Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 13.01.1988, Az.: BVerwG 8 C 82.85

I.

Die Klägerin errichtete zusammen mit dem Kläger als Bauherrengemeinschaft in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mehrfamilienhaus auf einem Grundstück, das den Klägern gehörte. Die im Baugenehmigungsverfahren eingereichte Wohnflächenberechnung weist für alle acht Wohnungen des Hauses Wohnflächen unter 108 qm aus. Die Schlußabnahme fand am 26. November 1980 statt. Der Beklagte erteilte den Klägern unter dem 30. Januar 1981 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Ihr Antrag auf Bildung von Wohnungseigentum ging am 23. Februar 1981 beim Grundbuchamt ein. Nach den Angaben der Kläger waren die Wohnungen Nr. 1, 2 und 4 bis 8 vorher bezugsfertig, während die Wohnung Nr. 3 am 31. Dezember 1981 bezugsfertig wurde. Sieben Wohnungen wurden veräußert und von den Erwerbern oder deren Angehörigen bezogen. Die Wohnung Nr. 3 vermieteten die Kläger an eine Vermietungs- und Vermittlungs-GmbH, die die Wohnung als gewerbliche Vermieterin an Dritte zu Dauerwohnzwecken weitervermietete. Unter dem 11. Oktober 1982 beantragten die Kläger die Anerkennung der acht Wohnungen als steuerbegünstigt. Durch Bescheid vom 8. Dezember 1982 lehnte der Beklagte den Antrag mit der Begründung ab, bei den Wohnungen handele es sich nicht um steuerbegünstigte Eigentumswohnungen, da sie zum Zeitpunkt ihrer Bezugsfertigkeit, dem Tag der Schlußabnahme am 26. November 1980, rechtlich noch nicht bestanden hätten.

Die Kläger haben nach erfolglosem Widerspruch (Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 4. Mai 1983) Verpflichtungsklage erhoben und im ersten sowie im zweiten Rechtszug im wesentlichen geltend gemacht: Da die Wohnfläche jeder einzelnen Wohnung geringer als 108 qm sei, seien die Voraussetzungen für die Anerkennung als "andere Wohnung" im Sinne der §§ 82 Abs. 1, 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG erfüllt.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage hinsichtlich der Wohnung Nr. 3 stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die von beiden Parteien eingelegten Berufungen hat das Oberverwaltungsgericht mit der Begründung zurückgewiesen: Da es sich um Eigentumswohnungen handele, sei bei sämtlichen Wohnungen die Bildung von Wohnungseigentum oder jedenfalls deren hinreichende Vorbereitung bis zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit erforderlich gewesen. Bei Eintritt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen Nr. 1, 2 und 4 bis 8 sei jedoch die Eintragung des Wohnungseigentums beim Grundbuchamt noch nicht beantragt gewesen. Nur bei der Wohnung Nr. 3 sei der Antrag auf Bildung von Wohnungseigentum rechtzeitig bei dem Grundbuchamt eingegangen.

Gegen dieses Urteil haben die Kläger, soweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung materiellen Rechts rügen.

Der Beklagte tritt der Revision entgegen.

Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

II.

Die Revision, über die der Senat ohne mündliche Verhandlung entscheiden kann (vgl. §§ 101 Abs. 2, 125 Abs. 1. 141 VwGO), ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Die Kläger haben einen Rechtsanspruch auf die begehrte Anerkennung der noch im Streit befindlichen sieben Wohnungen als steuerbegünstigt (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 1 VwGO).

Die entscheidungstragende Annahme des Oberverwaltungsgerichts, die Anerkennung der im Revisionsverfahren noch in Rede stehenden sieben Wohnungen als steuerbegünstigt scheitere daran, daß erst nach dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit die Eintragung des Wohnungseigentums beantragt worden sei, trifft bei dem hier gegebenen Sachverhalt nicht zu. Allerdings kann eine (Kauf-)Eigentumswohnung als solche grundsätzlich nur dann als steuerbegünstigt anerkannt werden, wenn im Zeitpunkt ihrer Bezugsfertigkeit die Bildung des Wohnungseigentums bereits beurkundet und die Eintragung des Wohnungseigentums bei dem Grundbuchamt beantragt war (vgl. Urteile vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 91.73 - BVerwGE 45, 123 <125 f.>[BVerwG 27.03.1974 - VIII C 91/73], vom 30. Mai 1978 - BVerwG 8 C 38.77 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 23 S. 49 <52>, vom 9. November 1984 - BVerwG 8 C 75.82 - Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 8 S. 1 <3 f.> und vom 21. November 1986 - BVerwG 8 C 71.84 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 20 S. 29 <30>). Der Mangel einer im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit bereits vollzogenen Teilung des Grundeigentums in Wohnungseigentum schließt jedoch nicht zugleich die Anerkennung als "andere Wohnung" aus. Zum Verhältnis der vier in § 39 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG aufgeführten Wohnungstypen hat der Senat vielmehr in seinem Urteil vom 16. August 1985 - BVerwG 8 C 51.83 - (Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 12 S. 1 <3 f.>) im einzelnen dargelegt, daß unter den zuletzt aufgeführten "anderen Wohnungen" alle förderungsfähigen Wohnungen zu verstehen sind, die nicht als eine der drei vorausgenannten Arten von Wohnungen anerkannt werden können, weil § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG insoweit gleichsam als gesetzlicher "Auffangtatbestand" konzipiert ist. Diese Rechtsprechung fortführend und ergänzend hat der Senat in dem Urteil vom 21. November 1986 (a.a.O. S. 31 f.) entschieden, daß die Umwandlung einer vor Baubeginn als steuerbegünstigt anerkannten Mietwohnung in eine Kauferbbaurechtswohnung als solche noch nicht den Widerruf der Anerkennung rechtfertigt. Die Umwandlung einer als steuerbegünstigt anerkannten Mietwohnung in eine Kauferbbaurechtswohnung verstößt nämlich als solche nicht gegen die für steuerbegünstigte Wohnungen geltenden Benutzungsvorschriften. Eine Wohnung, die nicht mehr als 108 qm Wohnfläche hat, darf vielmehr sowohl vermietet oder auch auf sonstige Weise zu Dauerwohnzwecken fremdgenutzt als auch vom Eigentümer und seinen Angehörigen bewohnt werden, ohne daß dies "den Vorschriften des § 82 über die zulässige Benutzung" widerspricht und die Versagung der Anerkennung als steuerbegünstigt rechtfertigt (vgl. Urteil vom 21. November 1986, a.a.O. S. 32). Kaufeigentums-(Erbbaurechts-)Wohnungen und "andere Wohnungen" sind im steuerbegünstigten Wohnungsbau - abgesehen von den unterschiedlichen Wohnflächengrenzen - gleichermaßen förderungsfähig (vgl. § 2 Abs. 2 Buchst. b und e in Verbindung mit § 12 Abs. 2 und § 99 Abs. 1 II. WoBauG). Eine Auswechselung von Eigennutzung und Fremdnutzung ist insoweit ebenso förderungsunschädlich wie bei einem vom Eigentümer zunächst als Familienheim genutzten Wohnhaus mit einer nicht mehr als 108 qm großen Wohnung, das als "andere Wohnung" steuerbegünstigt bleibt, wenn der Eigentümer es vermietet oder Dritten sonstwie zum Dauerbewohnen überläßt (vgl. Urteil vom 21. November 1986, a.a.O. S. 32 m.weit.Nachw.).

Ob an einer Wohnung mit nicht mehr als 108 qm Wohnfläche Wohnungseigentum begründet wird oder ob der Eigentümer eines mehrere solcher Wohnungen umfassenden Wohngebäudes als solcher verfügungsberechtigt ist, ist für die Frage der Anerkennung als steuerbegünstigte "andere Wohnung" ebenfalls bedeutungslos. Namentlich bleibt eine zur Dauerwohnnutzung überlassene (Miet-)Wohnung mit nicht mehr als 108 qm Wohnfläche, an der nachträglich Wohnungseigentum zugunsten des Bewohners begründet wird, steuerbegünstigt. Als wohnungsbauförderungsrechtlich zulässige Dauerwohnnutzung kommt auch außer dem Bewohnen durch den Haushalt des Bauherrn nicht nur eine Dauervermietung, sondern jede Überlassung der Wohnung zum dauernden Bewohnen durch einen selbständigen Haushalt in Betracht (vgl. Urteil vom 21. November 1986, a.a.O. S. 33). Dem Förderungszweck des § 1 Abs. 2 II. WoBauG entspricht insbesondere auch das dem Käufer einer Wohnung vor dessen Eintragung als Wohnungseigentümer in das Wohnungsgrundbuch vertraglich gestattete Dauerbewohnen (vgl. dazu auch Urteil vom 17. Januar 1986 - BVerwG 8 C 90.83 - Buchholz 454.32 § 25 WoBindG 1974 Nr. 7 S. 36 <39>) Förderungsvoraussetzung ist bei einer die Wohnflächengrenze von 108 qm einhaltenden "anderen Wohnung" nur. daß die Wohnung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts - sei es des Eigentümers oder eines Dritten - geeignet und bestimmt sein muß (vgl. Urteile vom 16. August 1985, a.a.O. S. 4 und vom 21. November 1986, a.a.O. S. 32).

Die von den Klägern geschaffenen und veräußerten Wohnungen mit jeweils weniger als 108 qm Wohnfläche sind dementsprechend als steuerbegünstigt anerkennungsfähig, weil sie im maßgebenden Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit bereits zum dauernden Bewohnen durch die Erwerber bestimmt waren und diese Zweckbestimmung nach den vom Beklagten nicht in Zweifel gezogenen Angaben der Kläger innerhalb angemessener Zeit nach Eintritt der Bezugsfertigkeit "vollzogen" worden ist, d.h. die Wohnungen einer solchen Dauerwohnnutzung zugeführt worden sind (vgl. Urteil vom 21. November 1986, a.a.O. S. 32 f.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.