I.

Durch notariellen Vertrag vom 20. Oktober 1972 haben der Kläger und seine Ehefrau auf Veranlassung der Landsiedlung Rheinland-Pfalz GmbH den landwirtschaftlichen Besitz der Eheleute H. in der Ansiedlung M. erworben. Für das 8,64 ha große Anwesen mit aufstehenden Gebäuden (Wohnhaus, Scheune und Stall) ist ein Kaufpreis von 70.000 DM gezahlt worden. Von der ehemals landwirtschaftlichen Nutzfläche haben die Erwerber eine Fläche von 6,78 ha aufforsten lassen. Die restliche Fläche ist zum Zwecke der landwirtschaftlichen Nutzung an den Eigentümer des Nachbarhofes verpachtet worden.

Zunächst hatte der Kläger, der seinerzeit noch Jagdpächter des Eigenjagdbezirkes "Wippe" der Fürstlich Hatzfeld-Wildenburg'schen Verwaltung war, die Absicht, das Wohngebäude abzureißen und statt dessen ein Wohn- und Jagdhaus zu errichten. Nachdem seine Absicht bei den zuständigen Behörden auf Widerstand gestoßen war, beantragte er mit Bauantrag vom 20. Februar/9. April 1973 die Erteilung einer Genehmigung zur Durchführung von Erhaltungs- und Erneuerungsarbeiten an dem bestehenden Wohngebäude sowie zur Erstellung einer häuslichen Entwässerungsanlage und zur Lagerung eines Flüssiggasbehälters. Die beigeladene Gemeinde sowie die damals noch zuständige Bezirksregierung Koblenz sprachen sich gegen das Vorhaben aus. Darauf lehnte, die beklagte Verbandsgemeinde Kirchen mit Bescheid vom 30. September 1974 die Erteilung der Baugenehmigung ab. Bereits vorher waren die zwischenzeitlich durchgeführten Bauarbeiten - nämlich die Ausführung einer ca. 3,50 m langen tragenden Innenwand im Erdgeschoß, der Abbruch und die Errichtung einer etwa 6,00 m langen Fachwerkaußenwand, der teilweise Abbruch und die Erneuerung einer Holzbalkendecke von 3,00 m × 4,00 m im Erdgeschoß, die Beseitigung und Herstellung eines Teiles der Kellerdecke von etwa 12 qm Fläche, die Errichtung einer Betonmauer als Außenwand vor dem Kellermauerwerk, der Einbau je eines Fensters in der Giebelwand des Erd- und des Dachgeschosses und der Einbau eines Bades mit Toilette im früheren Stall - durch bauaufsichtliche Verfügungen eingestellt und ein Nutzungsverbot ausgesprochen worden.

Nach erfolglosem Vorverfahren hat der Kläger Klage erhoben und im ersten und zweiten Rechtszug vorgetragen: Schon vor dem Ankauf des früheren Anwesens H. sei der Beklagten und der beigeladenen Gemeinde F. bekannt gewesen, daß er dieses Gehöft, in das er zwischenzeitlich rund 300.000 DM investiert habe, nur habe erwerben wollen, um es selbst als Wohn- und Jagdhaus zu nutzen. Ihm sei die beantragte Genehmigung zur Durchführung von Erhaltungs- und Erneuerungsarbeiten zu erteilen: Sowohl bei der Kellerdecke als auch bei der Erdgeschoßdecke habe er seinen ursprünglichen Instandsetzungsauftrag, der sich nur auf den Austausch unbrauchbar gewordener Deckenbalken gegen neue beschränkt habe, erweitern müssen, weil beide Decken teilweise durchgebrochen gewesen seien. Wegen des teilweisen Einsturzes des Kellergewölbes und der Decke im Erdgeschoß habe er die Bruchsteinmauer im Kellergeschoß durch eine von außen angebrachte Betonschale absichern lassen. Abgesehen von dem Badezimmer und der Toilette habe er nichts neu gebaut, sondern ausschließlich ein bestehendes Gebäude instand gesetzt. Außerdem sei das Anwesen auch als land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb zu qualifizieren. Von der Verfestigung einer Splittersiedlung könne keine Rede sein, weil in den über 76 verschiedenen Ortsteilen in Form der Streubebauung Landwirtschaft betrieben werde. Schließlich habe er einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung aufgrund der neuen Rechtslage, wie sie die am 1. Januar 1977 in Kraft getretene Novelle des Bundesbaugesetzes vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256) - BBauG 1976 - durch § 35 Abs. 4 bis 6 geschaffen habe.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Die im Bauantrag aufgeführten Baumaßnahmen bedürften sämtlich der bauaufsichtlichen Genehmigung. Diese Genehmigung könne nicht aus Gründen des Bestandsschutzes gewährt werden. Die Inanspruchnahme von Bestandsschutz setze voraus, daß sich die Funktion der baulichen Anlage nicht ändere. Hier habe aber das ehemals zu einem landwirtschaftlichen Gehöft gehörende Wohnhaus mit der Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes durch den Voreigentümer seine im Außenbereich privilegierte Funktion verloren. Die zu dem ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen gehörenden Gebäude dienten auch nicht einem forstwirtschaftlichen Betrieb. Zwar habe der Kläger eine Fläche von 6,78 ha aufforsten lassen. Mit dieser für eine forstwirtschaftliche Nutzung geringen Größe seien jedoch die Merkmale eines forstwirtschaftlichen Betriebes, selbst in der Form einer Nebenerwerbsstelle, nicht erfüllt. Die Zulässigkeit der vorgenommenen Erneuerungs- und Instandsetzungsarbeiten sei deswegen nach § 35 Abs. 2 BBauG 1976 zu beurteilen. Das Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange. Es schaffe die Gefahr der Entstehung einer Splittersiedlung.

Das Vorhaben sei auch nicht unter den erleichterten Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BBauG 1976 genehmigungsfähig. Danach könnten der beabsichtigten Änderung der bisherigen Nutzung ohne wesentliche Änderung einer baulichen Anlage im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 bis 3 bestimmte öffentliche Belange nicht entgegengehalten werden. Mit dieser Regelung wolle der Gesetzgeber erreichen, daß bauliche Anlagen der bezeichneten Art - insbesondere bisher landwirtschaftlich genutzte Gebäude - auch einer anderen Nutzung zugeführt werden dürften. Es solle auf diese Weise dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung getragen werden, der dadurch gekennzeichnet sei, daß eine Vielzahl von Höfen heute nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werde. Die Ausnahmeregelung des § 35 Abs. 4 BBauG 1976 gelte aber hier nicht, weil mit der Nutzungsänderung eine wesentliche Änderung der baulichen Anlage verbunden sei: Reparaturen, Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen seien zwar grundsätzlich als "nicht wesentliche Änderung" anzusehen. Eine Instandsetzung sei aber dann als wesentliche Änderung zu betrachten, wenn der erforderliche Eingriff in die Bausubstanz so intensiv sei, daß das wiederhergestellte Bauwerk mit dem ursprünglichen nicht mehr vergleichbar sei. Eine "wesentliche Änderung" liege allerdings nicht schon immer bei baulichen Änderungen vor, die einer bauaufsichtlichen Genehmigung bedürften. Vielmehr müsse auf die Kriterien zurückgegriffen werden, mit denen die Rechtsprechung die vom Bestandsschutz noch gedeckten Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten von den darüber hinausgehenden Maßnahmen abgrenze. Danach liege eine wesentliche Änderung einer baulichen Anlage vor, wenn die Identität des wiederhergestellten mit dem ursprünglichen Bauwerk nicht mehr vorhanden sei. Als Kennzeichen dieser Identität sei zunächst auf die Übereinstimmung im Standort und im Bauvolumen - abgesehen von den nach § 35 Abs. 6 BBauG 1976 zulässigen geringfügigen Erweiterungen - abzustellen. Weiterhin komme es auf ein adäquates Verhältnis zwischen dem ursprünglichen Gebäude und den Instandsetzungsmaßnahmen an, so daß des ursprüngliche Bauwerk noch als die Hauptsache erscheine. An diesem adäquaten Verhältnis fehle es einmal dann, wenn die Instandsetzung in den vorhandenen Bestand so intensiv eingreife, daß eine statische Nachberechnung der gesamten Anlage notwendig werde. Ob dies hier zutreffe oder ob eine isolierte baupolizeilich-statische Nachprüfung der eingebrachten neuen Bauteile ausreiche, könne das Gericht aus eigener Erkenntnis nicht beurteilen. Einer weiteren Sachaufklärung bedürfe es jedoch nicht: Das wiederhergestellte sei mit dem ursprünglichen Gebäude nämlich auch dann nicht identisch, wenn der für die Instandsetzung notwendige Arbeitsaufwand seiner Quantität nach denjenigen für einen Neubau erreiche oder sogar übersteige. Eben das treffe hier zu: Die Gebäude des ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebes seien infolge weitgehenden Verfalls praktisch wertlos gewesen; das belege der Umstand, daß der Kläger und seine Ehefrau den Hof mit insgesamt 8,64 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche für 70.000 DM käuflich erworben hätten; dies entspreche einen Bodenwert von etwa 0,75 DM pro Quadratmeter. Dieser Preis liege noch unter dem üblichen Verkehrswert. Der Kläger habe sich erst dann, als er mit seinem Neubauplan bei den zuständigen Behörden auf Widerstand gestoßen sei, zur Instandsetzung des vorhandenen Altbaus entschlossen. So habe er - nach den vom Gericht an Ort und Stelle getroffenen Feststellungen - an der Nordseite des Kellergeschosses vor der Außenwand eine 25 cm starke Betonschale als Stützmauer errichten lassen. An der Westseite sei das Fundament durch 3 Betonstützen ausgesteift worden. Nach dem vom Kläger selbst in Auftrag gegebenen und zu den Akten gereichten Gutachten des Architekten W. vom 20. Dezember 1976 seien die gesamten Kellerwände jedoch noch heute nicht standsicher. Ferner seien, wie die zu den Akten gereichten Fotos und Baupläne zeigten, Teile der Keller- und Erdgeschoßdecken ersetzt und die ausgebrochenen Gefache der Nordseite im Erdgeschoß zugemauert worden. Die westliche Giebelwand, die früher mit einer Stülpschalung aus Holz verkleidet gewesen sei, sei nunmehr mit Eternitschiefer beschlagen. Die übrigen Wandflächen seien verputzt worden, das Balkenwerk sei neu gestrichen. Schließlich habe das Haus verschiedene neue Fenster erhalten. Nach seinen eigenen Angaben habe der Kläger für sämtliche ausgeführten Baumaßnahmen etwa 230.000 DM aufgewendet, so daß sich bei einer Gesamtwohnfläche von 143,06 qm ein Preis von 1.570 DM pro Quadratmeter errechne. Dieser Betrag entspreche einem Preis, wie er in dieser ländlichen Gegend üblicherweise nicht einmal für einen Neubau aufzubringen sei. Schon diese Tatsache erhelle, daß der Kläger anstelle eines ursprünglich baufälligen und einsturzgefährdeten Gebäudes nach und nach einen Ersatzbau errichtet habe, wobei eigentlich nur der vorgegebene Grundriß beibehalten worden sei. Eine in dieser Weise vorgenommene "Instandsetzung" eines Gebäudes gehe weit über den Umfang einer unwesentlichen Änderung einer baulichen Anlage im Sinne von § 35 Abs. 4 BBauG 1976 hinaus. § 35 Abs. 5 BBauG 1976 sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar, weil hierdurch nur der ehemals "privilegierte Eigentümer" selbst begünstigt werden solle.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision des Klägers, der die Verletzung formellen und materiellen Bundesrechts rügt.

Die Beklagte tritt dem Revisionsvorbringen des Klägers entgegen.

II.

Die Revision hat mit dem Ergebnis der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht Erfolg (§ 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO). Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 VwGO); die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ermöglichen dem Senat nicht, eine abschließende Sachentscheidung zu treffen.

Das Berufungsurteil beruht auf der Annahme, die Klage müsse daran scheitern, daß die Nutzungsänderung des Wohngebäudes mit "wesentlichen" baulichen Änderungen verbunden sei. Das hält der Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat seinen Ausführungen zwar einen rechtlich tragfähigen Ansatz zugrunde gelegt; es hat daraus aber Konsequenzen gezogen, die sich so nicht rechtfertigen lassen.

§ 35 Abs. 4 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) in der Neufassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256), mittlerweile erneut geändert durch Gesetz vom 6. Juli 1979 (BGBl. I S. 949),- BBauG 1979 - erleichtert bestimmte "Änderung[en] der bisherigen Nutzung ... einer baulichen Anlage", macht dabei jedoch zur Voraussetzung, daß dies "ohne wesentliche Änderung" der Anlage geschieht. Daraus ergibt sich für den vorliegenden Fall die - auch vom Berufungsgericht so gestellte - Frage, ob die Nutzungsänderung, um die es hier geht, zulässigerweise von unwesentlichen Änderungen oder aber in einer die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 ausschließenden Weise von wesentlichen Änderungen begleitet wird.

Die Bedeutung des Merkmals "wesentlich" ergibt sich aus dem Zusammenhang: § 35 Abs. 4 BBauG 1979 soll Nutzungsänderungen erleichtern. Solche Nutzungsänderungen lassen sich, wie die Erfahrung lehrt, häufig nicht sinnvoll durchführen, wenn nicht zugleich bauliche Änderungen vorgenommen werden. Daraus zieht § 35 Abs. 4 BBauG 1979 die Konsequenz, daß er gewisse begleitende bauliche Änderungen (zwar selbst nicht regelt und daher auch selbst nicht gestattet, wohl aber) in Kauf nimmt. Das geschieht unter Beschränkung auf nicht "wesentliche Änderung [en]". Damit soll erreicht werden, daß sich die begleitenden baulichen Änderungen der Nutzungsänderung unterordnen. Dadurch wird bewirkt, daß zugunsten von Nutzungsänderungen einige öffentliche Belange (Flächennutzungsplan, Landschaftsplan, Eigenart der Landschaft, Verhinderung von Splittersiedlungen) für unbeachtlich erklärt werden. Das Inkaufnehmen begleitender baulicher Änderungen bringt die Gefahr mit sich, daß diese baulichen Änderungen die öffentlichen Belange zusätzlich belasten. Dem soll die Beschränkung auf nicht "wesentliche Änderung[en]" begegnen. Als "wesentlich" sind deshalb solche baulichen Änderungen anzusehen, die sich in ihrer Auswirkung auf die in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 genannten öffentlichen Belange nicht dem unterordnen, was die Nutzungsänderung mit sich bringt, sondern die darüber hinaus ihrerseits diese öffentlichen Belange rechtserheblich berühren. Das ist der Fall, wenn die baulichen Änderungen nach der jeweiligen Situation und der auf sie reagierenden Verkehrsauffassung den von der Nutzungsänderung ausgehenden Eingriff z.B. in die natürliche Eigenart der Landschaft mehr als nur geringfügig verstärken. In diesem Sinne hat der erkennende Senat auch in anderen Rechtsbereichen bei der Auslegung des Begriffs der "wesentlichen Änderung" auf die jeweils in Rede stehenden Schutzgüter und auf die Frage abgehoben, ob diese Schutzgüter in rechtserheblicher Weise berührt werden können (vgl. zum Immissionsschutzrecht das Urteil des Senatsvom 11. Februar 1977 - BVerwG IV C 9.75 - Buchholz 406.25 § 4 BImSchG Nr. 2 S. 1 [6]).

Ob bauliche Änderungen, die eine Nutzungsänderung begleiten, ihrerseits die betroffenen öffentlichen Belange rechtserheblich berühren, ist eine qualitative Frage und nicht eine Frage des quantitativen Umfangs der Änderungen. Bauliche Änderungen von geringem Umfang können sich auf die öffentlichen Belange dennoch mehr als (qualitativ) geringfügig auswirken. Ebenso ist denkbar, daß bauliche Änderungen von größerem Umfang die Grenze des in der Auswirkung auf die öffentlichen Belange dennoch (qualitativ) Geringfügigen nicht überschreiten. Das eine wie das andere schließt jedoch nicht aus, daß das quantitative Ausmaß indizielle Bedeutung hat: Mit zunehmendem Umfang der die Nutzungsänderung begleitenden baulichen Änderungen wächst die Wahrscheinlichkeit, daß mit ihnen auch qualitativ mehr als geringfügige Eingriffe in die öffentlichen Belange verbunden sind.

Soweit es sich - wie im vorliegenden Fall - bei den die Nutzungsänderung begleitenden baulichen Änderungen um Maßnahmen der Instandsetzung handelt, kann sich ein wichtiger Anhaltspunkt dafür, ob diese Änderung wesentlich oder unwesentlich ist, aus einer Heranziehung der für den Bestandsschutz geltenden Grundsätze ergeben. Diese Grundsätze sind allerdings unmittelbar nicht einschlägig. Denn bauliche Änderungen, die eine durch § 35 Abs. 4 BBauG 1979 erleichterte Nutzungsänderung begleiten, entziehen sich einer unmittelbaren Anwendung der Grundsätze des Bestandsschutzes deshalb, weil der Bestandsschutz ein Bauwerk nur in seiner gegebenen Funktion erfaßt, also Änderungen der Funktion nicht deckt und sich folglich auch nicht auf bauliche Änderungen erstreckt, die solche Funktionsänderungen begleiten.

Gleichwohl können bei Maßnahmen der Instandsetzung die Grundsätze des Bestandsschutzes für die Abgrenzung zwischen wesentlichen und unwesentlichen baulichen Änderungen ergiebig sein. Das gilt in doppelter Richtung: Beschränken sich die baulichen Änderungen auf Maßnahmen, die kraft Bestandsschutzes so auch vorgenommen werden dürften, wenn die Nutzungsänderung unterbliebe, handelt es sich stets um im Sinne des § 35 Abs. BBauG 1979 unwesentliche bauliche Änderungen. Denn der Eigentümer könnte in einem solchen Falle ohnedies nicht gehindert werden, zunächst kraft Bestandsschutzes die Instandsetzung vorzunehmen und die Nutzungsänderung erst danach anzuschließen. Andererseits sind solche baulichen Änderungen, die der Sache nach auf die Errichtung eines Ersatzbaus hinauslaufen und damit als Maßnahmen der Instandsetzung schlechthin das überschreiten, was der Bestandsschutz der bestehenden Anlage hergibt, stets im Sinne des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 "wesentlich". Denn das Inkaufnehmen von die Nutzungsänderung begleitenden unwesentlichen baulichen Änderungen soll in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 nicht ermöglichen, mit Hilfe einer gleichzeitig vorgenommenen Nutzungsänderung ein Bauwerk zu "retten", das einen nicht mehr unter Berufung auf den Bestandsschutz reparablen Zustand erreicht hat. Das wird dadurch belegt, daß das Gesetz die Errichtung von Ersatzbauten in § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG 1979 weiteren Voraussetzungen unterwirft.

Die Abgrenzung zwischen solchen Reparaturen, die vom Bestandsschutz gedeckt sind, und Instandsetzungsmaßnahmen, die ihn, weil sie einer Neuerrichtung gleichkommen, überschreiten, hat nach den Kriterien zu erfolgen, die der Senat in seinemUrteil vom 18. Oktober 1974 - BVerwG IV C 75.71 - BVerwGE 47, 126 zum Ausdruck gebracht hat: Vom Bestandsschutz gedeckte Reparaturen liegen nur vor, wenn die "Identität des wiederhergestellten mit dem ursprünglichen Bauwerk" gewahrt bleibt. Kennzeichen dieser Identität ist es, daß das ursprüngliche Gebäude unverändert als die "Hauptsache" erscheinen muß. Hieran fehlt es dann, wenn entweder der mit der Instandsetzung verbundene Eingriff in den vorhandenen Bestand seiner Qualität nach so intensiv ist, daß er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt, also nicht mehr isoliert baupolizeilich-statisch geprüft werden kann, sondern eine Nachrechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht, oder wenn der für die Instandsetzung notwendige Arbeitsaufwand seiner Quantität nach den Arbeitsaufwand für einen Neubau erreicht oder gar übersteigt.

Das Berufungsgericht hat das zutreffend erkannt. Es hat jedoch hieraus unzutreffende Konsequenzen gezogen: Es hat offengelassen, ob eine statische Nachberechnung des gesamten Bauwerks erforderlich ist, und nur geprüft, ob der Arbeitsaufwand für die Instandsetzung dem eines Neubaus entspricht oder diesen übersteigt. Dabei hat es nur auf bestimmte bauliche Maßnahmen (Betonschale, Teilersetzung von Decken, Zumauern ausgebrochener Gefache, Eternitverkleidung usw., vgl. BU S. 15) abgestellt und diesen Maßnahmen den Kaufpreis von 70.000 DM sowie weitere Investitionen von 230.000 DM gegenübergestellt. Es hat dabei ungeprüft gelassen, ob in dem vom Kläger als Gesamtinvestition bezeichneten Betrag von 300.000 DM etwa auch die Kosten für die Aufforstung oder für solche Maßnahmen enthalten sind, die nicht als erforderliche Reparaturen anzusehen sind. So könnten etwa die Kosten für das Anbringen von schmiedeeisernen Gittern, von Textilbelägen im Innern des Gebäudes oder von sonstigen kostspieligen Einrichtungsgegenständen nicht als Indiz dafür gewertet werden, daß der Aufwand für die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen dem Aufwand für die Errichtung eines Neubaus gleichkommt oder diesen gar übersteigt. Das Berufungsgericht wird deswegen, wenn es - wie bisher - das Vorliegen "wesentlicher" baulicher Änderungen damit begründen will, daß es sich um den Bestandsschutz überschreitende Maßnahmen der Wiederherstellung handelt, klären müssen, welche Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes wahrhaft erforderlich waren und welche Kosten auf diese Maßnahmen entfallen sind.

Für eine Zurückverweisung der Sache zur weiteren Klärung der mit dem Merkmal "wesentlich" zusammenhängenden Fragen wäre allerdings dann kein Raum, wenn sich schon jetzt ersehen ließe, daß die Klage aus anderen Gründen erfolglos bleiben muß und daher das angefochtene Urteil jedenfalls im Ergebnis richtig ist (§ 144 Abs. 4 VwGO). So könnte es deshalb liegen, weil § 35 Abs. 4 BBauG 1979 nur für Fälle der "beabsichtigten" Änderung der bisherigen Nutzung gilt und denkbar ist, daß das Vorhaben des Klägers dieser Anforderung nicht genügt. Nähere Betrachtung ergibt, daß sich aufgrund der bisher getroffenen Tatsachenfeststellungen abschließend auch darüber nicht entscheiden läßt, ob das Vorhaben des Klägers als eine im Sinne des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 "beabsichtigte" Nutzungsänderung angesehen werden kann oder nicht.

Das in § 35 Abs. 4 - und ebenso in § 35 Abs. 5 Satz 1 Nrn. 1 und 2 - BBauG 1979 enthaltene Tatbestandsmerkmal "beabsichtigt" ist dahin auszulegen, daß bei Nutzungsänderungen, die - in dem unten näher darzulegenden Sinne - vorzeitig vorgenommen werden, § 35 Abs. 4 BBauG 1979 nicht erleichternd eingreift. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

Was zunächst den Wortsinn anlangt, läßt sich mit dem Tatbestandsmerkmal "beabsichtigt" in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 eine nach dem Zusammenhang sinnvolle Aussage nur verbinden, wenn dieses Merkmal auf den Unterschied zwischen dem bezogen wird, was (noch) beabsichtigt ist, und dem, was (schon) geschehen ist. Die nach dem Wortsinn einzig erwägenswerte Alternative, daß es um den Gegensatz zwischen "beabsichtigt" und "unbeabsichtigt" gehen könnte, scheidet, wie keiner weiteren Ausführung bedarf, ohne weiteres aus.

Die demnach im Wortsinn des Merkmals "beabsichtigt" enthaltene Entgegensetzung zu dem, was bereits geschehen ist, führt zu dem Schluß, daß § 35 Abs. 4 BBauG 1979 nicht anwendbar sein soll, wenn es um eine Nutzungsänderung geht, die in dem maßgebenden Zeitpunkt, weil schon vorgenommen, nicht mehr (nur) beabsichtigt ist. Diesem Schluß läßt sich nicht mit der Annahme ausweichen, daß das Merkmal "beabsichtigt" in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 zwar in der Tat auf die Entgegensetzung zwischen dem (noch) Beabsichtigten und dem (schon) Vorgenommenen zu beziehen sei, ihm jedoch darin keine besondere materiellrechtliche Bedeutung zukomme, sondern das Merkmal "beabsichtigt" in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 nur als Ersatz für das verwendet sei, was in anderen Vorschriften (so in den §§ 29, 30, 33, 34 und 35 Abs. 1 sowie Abs. 2 BBauG 1979) mit dem Wort "Vorhaben" ausgedrückt ist. Nähere Betrachtung ergibt nämlich, daß das Merkmal "beabsichtigt" in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 eine solche Bedeutung nicht haben kann: § 35 Abs. 4 BBauG 1979 setzt ohnedies das Vorliegen eines "Vorhabens" voraus. Das ergibt sich aus seinem Verhältnis zu § 35 Abs. 2 BBauG 1979. § 35 Abs. 4 BBauG 1979 modifiziert den vorangehenden zweiten Absatz, und er ist dementsprechend unanwendbar, wenn die Nutzungsänderung nicht "Vorhaben" im Sinne des § 35 Abs. 2 und damit des § 29 Satz 1 BBauG 1979 ist.

Der Vergleich zwischen der Funktion des Tatbestandsmerkmals "Vorhaben" (z.B. in § 35 Abs. 2 BBauG 1979) und der Funktion des Tatbestandsmerkmals "beabsichtigt" (in § 35 Abs. 4 BBauG 1979) spricht ebenfalls für eine materiellrechtliche Bedeutung: § 35 Abs. 4 BBauG 1979 geht mit dem Tatbestandsmerkmal "beabsichtigt" über die Anforderung, daß es sich um ein "Vorhaben" handeln muß, hinaus; er verlangt, daß es sich um ein beabsichtigtes Vorhaben handelt. Über diese Kumulierung von "Vorhaben" und "Absicht" kann um so weniger hinweggesehen werden, als das Gesetz in § 35 Abs. 4 und 5 BBauG 1979 mit dem Tatbestandsmerknal "beabsichtigt" nicht einheitlich, sondern differenzierend verfährt. In Abs. 4 und Abs. 5 Satz 1 Nrn. 1 und 2 ist es enthalten, während es in Abs. 5 Satz 1 Nrn. 3, 4 und 5 fehlt. An dieser Differenzierung fällt besonders ins Gewicht, daß zu den Vorschriften, in denen das Tatbestandsmerkmal "beabsichtigt" fehlt, auch eine gehört, die ebenso wie § 35 Abs. 4 BBauG 1979 Nutzungsänderungen erleichtert (Abs. 5 Satz 1 Nr. 3: Änderung und Nutzungsänderung von die Kulturlandschaft prägenden Gebäuden).

Bei der dem Wortsinn des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 entsprechenden Auslegung, die dazu führt, daß diese Vorschrift bei "vorzeitig" vorgenommenen Nutzungsänderungen keine Anwendung findet, könnte es dennoch nicht bleiben, wenn andere Erkenntnisse, vor allem solche zur Interessenlage, einseitig dafür sprächen, daß in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 das Wort "beabsichtigt" nicht in diesem wörtlich-engen Sinne verstanden werden darf. Derartige Gesichtspunkte sind nicht ersichtlich (vgl. dazu auch Bielenberg BBauBl. 1977, 473, der die Anwendung der Vorschrift auf bereits durchgeführte Nutzungsänderungen als "mindestens sehr zweifelhaft" bezeichnet):

Die wörtlich-enge Auslegung hat zur Konsequenz, daß die in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 vorgesehene Erleichterung denen entgeht, die die Nutzungsänderung vorzeitig "schwarz" vornehmen. Angesichts dessen drängt sich ein Vergleich mit den Sachverhalten auf, die üblicherweise als "Schwarzbau" bezeichnet werden. Dieser Vergleich scheint bei einem ersten Blick gegen die wörtlich-enge Auslegung zu sprechen: Wird ein Bauvorhaben materiell in Übereinstimmung mit den dafür maßgebenden Vorschriften, jedoch ohne (oder doch vor) Erteilung der erforderlichen Baugenehmigung - also "schwarz" - ausgeführt, so hat der Verstoß gegen das Genehmigungserfordernis grundsätzlich keine materiellrechtlichen Folgen. Die Ausführung ohne die erforderliche Baugenehmigung, d.h. die formelle Baurechtswidrigkeit, kann zum Einsatz von Zwangsmitteln (z.B. zur Stillegung der etwa noch nicht fertiggestellten Anlage) und zu Ordnungsstrafen führen; ein materieller Rechtsverlust ist mit ihr nicht verbunden. Davon weicht § 35 Abs. 4 BBauG bei einer wörtlich-engen Auslegung des Merkmals "beabsichtigt" ab. Das mag den Eindruck erwecken können, als sei die in Rede stehende wörtlich-enge Auslegung deshalb unangemessen, weil mit ihr - im Unterschied zu anderen Fällen des "Schwarzbaus" - jemand, der sich lediglich über ein Genehmigungserfordernis hinwegsetzt, mit einem materiellen Rechtsverlust sozusagen bestraft wird. Bei genauerem Zusehen ergibt sich jedoch, daß der Vergleich zwischen den Fällen des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 und anderen Fällen des "Schwarzbaus" nicht gegen, sondern für die wörtlich-enge Auslegung des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 spricht:

1. 1.

   Wenn ein Bauvorhaben zwar ohne die Einholung der erforderlichen Genehmigung, jedoch materiell im Einklang mit den einschlägigen Vorschriften ausgeführt wird, genießt es ungeachtet seiner formellen Illegalität Bestandsschutz. Zu diesem Bestandsschutz kommt es, weil derjenige, der ein Vorhaben zwar formell baurechtswidrig, jedoch materiell baurechtgemäß ausführt, damit materiell sein Eigentumsrecht ausübt und dies die bauliche Anlage dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG unterstellt (vgl. etwaUrteil vom 23. Februar 1979 - BVerwG 4 C 86.76 - Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nr. 13 S. 11 [15]). Bei den unter § 35 Abs. 4 BBauG 1979 fallenden Nutzungsänderungen liegt es darin aber gerade anders. Bei ihnen greift Art. 14 Abs. 1 GGnicht ein (vgl.Urteil vom 15. November 1974 - BVerwG IV C 32.71 - BVerwGE 47, 185 [188 f.]). Das hat überhaupt zum Erlaß dieser Vorschrift geführt. Sie ist in Reaktion darauf geschaffen worden, daß die Änderung einer privilegierten in eine nichtprivilegierte Nutzung grundsätzlich nicht durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt wird. Deswegen gibt es bei § 35 Abs. 4 BBauG 1979 kein den Fällen des zwar formell baurechtswidrigen, jedoch materiell baurechtmäßigen (und deshalb durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten) Handelns vergleichbares Auseinandergehen von materieller und formeller Baurechtmäßigkeit (vgl. zu einer ähnlichen Rechtslage im Wasserrecht das Urteil des Senatsvom 10. Februar 1978 - BVerwG 4 C 71.75 - Buchholz 445.4 § 2 WHG Nr. 3). Das schließt aus, § 35 Abs. 4 BBauG 1979 mit Hilfe von Argumenten - korrigierend - auslegen zu wollen, die sich auf eine andere, höherwertige, nämlich verfassungsrechtlich begründete Rechtsposition beziehen.

2. 2.

   Die Ausführung eines Vorhabens in Übereinstimmung mit dem einschlägigen materiellen Recht führt, auch wenn sie formell baurechtswidrig geschieht, zum Bestandsschutz. Dieser Bestandsschutz begründet - das hat dann Bedeutung, wenn sich das materielle Recht mittlerweile zuungunsten des Bauherrn geändert hat - keinen Anspruch auf die nachträgliche Genehmigung der Anlage. Der Eigentümer muß sich vielmehr mit der schwächeren Position begnügen, daß gegen die bestandsgeschützte Anlage (wenn sich nicht inzwischen wesentliche Umstände, wie z.B. die räumliche Gesamtsituation, geändert haben) nicht mit einer Beseitigungsanordnung eingeschritten werden darf (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 23. Februar 1979 a.a.O.). Das spricht mit Nachdruck für die wörtlich-enge Auslegung des Tatbestandsmerkmals "beabsichtigt" in § 35 Abs. 4 BBauG 1979. Ginge von ihm nämlich nicht die sich bei dieser wörtlich-engen Auslegung ergebende materiellrechtliche Beschränkung aus, so stünde (bei Erfüllung der übrigen Voraussetzungen) die Erleichterung auch denjenigen zu, die die Nutzungsänderung vorzeitig vorgenommen haben. Sie hätten Anspruch auf die nachträgliche Genehmigung der Nutzungsänderung. Damit stünden sie besser, als diejenigen stehen, die zwar (ebenfalls) formell baurechtswidrig handeln, jedoch durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt werden und die deshalb Bestandsschutz genießen. Denn diese erlangen, wie gesagt, durch den Bestandsschutz keinen Anspruch auf Genehmigung, sondern nur eine (gewisse) Sicherung gegen eine nachträgliche Beseitigungsanordnung. Damit würde der Rangunterschied, der zwischen den zugrundeliegenden Rechtspositionen besteht, ins Gegenteil verkehrt. Ob eine Auslegung des § 35 Abs. 4 BBauG 1979, die zu diesem Ergebnis führt, schlechthin bedenklich wäre, mag auf sich beruhen. Jedenfalls liegt sie nicht nahe.

3. 3.

   Vorbehalte gegen die wörtlich-enge Auslegung des Merkmals "beabsichtigt" mögen sich bei einem Vergleich mit den Fällen des Bestandsschutzes auch daraus ergeben, daß durch den Bestandsschutz stets die erwähnte Sicherung gegen Beseitigungsanordnungen erreicht wird, während es bei § 35 Abs. 4 BBauG 1979 so zu sein scheint, als bestehe bei der Auslegung die Alternative darin, in den Fällen vorzeitiger Nutzungsänderung entweder - nach dem Gesagten unbefriedigend - einen Anspruch auf nachträgliche Genehmigung bejahen oder aber - nicht weniger unbefriedigend - annehmen zu müssen, daß es an jedem Schutz fehlt. Aus dieser vermeintlichen Alternative lassen sich jedoch Vorbehalte gegen eine wörtlich-enge Auslegung des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 nicht herleiten. Die Dinge liegen nämlich in Wahrheit anders: Wenn die Erleichterung nach § 35 Abs. 4 BBauG 1979 nur denen zugute kommt, die die Nutzungsänderung (noch) beabsichtigen, also denen vorenthalten wird, die die Nutzungsänderung (schon) vorzeitig vornehmen oder vorgenommen haben, so ist damit nicht die Frage beantwortet, ob in diesen Fällen einer vorzeitigen Vornahme allemal gegen die Nutzungsänderung mit einer Untersagungsverfügung eingeschritten werden darf. Sicher ist nur, daß in diesen Fällen nicht - wie beim Bestandsschutz - Art. 14 Abs. 1 GG zugunsten der Anlage eingreift. Aber das schließt nicht aus, daß von Fall zu Fall andere - die Entscheidung über ein Einschreiten beeinflussende - Bindungen wirksam werden. Dabei mag je nach der Lage des Sachverhalts auch denkbar sein, daß § 35 Abs. 4 BBauG 1979 eine sich auf das Eingriffsermessen auswirkende Rolle spielt. Denn es kann ein beachtliches Argument gegen das Einschreiten und seine Notwendigkeit sein, daß das geltende Recht (bei einem anderen zeitlichen Ablauf) Nutzungsänderungen dieser Art gestattet. Darüber läßt sich jedoch nur von Fall zu Fall entscheiden. Insgesamt ergibt sich so jedenfalls eine vernünftige Abstufung, bei der diejenigen, die vorzeitig eine Nutzungsänderung der in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 geregelten Art vornehmen, zwar nicht allgemein ohne Schutz sind, jedoch darin - bis hin zur Möglichkeit eines vollauf fehlenden Schutzes - hinter denjenigen zurückbleiben, denen Art. 14 Abs. 1 GG zur Seite steht, und nicht etwa einen weitergehenden Schutz genießen als diese.

Nach alledem ergibt sich, daß § 35 Abs. 4 BBauG 1979 mit Rücksicht auf das in ihm enthaltene Tatbestandsmerkmal "beabsichtigt" nicht eingreift, wenn die zu beurteilende Nutzungsänderung im maßgebenden Zeitpunkt deshalb nicht mehr (nur) "beabsichtigt" ist, weil der Antragsteller sie bereits vorgenommen hat. Ob sich das im vorliegenden Fall auswirkt, ist offen. Dazu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen:

Eine Nutzungsänderung ist nicht mehr (nur) "beabsichtigt", wenn die neue Nutzung bereits aufgenommen wurde. Da im vorliegenden Fall die neue Nutzung in der (nicht-privilegierten) Wohnnutzung besteht, kommt es darauf an, ob und gegebenenfalls zu welcher Zeit der Kläger mit der Wohnnutzung (oder doch einer ihr gleichstehenden Nutzung, z.B. einer Wochenend- oder Erholungsnutzung) begonnen hat. Diese Frage ist ihrerseits auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Genehmigung der Nutzungsänderung zu beziehen. Sollte der Kläger bei der Stellung des Genehmigungsantrags die Nutzungsänderung (noch) "beabsichtigt", also noch nicht ausgeführt haben, würde das für die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 ausreichen. Diese zeitliche Anknüpfung hat ihren Grund darin, daß das Erfordernis der "Absicht" in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 ein Teil des materiellrechtlichen Tatbestandes ist, insoweit aber dem Antragsteller (abgesehen von Änderungen in objektiven Recht oder in der objektiven Sachlage) zugute kommen muß, wenn er zur Zeit der Antragstellung alle Voraussetzungen für die Genehmigungserteilung erfüllt und daher zu dieser Zeit auf die Genehmigung Anspruch hat. Die sich daraus ergebende zeitliche Festlegung ist für die Behörden tragbar. Denn die Behörden erlangen durch die bei ihnen eingehenden Anträge auf Genehmigung einer Nutzungsänderung hinreichende Kenntnis davon, daß eine Nutzungsänderung beabsichtigt ist. Das setzt sie in den Stand, gegen eine etwa vorzeitige Vornahme der Nutzungsänderung einzuschreiten. Die materiellrechtliche Anwendbarkeit des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 wird davon nicht mehr berührt.

Ob dem Kläger die in § 35 Abs. 4 BBauG 1979 vorgesehene Erleichterung zusteht, hängt demnach - was das Tatbestandsmerkmal "beabsichtigt" betrifft - davon ab, ob er bei der Stellung seines Antrages - der Antrag auf bauaufsichtliche Genehmigung der Erhaltungs- und Erneuerungsarbeiten dürfte dahin auszulegen sein, daß er den Antrag auf Genehmigung der zukünftigen (nicht-privilegierten) Wohnnutzung einschließt - die neue Nutzung bereits aufgenommen hatte. Das wird das Berufungsgericht zu prüfen haben.

Da die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden muß, hat der erkennende Senat nicht abschließend geprüft, ob sich zur Anwendbarkeit des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 noch ungeklärte Vortragen stellen. Zweifel in dieser Richtung mögen sich zwar nicht aufdrängen; sie lassen sich aber bei dem gegenwärtigen Stand der Dinge nicht völlig ausschließen. Das gilt in zwei Hinsichten:

Das Berufungsgericht hat, was die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 2 und des ihn modifizierenden § 35 Abs. 4 BBauG 1979 anlangt, nur geprüft, ob die vom Kläger vorgenommenen baulichen Änderungen einer bauaufsichtlichen Genehmigung bedürfen. Das trifft - unter dem Gesichtswinkel des § 35 Abs. 4 BBauG 1979 - nicht den entscheidenden Punkt. Diese Vorschrift enthält eine Regelung (nur) für bestimmte Nutzungsänderungen. Sofern diese Nutzungsänderungen nicht sämtliche Voraussetzungen des § 29 Satz 1 BBauG 1979 erfüllen, kommt es für sie nicht zur Anwendbarkeit des § 35 Abs. 2 und daher auch nicht des § 35 Abs. 4 BBauG 1979. Entscheidend ist deswegen, ob die Nutzungsänderung genehmigungs- (oder zumindest anzeige-)bedürftig ist.

Auch die im angefochtenen Urteil bejahte Beeinträchtigung öffentlicher Belange wird nochmals zu prüfen sein. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung letztlich darauf gestützt, daß die Instandsetzung des Gebäudes die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lasse. Dieser Teil der Entscheidungsgründe verweist anstelle näherer Ausführungen auf die Gründe des erstinstanzlichen Urteils. Das Urteil des Verwaltungsgerichts setzt sich aber mit der unter den Beteiligten unstreitigen Tatsache, daß es im Gemeindegebiet allein 76 Streusiedlungen gibt, nur unvollkommen auseinander. Insbesondere ist bisher unerörtert geblieben, ob es sich insoweit um eine in dieser Gegend übliche und herkömmliche Art der Streubebauung handelt. Dies wird das Berufungsgericht noch zu untersuchen haben, wenngleich grundsätzlich seine Meinung zutrifft, die Umwandlung eines bisher privilegierten Vorhabens in ein nicht-privilegiert es Vorhaben könne zum Entstehen einer Splittersiedlung führen; denn die Änderung der privilegierten in eine nicht-privilegierte Nutzung (und die darin liegende Funktionsänderung) ist insoweit nicht anders zu beurteilen als die erstmalige Errichtung eines nichtprivilegierten Vorhabens (vgl. dazuBeschluß vom 2. November 1967 - BVerwG IV B 159.66 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 54 S. 190, Urteil vom 15. November 1974 - BVerwG IV C 32.71 - BVerwGE 47, 185 [192 f.] undBeschluß vom 14. Juli 1975 - BVerwG IV B 4.75 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 121 S. 12).