigung über die (bodenverkehrsrechtliche) Genehmigungsfreiheit der Auflassung ohne Einfluß.

Die Beigeladene hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er hält die Revision im Ergebnis für unbegründet. Dazu führt er im einzelnen aus: Als im Zusammenhang bebauter Ortsteil sei eine in sich geschlossene Gesamtheit von Niederlassungen zu werten, die den Eindruck einer natürlichen oder planmäßig entwickelten zusammenhängenden Bebauung vermittele. Außerdem müsse sich die Bebauung nach Art, Anzahl und räumlicher Zuordnung als eine, städtebauliche Einheit darstellen. Eine funktionslose Anhäufung einzelner Bauten reiche nicht aus. In der Regel widerspreche eine bandartige Bebauung städtebaulichen Grundsätzen; ihr fehle dann die für einen Ortsteil typische Eigenschaft der inneren Geschlossenheit. In Ausnahmefällen könne es jedoch anders liegen, so z.B. wenn die bandartige Bebauung an einer Straße dem Herkommen entspreche oder nach den topographischen Verhältnissen eine andere Bebauung nicht möglich sei. Zu diesen Ausnahmen gehöre auch der Fall, daß der Sinn und Zweck der Bebauung nur durch eine einzeilige Bebauung verwirklicht werden könne. Diese Ausnahme komme wegen des erforderlichen Zuganges zum Wasser gerade für eine Bebauung an Seeufern in Betracht. Hier sei eine, einzeilige Bebauung häufig sogar charakteristisch und für das Merkmal der inneren Geschlossenheit ausreichend. Das treffe nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs auch im vorliegenden Falle zu.

II.

Die Revision kann keinen Erfolg haben. Das Berufungsgericht ist ohne Verletzung von Bundesrecht zu dem Ergebnis gelangt, daß das Vertragsgrundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt, und die zuständige Behörde dementsprechend verpflichtet ist, über die bodenverkehrsrechtliche Genehmigungsfreiheit der Auflassung ein Zeugnis auszustellen (§§ 23 Abs. 2, 19 Abs. 1 BBauG; 137 Abs. 1 VwGO).

Das beklagte Land macht als Verfahrensmangel geltend, daß das Berufungsgericht gegen seine Pflicht zur Sachaufklärung verstoßen habe (§ 86 Abs. 1 VwGO). Dieser Vorwurf ist unbegründet. Die Revision verkennt, daß sich die Pflicht zur Sachaufklärung auf diejenigen Umstände beschränkt, die das Berufungsgericht nach der von ihm zugrunde gelegten Rechtsauffassung für entscheidungserheblich halten mußte. Das trifft für die in diesem Zusammenhang von der Revision hervorgehobenen Tatsachen nicht zu. Das Berufungsgericht hat in seinen Ausführungen zum Vorliegen eines Ortsteiles nicht erwogen, ob die vorhandenen Bauten einem Schwerpunkt zugeordnet sind, und es hat damit hinreichend zu erkennen gegeben, daß es nach seiner Ansicht darauf nicht ankommt. Der weitere Hinweis der Revision, daß die Größe der Grundstücke, die Art der vorhandenen Bebauung und die fehlende Einhaltung einer Baulinie gegen das Vorliegen eines Bebauungszusammenhanges spreche, findet in den einschlägigen Ausführungen des angefochtenen Urteils ebenfalls keine Grundlage; auch diese Tatsachen hat das Berufungsgericht ersichtlich - zumindest bei der hier gegebenen Sachlage - für nicht entscheidungserheblich gehalten. Entsprechendes gilt schließlich auch für die Baulücke im Norden. Das Berufungsgericht hat die Bebauung am Seeufer als einen selbständigen Ortsteil gewertet und damit erkennen lassen, daß nach seiner Ansicht bereits die südlich von der fraglichen Lücke vorhandene. Bebauung für die Anwendbarkeit des § 19 Abs. 1 BBauG ausreicht. Auf dieser Grundlage bestand kein Anlaß, der Frage nachzugehen, ob in der Lücke im Norden eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhanges zu sehen ist oder nicht.

Die Beteiligten haben im Laufe des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens auch dazu Stellung genommen, ob die vorgesehene Bebauung des Vertragsgrundstücks mit dem in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan vereinbar ist, ob ihr die Darstellung im Flächennutzungsplan und die Veränderungssperre entgegengehalten werden kann und ob die Landschaftsschutzverordnung sowie Art. 141 Abs. 3 Satz 2 der Bayerischen Verfassung einen Hinderungsgrund bilden. Auf alles das kommt es für die Entscheidung nicht an. Die Zulässigkeit der vom Kläger zu 1) beabsichtigten Bebauung ist nicht Gegenstand des Verfahrens. Die Auflassung von Grundstücken, die innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen, bedarf nach § 19 Abs. 1 BBauG keiner Bodenverkehrsgenehmigung. Bei Rechtsvorgängen, die von einer Bodenverkehrsgenehmigung freigestellt sind, ist auf Antrag ein Zeugnis nach § 23 Abs. 2 BBauG (sogenanntes Negativattest) zu erteilen. Der Erfolg der im Hauptantrag hierauf gerichteten Klage hängt ausschließlich von der Lage des Grundstücks innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles ab. Auf diese Lage sind der Bebauungsplan, der Flächennutzungsplan, die Veränderungssperre, die Landschaftsschutzverordnung und ebenso auch Art. 141 Abs. 3 Satz 2 der Bayerischen Verfassung ohne Einfluß. Aus ihnen könnte sich allenfalls etwas für die Bedenklichkeit der vorgesehenen Bebauung ergeben (§ 34 BBauG). Über sie ist jedoch im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden. Da nach § 19 Abs. 1 BBauG die Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauter, Ortsteiles zur Genehmgungsfreiheit führt, ist für alle Erwägungen, zu denen im Falle der Genehmigungsbedürftigkeit die §§ 20 f. BBauG Anlaß geben könnten, kein Raum. Die Rechtsfolge der Lege innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles und der daraus folgenden Genehmigungsfreiheit erschöpft sich in der Pflicht des Beklagten, das in § 23 Abs. 2 BBauG vorgesehene Zeugnis zu erteilen. Weder darf dieses Zeugnis wegen etwaiger Bedenken gegen die Bebauungsabsicht des Klägers zu 1) versagt werden, noch zieht - was damit notwendig zusammenhängt - die Erteilung des Zeugnisses in Richtung auf die vorgesehene Bebauung eine Bindung nach sich. Daran ändert auch nichts, daß § 23 Abs. 2 Satz 2 BBauG das Zeugnis einer Genehmigung gleichstellt. Diese Anordnung führt nicht zur Anwendbarkeit der §§ 20 f. BBauG. Das liegt für § 20 Abs. 1 BBauG auf der Hand. Die Bestimmung, daß das erteilte Negativattest der Bodenverkehrsgenehmigung gleichsteht, besagt nicht, daß ein solches Negativattest unter den gleichen Voraussetzungen wie eine Bodenverkehrsgenehmigung versagt werden darf. Daraus folgt zwangsläufig, daß auch § 21 Abs. 1 BBauG nicht herangezogen werden kann. Denn die Versagunsgründe aus § 20 BBauG und die Bindungswirkung aus § 21 Abs. 1 BBauG sind jedenfalls in dem Sinne untrennbar miteinander verlmüpft, daß nichts Gegenstand der Bindungswirkung sein kann, was nicht auch Versagungsgrund ist (vgl. dazu das Urteil vom 10. Mai 1968 - BVerwG IV C 101.66 - [DVBl. 1968, 807] sowie OVG Lüneburg in MDR 1967, 248, und OVG Münster in DVBl. 1966, 189).

Nach alledem kommt es für die Entscheidung einzig darauf an, ob das Vertragsgrundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Das ist mit dem Berufungsgericht zu bejahen.

Die Anforderungen, die an das Vorliegen eines Bebauungszusammenhanges im Sinne der §§ 19 Abs. 1, 34 BBauG zu stellen sind, hat der erkennende Senat auf der Grundlage seiner bisherigen Rechtsprechung im Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 2.66 - wie folgt zusammengefaßt: Die Merkmale "im Zusammenhang bebaut" fordern nicht mehr und nichts anderes als eine ("tatsächlich") aufeinanderfolgende, eben zusammenhängende Bebauung. Was insoweit einzig Schwierigkeiten bereiten kann, ist die Frage, wie eng eine solche. Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muß, um sich als eine zusammenhängende Bebauung im Sinne der §§ 34, 19 Abs. 1 BBauG darzustellen, d.h. unter welchen Voraussetzungen unbebaute Flächen, die zwischen den bebauten Grundstücken liegen, den Zusammenhang unterbrechen. Mit dieser Ausgangsfrage tritt das unbebaute, jedoch gleichwohl den Zusammenhang nicht unterbrechende Grundstück in den Vordergrund der Betrachtung, d.h. einerseits und vor allem die "Baulücke", andererseits freie Flächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (stehendes oder fließendes Gewässer) oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung (Sportplätze, Erholungsflächen) einer Bebauung entzogen sind und die, wie der Senat bereits im Urteil vom 14. April 1967 - BVerwG IV C 134.65 - (BRS 18, 28 [29]) ausgeführt hat, "auch bei größerer Ausdehnung ohne Bedeutung sein, also den Zusammenhang nicht unterbrechen" mögen. Ob eine Unterbrechung des Zusammenhanges vorliegt oder nicht, läßt sich dabei nicht unter Anwendung von geographisch-mathematischen Maßstäben bestimmen. Zur Beurteilung bedarf es vielmehr einer echten Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts. Ausschlaggebend ist, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. Letztlich maßgebend für die Betrachtungsweise ist die Verkehrsauffassung mit der Folge, daß es entscheidend jeweils auf die Lage des Einzelfalles ankommt. Das gilt auch dafür, ob etwa eine Straße oder Geländehindernisse irgendwelcher Art den Bebauungszusammenhang unterbrechen oder auf ihn ohne Einfluß sind.

Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat in einer zwar insoweit sehr knappen, aber doch ausreichenden Begründung dargetan, daß nach Lage der Dinge die vom Kläger zu 1) vorgesehene Bebauung nur eine Baulücke schließen und entsprechend der am ganzen Ostufer gegebenen aufgelockerten Bebauungsdichte mit der übrigen Bebauung eine Einheit bilden würde. Diese Annahme liegt im übrigen um so näher, als es im wesentlichen nur um die Frage geht, ob in dem Camping- und dem Freibadeplatz eine Unterbrechung des Zusammenhanges zu sehen ist. Da es sieh bei ihnen um Flächen handelt, die kraft der Zweckbestimmung einer Bebauung entzogen sind, könnte selbst bei größerer Ausdehnung die Annahme gerechtfertigt sein, daß es an einer Unterbrechung des Zusammenhanges fehlt (vgl. das bereits erwähnte Urteil vom 14. April 1967 a.a.O.).

Die Lage des Vertragsgrundstücks innerhalb eines Bebauungszusammenhanges ließe sich allerdings dennoch in Zweifel ziehen, wenn es für die Beachtlichkeit der bestehenden Bebauung darauf ankäme, ob die einzelnen Bauten mit Genehmigung entstanden oder doch nachträglich genehmigt worden sind. Den hiergegen gerichteten Einwendungen des Beklagten brauchte das Berufungsgericht jedoch nicht nachzugehen. Für die Frage, ob ein Bebauungszusammenhang vorliegt, kommt es grundsätzlich auf die Genehmigung der bestehenden Bebauung nicht an. Das unterstreicht insbesondere der Wortlaut des § 34 BBauG, der ersichtlich als (im Zusammenhang) "bebaut" die Grundstücke mit "vorhandener Bebauung" begreift. Damit ist ein Erfordernis, daß es sich um genehmigte Baulichkeiten handeln müßte, nicht aufgestellt. Das entspricht auch dem Sinn der gesetzlichen Regelung. Denn aus der Sicht der Rechtsfolge des § 34 BBauG kann es keinen Unterschied machen, ob die Bebauung genehmigt worden ist oder aber in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran läßt, daß sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Folgende Überlegung bestätigt dies: Die zuständigen Behörden sind gehalten, gegen eine Bebauung, die weder formell noch materiell baurechtmäßig ist, einzuschreiten. Wenn sie das unterlassen, kann die Pflichtwidrigkeit nicht zu Lasten eines Bauwerbers gehen, der sich für sein Vorhaben auf den tatsächlich vorhandenen Bebauungszusammenhang beruft. Die Behörden können nicht - aus welchen Gründen auch immer - einerseits "ein Auge zudrücken", sich dann aber andererseits und nahezu nach Belieben daran nicht festhalten lassen wollen. Dementsprechend haben tatsächlich vorhandene Baulichkeiten im Rahmen der §§ 19 Abs. 1 und 34 BBauG nur dann außer Betracht zu bleiben, wenn - wie namentlich durch den Erlaß von Beseitigungsverfügungen - das Verhalten der zuständigen Behörden hinreichend klar ergibt, daß ihre Beseitigung absehbar ist. Dafür, daß dies im vorliegenden Falle zutrifft, läßt sich weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Vorbringen des Beklagten etwas entnehmen.

Das Vertragsgrundstück liegt nicht nur innerhalb eines Bebauungszusammenhanges, sondern gehört auch einem Ortsteil an. Die hiergegen vom Beklagten erhobenen Bedenken sind ungerechtfertigt. Ortsteil im Sinne der §§ 19 Abs. 1 und 34 BBauG ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (ebenso im wesentlichen Meyer in Meyer-Stich-Tittel, Bundesbaurecht, § 34 BBauG Rdnr. 5). Dabei ist zum Merkmal der organischen Siedlungsstruktur im einzelnen folgendes zu sagen: Die organische Siedlungsstruktur erfordert nicht, daß es sich um eine nach Art und Zweckbestimmung einheitliche Bebauung handeln müßte. Auch eine unterschiedliche, ja u.U. sogar eine in ihrer Art und Zweckbestimmung gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Ebensowenig kommt es auf die Entstehungsweise der vorhandenen Bebauung ah. Erforderlich ist auch nicht, daß die Bebauung einem bestimmten städtebaulichen Ordnungsbild entspricht, eine bestimmte städtebauliche Ordnung verkörpert oder als eine städtebauliche Einheit in Erscheinung tritt (abw. Zinkahn-Bielenberg, Bundesbaugesetz § 19 Rdnr. 16, sowie VGH Kassel in BRS 17, 57 [58]). Der Ortsteil im Sinne der §§ 19 Abs. 1, 34 BBauG braucht sich ferner nicht als ein Schwerpunkt der baulichen Entwicklung eines Gemeinwesens darzustellen (abw. VG Münster in BBauBl. 1961, 663). Das ist für das Vorliegen eines Ortsteiles lediglich ausreichend, nicht dagegen notwendig. Entsprechendes gilt für die vom Beklagten in den Vordergrund gestellte Zuordnung zu einem Schwerpunkt sowie dafür, daß die vorhandene. Bebauung ein gewisses eigenständiges Leben gestatten muß (vgl. dazu Gelzer, Das neue Bauplanungsrecht, S. 115). Auch wenn es an alledem fehlt, kann ein - nach der Zahl seiner Bauten nicht ungewichtiger - Bebauungszusammen - hang Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur sein. Diese Anforderung schließt nur das ein, was in Entgegensetzung zur unerwünschten Splittersiedlung (§ 35 Abs. 2 BBauG; vgl. dazu insbesondere das Urteil von 26. Mai 1967 - BVerwG IV C 25.66 - [BVerwGE 27, 137 [BVerwG 26.05.1967 - IV C 25/66]]) dem inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BBauG entspricht, nämlich die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereiches. An einer solchen Angemessenheit fehlt es beispielsweise bei einer Anhäufung von behelfsmäßigen Bauten. Auch eine völlig regellose und in dieser Anordnung geradezu funktionslose Bebauung mag ebenso wie - unter entsprechenden Voraussetzungen - eine bandartige oder einzeilige Bebauung die Annahme einer organischen Siedlungsstruktur ausschließen können.

Die Anwendung dieser Grundsätze führt zu dem Ergebnis, daß das Vertragsgrundstück innerhalb eines Ortsteils liegt. Daß die Bebauung am Ostufer des Ammersees nach ihrer Zahl ein gewisses Gewicht besitzt, steht außer Frage. Ebenso fehlt es aber auch an Anhaltspunkten, die für einen Verstoß gegen die Anforderungen an eine organische Siedlungsstruktur sprechen. Ob die Bebauung einen Schwerpunkt der baulichen Entwicklung bildet oder einem Schwerpunkt zugeordnet ist, steht nach dem Gesagten der Anerkennung als Ortsteil nicht entgegen. Von einer völlig regellosen Bebauung, auf deren Vorliegen das beklagte Land insbesondere wegen der fehlenden Einhaltung von Baulinien schließen will, kann ernstlich keine Rede sein, dies zumindest nicht in einem Sinne, der die organische Siedlungsstruktur in Frage stellen könnte. Endlich gibt aber auch die Tatsache, daß es sich um eine nur einzeilige Bebauung handelt, nicht zu Bedenken Anlaß. Eine bandartige und zudem einzeilige Bebauung widerspricht den Anforderungen an eine organische Siedlungsstruktur jedenfalls dann nicht, wenn sie auf die Funktion und den Nutzungszweck der Bebauung zurückgeht und darin ihre Rechtfertigung findet. Daß dies für die Bebauung an einem Seeufer zutreffen kann und bei einer Sachlage der hier gegebenen Art auch zutrifft, hat der Oberbundesanwalt mit Recht dargelegt.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, [...].