Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 26.02.1993, Az.: BVerwG 8 C 35/92

Das Berufungsgericht meint, der angefochtene Vorausleistungsbescheid sei aufzuheben, weil mit Blick auf das gewerblich genutzte Hinterliegergrundstück Nr. 69 nicht den Anforderungen des § 133 Abs. 1 BauGB genügt sei. Zwar sei dieses Grundstück mit der T.-Straße durch einen ca. 6,5 m breiten Weg über das an die Straße grenzende, im Eigentum der Klägerinnen stehende Grundstück Nr. 51 und das sich daran anschließende, ebenfalls den Klägerinnen gehörende Grundstück Nr. 10 verbunden, so daß es als durch diese Anbaustraße im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen anzusehen sei. Das reiche jedoch nicht aus, es für durch die T.Straße auch im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen zu halten. Das wäre nämlich nur dann der Fall, wenn das Grundstück gerade dieser Straße wegen bebaut werden dürfte. Das setzte voraus, daß auch die einschlägigen bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen erfüllt seien. Nach Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO erfordere die bauliche Nutzung eines Grundstücks grundsätzlich, daß dieses in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liege. Die Bebaubarkeit eines - wie hier - gewerblich genutzten Hinterliegergrundstücks hänge angesichts dessen von einer Befreiung von diesem Erfordernis nach Maßgabe des Art. 72 Abs. 5 BayBO ab, wobei der Befreiung als Nebenbestimmung die Forderung beizufügen sei, die Erschließung durch eine Zufahrt über das Anliegergrundstück durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde oder des Freistaates Bayern zu sichern. Eine derartige Befreiung sei bisher nicht gewährt worden. Daran scheitere die Anwendung des § 133 Abs. 1 BauGB. Diese Auffassung verletzt Bundesrecht.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß ein im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossenes Hinterliegergrundstück durch eine Anbaustraße im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen ist, wenn angenommen werden darf, es sei - das etwaige Erschlossensein durch eine andere Anlage hinweggedacht - gerade ihretwegen bebaubar. Beizupflichten ist ihm auch, wenn es meint, diese Bebaubarkeit stelle auf die Voraussetzungen ab, unter denen das (bundesrechtliche) Bebauungsrecht und das (landesrechtliche) Bauordnungsrecht eine entsprechende Nutzung des Grundstücks erlauben. Richtig ist ferner, daß zu diesen Voraussetzungen eine hinreichende Sicherung der wegemäßigen Erreichbarkeit eines Hinterliegergrundstücks von der abzurechnenden Anbaustraße aus zählt und daß das Eigentum der Klägerinnen an den Flurstücken 51 und 10 einerseits und dem Flurstück 69 andererseits eine dem Bundesrecht genügende Sicherung der verkehrlichen Erschließung des letztgenannten Grundstücks durch die T.Straße gewährleistet (vgl. BVerwGE 79, 1 (8 f.) [BVerwG 15.01.1988 - 8 C 111/86]). Bundesrechtlich nichts zu erinnern ist schließlich auch gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, das bayerische Landesrecht gestatte die Bebauung eines gewerblich genutzten Hinterliegergrundstücks erst bei Vorliegen einer Befreiung (Art. 72 Abs. 5 BayBO) von der Anforderung des Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO, und zwar einer Befreiung, die durch Nebenbestimmung die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde oder des Freistaates Bayern sichert. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht indes in der Auffassung, bebaubar im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB sei ein solches Hinterliegergrundstück erst dann, wenn eine Befreiung dieses Gehalts tatsächlich gewährt wurde. § 133 Abs. 1 BauGB verlangt mit seinen Tatbestandsmerkmalen "bebaut oder gewerblich genutzt werden dürfen" (Satz 1) bzw. "Bauland" mit der Folge, daß die "Grundstücke ... zur Bebauung anstehen" (Satz 2) nicht, daß allen Erreichbarkeitsanforderungen namentlich des landesrechtlichen Bauordnungsrechts bereits vollauf aktuell genügt ist und angesichts dessen der Aufnahme der baulichen (oder gewerblichen) Nutzung nichts mehr im Wege steht. Vielmehr reicht aus, wenn ein (Hinterlieger-)Grundstück derart "bebaubar" ist, daß lediglich noch "Hindernisse" bestehen, die - wie z. B. auch das Fehlen einer (mangels eines Antrags bisher nicht erteilten) Baugenehmigung - durch entsprechende Schritte des Eigentümers ausgeräumt werden können, so daß es - mit anderen Worten - allein in seiner Verfügungsmacht steht, die für eine im engsten Sinne "aktuelle" Bebaubarkeit des Grundstücks aufgestellten - bundesrechtlichen wie landesrechtlichen - Voraussetzungen zu erfüllen. Sofern der erkennende Senat mit dieser Rechtsansicht von seiner Rechtsprechung etwa in den Urteilen vom 14. Januar 1983 (BVerwG 8 C 81.81 - Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 85 S. 32) und vom 15. Januar 1988 (BVerwGE 79, 1 (8) [BVerwG 15.01.1988 - 8 C 111/86]) abweichen sollte, hält er an jener Rechtsprechung nicht mehr fest.

Der erkennende Senat hat bereits in seinem Urteil vom 29. Mai 1991 (BVerwGE 88, 248 (252 f.) [BVerwG 29.05.1991 - 8 C 67/89]) mit Blick auf - wie hier - Fälle der Zweiterschließung ausgesprochen, daß das Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG/BauGB nicht davon abhängt, ob ein der erforderlichen wegemäßigen Erreichbarkeit entgegenstehendes (ausräumbares) Hindernis bereits beseitigt worden ist oder nicht, sofern die Beseitigung dieses Hindernisses nur entweder allein in der Verfügungsmacht des jeweiligen Grundeigentümers (Erbbauberechtigten) steht oder - was auf dasselbe hinauskommt - ausschließlich an dessen nach Lage der Dinge gebotener, aber bisher verweigerter Mitwirkung scheitert. Denn es könne nicht im Belieben des Anliegers stehen, durch eine (ihn für die Folgezeit nicht bindende) Verweigerung zu "entscheiden", daß sein Grundstück nicht erschlossen ist und daher der sachlichen Beitragspflicht nicht unterliegt. An dieser Wertung ist festzuhalten. Nichts anderes als das muß dann aber auch gelten, wenn die Erfüllung der Voraussetzungen, unter denen das (bundesrechtliche) Bebauungsrecht und das (landesrechtliche) Bauordnungsrecht die Bebauung eines im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossenen Hinterliegergrundstücks erlauben, in der Hand des Grundeigentümers (Erbbauberechtigten) liegt. Diese Gleichbehandlung gebietet die übereinstimmende Interessenlage. In dem einen wie dem anderen Fall greift durch, daß die Gemeinden nach dem Willen des Gesetzgebers die ihnen durch die Herstellung von beitragsfähigen Erschließungsanlagen entstandenen Kosten möglichst uneingeschränkt durch Beiträge auf die Eigentümer (Erbbauberechtigten) der im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossenen Grundstücke sollen umlegen können (vgl. etwa BVerwGE 85, 1 (4) [BVerwG 23.02.1990 - 8 C 75/88]) und das, was von diesen Kosten endgültig zu ihren Lasten gehen soll, abschließend in den §§ 128 Abs. 3 (ausgeschlossene Kosten), 129 Abs. 1 Satz 1 (nicht erforderliche Aufwendungen), 129 Abs. 1 Satz 3 (Gemeindeanteil) und 135 Abs. 5 BauGB (Erlaß) bestimmt ist (vgl. BVerwGE 88, 248 (252 f.) [BVerwG 29.05.1991 - 8 C 67/89]).

In Fällen der Eigentümeridentität, d. h. in Fällen, in denen - wie hier - das Anlieger- und das Hinterliegergrundstück im Eigentum derselben Person stehen, hat es der Eigentümer regelmäßig in der Hand, durch geeignete Maßnahmen die Erreichbarkeitsvoraussetzungen zu erfüllen, unter denen das einschlägige Bauordnungsrecht eine Bebauung (auch) des Hinterliegergrundstücks gestattet. In den Ländern, in denen - § 4 der Musterbauordnung für die Länder in der Bundesrepublik Deutschland in der Fassung vom Mai 1990 (vgl. Böckenförde/Temme/Krebs, Musterbauordnung 1990, § 4) folgend - die Bebaubarkeit eines Hinterliegergrundstücks von der öffentlich-rechtlichen Sicherung einer Zufahrt über das Anliegergrundstück abhängt, kann der Eigentümer dieser Anforderung durch die Bestellung etwa einer Baulast oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Lasten seines Anliegergrundstücks genügen. Das bedarf hier keiner Vertiefung. Denn das bayerische Bauordnungsrecht in der für den erkennenden Senat bindenden Auslegung durch das Berufungsgericht verlangt jedenfalls bei gewerblich genutzten Hinterliegergrundstücken eine Befreiung von dem Erfordernis des Angrenzens an eine öffentliche befahrbare Verkehrsfläche (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO), deren Gewährung bei Vorliegen der Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 5 BayBO im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde steht. Gleichwohl liegt es letztlich auch bei einer solchen Rechtslage in der Hand des Eigentümers eines Anlieger- und eines Hinterliegergrundstücks, die Bebaubarkeit des Hinterliegergrundstücks herbeizuführen. Er kann nämlich den Mangel, der in dem Nichtanliegen des Hinterliegergrundstücks besteht und dessen Nutzbarkeit behindert, durch eine Vereinigung dieses Grundstücks mit dem Anliegergrundstück beseitigen. Nach § 890 Abs. 1 BGB können die beiden (bzw. hier sogar drei) Grundstücke dadurch zu einem dann insgesamt anliegenden Grundstück vereinigt werden, daß der Eigentümer sie als ein Grundstück in das Grundbuch eintragen läßt. Ob und wie sich gegebenenfalls auswirken könnte, wenn ein Land gemäß Art. 119 Nr. 3 EGBGB von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, eine solche Vereinigung zu untersagen oder zu beschränken, mag dahinstehen. Der bayerische Landesgesetzgeber hat von diesem Vorbehalt keinen Gebrauch gemacht (vgl. u. a. Palandt/Bassenge, BGB, 52. Aufl., 1993, Anm. zu Art. 119 EGBGB).

Ob sich der Grundstückseigentümer nach der konkreten Interessenlage für veranlaßt halten kann, die Vereinigung vorzunehmen, ob dies z. B. durch unterschiedliche dingliche Belastungen erschwert wird oder die Vereinigung gar "Opfer" erfordert, die sich nach den gegebenen Umständen wirtschaftlich nicht lohnen, ist erschließungsbeitragsrechtlich unbeachtlich. Das Erschließungsbeitragsrecht verlangt nicht, das Anlieger- und das Hinterliegergrundstück zu vereinigen. Es überläßt vielmehr dem jeweiligen Grundeigentümer, nach Maßgabe seiner Interessen darüber zu befinden, ob es für ihn vorteilhafter ist, unter Inkaufnahme etwaiger Erschwernisse den bauordnungsrechtlichen Mangel des Nichtanliegens des Hinterliegergrundstücks durch Vereinigung zu beseitigen oder aber davon abzusehen und es bei der bauordnungsrechtlich begründeten Unbebaubarkeit des Hinterliegergrundstücks zu belassen. Doch hat diese einzig von den Interessen des Grundeigentümers bestimmte Entscheidung keinen Einfluß auf die Erfüllung des Merkmals Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB. Denn dafür genügt es, daß die abzurechnende Anbaustraße dem Grundeigentümer die Möglichkeit eröffnet, durch eine in seiner Hand liegende Vereinigung von Anlieger- und Hinterliegergrundstück die Voraussetzungen für die Bebaubarkeit des letzteren zu schaffen. Das reicht aus, annehmen zu dürfen, dieses Erschließungsvorteils wegen sei es gerechtfertigt, ihn anteilig mit den Kosten für die Herstellung der Straße zu belasten.

Gleichwohl läßt sich auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend beurteilen, ob das Flurstück 69 durch die T.-Straße im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen ist. Die besonderen Umstände des vorliegenden Falles lassen die Möglichkeit nicht ausgeschlossen erscheinen, daß - bei einer Vereinigung dieses Hinterliegergrundstücks mit dem Anliegergrundstück Nr. 51 und dem zwischen beiden liegenden Flurstück 10 - eine Bebaubarkeit des Flurstücks 69 an anderen bauordnungsrechtlichen Hindernissen - etwa wegen seiner Entfernung von der T.-Straße z. B. aus Brandschutzgründen - scheitern könnte. Dem wird das Berufungsgericht im Rahmen seiner erneuten Verhandlung und Entscheidung nachzugehen haben. Sollte es dabei zu dem Ergebnis kommen, die Fläche des Flurstücks 69 sei selbst bei einer Vereinigung mit den beiden anderen im Eigentum der Klägerinnen stehenden Grundstücken aus bauordnungsrechtlichen Gründen schlechthin nicht von der T.-Straße her bebaubar, hätte das zur Konsequenz, daß dieses Grundstück bereits bei der Verteilung des umlagefähigen Aufwands unberücksichtigt zu lassen wäre. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. statt vieler Urteil vom 14. Februar 1986 - BVerwG 8 C 115.84 - Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 95 S. 62 (63 ff.)) scheiden Grundstücke, die im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten aufgrund der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse keine Aussicht haben, einer bestimmten Anbaustraße wegen bebaubar und folglich beitragspflichtig im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB zu werden, bereits aus dem Kreis der durch diese Anlage im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossenen Grundstücke aus.