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Bundesgerichtshof
Urt. v. 29.10.1993, Az.: V ZR 136/92

Vorkaufsrecht; Grundstücksteilfläche; Mitteilungspflicht; Vorlegung der notariellen Urkunde; Schuldrechtlicher Vertrag; Dinglicher Vollzug; Teilungsgenehmigung; Ausübungsfristbeginn

Bibliographie

Gericht
BGH
Datum
29.10.1993
Aktenzeichen
V ZR 136/92
Entscheidungsform
Urteil
Referenz
WKRS 1993, 15405
Entscheidungsname
[keine Angabe]
ECLI
[keine Angabe]

Fundstellen

  • DB 1994, 208 (Kurzinformation)
  • DNotZ 1994, 459-462
  • MDR 1994, 161-162 (Volltext mit amtl. LS)
  • NJ 1994, 96 (amtl. Leitsatz)
  • NJW 1994, 315-317 (Volltext mit amtl. LS)
  • WM 1994, 116-119 (Volltext mit amtl. LS)

Amtlicher Leitsatz

1. Der Vorkaufsverpflichtete genügt auch im Fall des Verkaufs einer Grundstücksteilfläche (einer größeren, mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks) seiner Mitteilungspflicht dadurch, daß er dem Vorkaufsberechtigten die notarielle Urkunde über den wirksamen schuldrechtlichen Vertrag vorlegen läßt.

2. Die Mitteilung der zum dinglichen Vollzug notwendigen Teilungsgenehmigungen (§ 19 BauGB; § 8 NWBauO) ist nicht erforderlich, um die Ausübungsfrist in Lauf zu setzen.

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist Käuferin eines Grundstücks in N. (Flur, Flurstück Nr.), das mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten belastet ist. Dieses Vorkaufsrecht erstreckte sich auf ein größeres Gesamtgrundstück (Flur Nr.), seine Ausübungsfrist betrug sechs Monate. Dessen Eigentümer ließen am 14. Juni 1989 ein notarielles Angebot zum Abschluß eines Kaufvertrages beurkunden. Danach sollte das Grundstück in mehrere näher beschriebene Teilflächen aufgeteilt werden, darunter auch die Parzelle, um die es im vorliegenden Rechtsstreit geht (Flur, Flurstück Nr.). Es heißt dazu unter "Dienstbarkeiten, Baulasten" (C III Nr. 2 des Angebots): "Sollte die Gemeinde zur Erschließung oder Bebauung der Kaufgrundstücke die Eintragung von Baulasten verlangen, so verpflichten sich die Beteiligten, alle hierfür erforderlichen Erklärungen abzugeben". Das Angebot richtete sich an Interessenten, die von dem Mitarbeiter einer Bank noch benannt werden sollten. Dieser bezeichnete in notarieller Verhandlung vom 7. Juli 1989 die Klägerin als Angebotsempfängerin unter anderem hinsichtlich der hier interessierenden Teilfläche; sie nahm das Kaufangebot gleichzeitig an.

2

Mit Schreiben vom 21. Juli 1989, den Beklagten zugegangen am 25. Juli 1989, informierte der Notar auftragsgemäß über den Vertragsschluß und übersandte die notariellen Urkunden vom 14. Juni 1989 und vom 7. Juli 1989 sowie der Kopie einer Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB. Mit Schreiben vom 1. März 1990 übersandte er den Beklagten die Teilungsgenehmigung nach § 8 NWBauO. Diese Teilungsgenehmigung vom 18. Januar 1990 enthält den Zusatz, Bestandteil der Genehmigung sei die von den Grundstückseigentümern abgegebene öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärung. Diese war dem Schreiben vom 1. März 1990 nicht beigefügt, sie wurde von der Klägerin erst im Laufe des Berufungsverfahrens vorgelegt. Danach haben die Grundstückseigentümer "die auch gegenüber unseren Rechtsnachfolgern wirksame öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Sinne von § 78 NWBauO" übernommen "anzuerkennen, daß die zukünftig selbständigen Trennparzellen aus dem Flurstück 82 weiterhin eine baurechtliche Einheit bilden, solange die auf dieser Parzelle geplante Bebauung existiert". Die Klägerin wurde am 25. Januar 1991 als Eigentümerin der streitigen Parzelle ins Grundbuch eingetragen, nachdem dieses Grundstück am 20. April 1990 zusammen mit den übrigen Parzellen auf ein neues Grundbuchblatt übertragen worden war.

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Der allein gegen den Beklagten zu 1 gerichtete Feststellungsantrag, er und seine Ehefrau könnten ihr Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben, ist vom Landgericht abgewiesen worden.

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Mit Schreiben vom 9. August 1991 (nach dem klageabweisenden Urteil erster Instanz) an die Verkäufer haben die Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt.

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Mit der in zweiter Instanz auf die Beklagte zu 2 erweiterten Klage hat die Klägerin zuletzt die Feststellung beantragt, daß die Beklagten das Vorkaufsrecht hinsichtlich des von ihr erworbenen Grundstücks nicht wirksam ausgeübt haben und auch nicht mehr ausüben können.

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Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen.

Entscheidungsgründe

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Die Revision ist begründet, der Feststellungsklage ist in vollem Umfang stattzugeben.

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I. Die Revision ist auch in Richtung gegen die Beklagte zu 2 zulässig. In der Revisionsschrift vom 24. Juni 1992 ist zwar die Beklagte zu 2 (mit dieser Bezeichnung) aufgeführt im Gegensatz zum Beklagten zu 1 aber nicht mit dem Zusatz "Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte" versehen. Dies ist jedoch unschädlich. Nach § 553 Abs. 1 Nr. 1 ZPO muß die Revisionsschrift zwar nur das Urteil bezeichnen gegen das die Revision gerichtet wird. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat im Lauf der Zeit gewisse Anforderungen auch hinsichtlich der Notwendigkeit der Bezeichnung des Rechtsmittelführers und des Rechtsmittelgegners entwickelt, wobei an die Bezeichnung des letzteren geringere Anforderungen gestellt werden (vgl. z.B. BGH, Urt. v. 19. März 1969, VIII ZR 63/67, NJW 1969, 928). Wie der Bundesgerichtshof (aaO) aber bereits entschieden hat, ist in der Nennung nur eines von mehreren Streitgenossen der Gegenseite, der im Rubrum des Urteils an erster Stelle steht, keine Beschränkung des Rechtsmittels auf den allein Genannten zu sehen, weil im Falle des Obsiegens mehrerer sich das Rechtsmittel im Zweifel gegen alle richtet (BGH, aaO). Dies kann auch im vorliegenden Fall nicht anders beurteilt werden. Die Bezeichnung auch der Beklagten zu 2 als Revisionsbeklagter ist nach dem objektiven Inhalt der Rechtsmittelschrift mit Verweisung auf das angefochtene Urteil (zur Notwendigkeit der Heranziehung dieses Urteils bei der Auslegung der Rechtsmittelschrift vgl. BGH, Beschl. v. 22. Januar 1988, VII ZB 7/88, VersR 1989, 276) erkennbar versehentlich unterblieben, weil kein Anhaltspunkt dafür besteht, warum die Klägerin im Falle der gegen beide Vorkaufsberechtigte gerichteten und einheitlich abgewiesenen Feststellungsklage eine Anfechtung des Urteils nur in Richtung gegen den Beklagten zu 1 erklären sollte. Diese Auffassung hat auch der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes für einen insoweit identischen Fall in der Berufungsinstanz (vgl. dazu die entsprechende Vorschrift des § 518 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) vertreten, in dem versehentlich unter mehreren aufgeführten Beklagten bei einigen von ihnen die Beifügung "Berufungsbeklagter" unterblieben war (BGH, Urt. v. 21. Juni 1983, VI ZR 245/81, VersR 1983, 984, 985 = NJW 1984, 58, 59; vgl. auch BGH, Urt. v. 30. April 1991, VI ZR 82/90, NJW 1991, 2775).

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II. Das Berufungsgericht meint, die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe erst mit der in der Berufungsinstanz erfolgten Mitteilung über die Verpflichtungserklärung des Eigentümers (15. November 1991) begonnen. Zwar sei nach § 510 BGB nur der Inhalt des abgeschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Der Vorkaufsberechtigte solle aber über alle Umstände in Kenntnis gesetzt werden, die für seine Entscheidung über die Ausübung von Bedeutung sind. Nach diesem Zweck der Vorschrift bestimme sich der Umfang der Mitteilung. Insbesondere verlange die Rechtsprechung die Mitteilung der Genehmigung, von der die Wirksamkeit des Vertrages abhänge. Entsprechendes müsse für Genehmigungen gelten, die die Durchführung des Vertrages betreffen, damit der Vorkaufsberechtigte sicher sein könne, daß der Vertragsvollzug nicht an der Versagung der Teilungsgenehmigung scheitere. Im vorliegenden Fall komme hinzu, daß die Möglichkeiten zur Nutzung der veräußerten Parzelle erst nach Erteilung der Teilungsgenehmigung und der damit zusammenhängenden Verpflichtungserklärung zur Baulast beurteilt werden könnten.

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Den Beklagten sei auch nicht verwehrt, sich nun auf die Unvollständigkeit der Mitteilung zu berufen, denn sie träfe keine Mitwirkungspflicht, vielmehr müsse der Vorkaufsverpflichtete alle erforderlichen Mitteilungen machen. In zahlreichen Schreiben hätten die Beklagten auch ausgedrückt, daß sie eine umfassende Information über alle Vorgänge wünschten. Aus dem Umstand, daß sie nach Übersendung der Teilungsgenehmigung vom 18. Januar 1990 nicht ausdrücklich das Fehlen der Verpflichtungserklärung rügten, könne nicht der Schluß gezogen werden, sie betrachteten nunmehr die Informationen als ausreichend.

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III. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.

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1. Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des abgeschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen (§ 510 Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Mitteilung setzt die Ausübungsfrist in Lauf (§ 510 Abs. 2 BGB), wobei auch die Mitteilung durch den Dritten genügt (§ 510 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beklagten haben unstreitig den notariellen Vertrag im Auftrag der Beteiligten am 25. Juli 1989 erhalten. Da der Vorkaufsberechtigte den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages für seine Entscheidung kennen muß, sind ihm allerdings auch spätere Änderungen des schuldrechtlichen Vertrages mitzuteilen. Vorher beginnt die Ausschlußfrist nicht zu laufen (vgl. BGH, Urt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365 m.w.N.). Die Verpflichtungserklärung der Eigentümer zur Baulast richtet sich aber an die Baubehörde und ist keine Vertragsänderung, sondern nur die Vollziehung dessen, was im Kaufvertrag bereits vorgesehen war. Mit Recht geht deshalb auch das Berufungsgericht nicht von einer Vertragsänderung aus.

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2. Unrichtig ist aber die Auffassung des Berufungsgerichts, der Verpflichtete müsse, um die Ausübungsfrist in Lauf zu setzen, auch den Inhalt der Teilungsgenehmigungen mitteilen. Zweifelsfrei war hier nicht der schuldrechtliche Kaufvertrag, sondern nach § 19 BauGB und § 8 NWBauO lediglich dessen dinglicher Vollzug, nämlich die Teilung des Grundstücks (vgl. § 19 Abs. 2 BauGB) genehmigungspflichtig (vgl. BGHZ 37, 233, 239 [BGH 20.06.1962 - V ZR 219/60]; Gädtke/Böckenförde/Temme, NWBauO, 7. Aufl., § 8 Rdn. 3; Rößler, NWBauO, 3. Aufl., § 8). Entgegen der Ansicht von Mayer-Maly (Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 5) ist die Teilungsgenehmigung keine Wirksamkeitsvoraussetzung des schuldrechtlichen Geschäfts (vgl. auch BVerwG, BauR 1975, 407). Soweit das Berufungsgericht diesen Sachverhalt mit den Fällen vergleicht, in denen die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrages von einer Genehmigung abhängt (vgl. z.B. BGHZ 14, 1, 5 [BGH 04.06.1954 - V ZR 18/53];  23, 342, 348;  Senatsurt. v. 3. Juni 1966, V ZR 116/65, WM 1966, 891), vernachlässigt es einen entscheidenden Gesichtspunkt. Bedarf der schuldrechtliche Vertrag einer Genehmigung, so ist bis zu ihrer Erteilung ein Vorkaufsfall nicht eingetreten, weil der für die Ausübung eines Vorkaufsrechts notwendige wirksame Kaufvertrag mit einem Dritten fehlt (§ 504 BGB). Es ist deshalb ohne weiteres einleuchtend, daß in diesen Fällen auch die Ausübungsfrist nicht in Lauf gesetzt werden kann, solange der Vertrag nicht genehmigt und diese Tatsache dem Vorkaufsberechtigten auch mitgeteilt worden ist. Nur in diesem Zusammenhang stehen auch die Ausführungen im Senatsurteil vom 3. Juni 1966 (WM 1966, 891, 893), die nicht isoliert gesehen werden können, sondern allein auf die Tatsache eines wirksamen Kaufabschlusses bezogen sind. Danach bestimmt der Zweck des § 510 BGB, dem Vorkaufsberechtigten die Entscheidung über die Ausübung seines Rechts zu ermöglichen, auch den Umfang der Mitteilung. Weil die Ausübung des Rechts erhebliche Mühe und Kosten verursachen könne, müsse er auch darüber informiert sein, ob überhaupt ein wirksamer Kaufvertrag vorliege. Diese Auslegung von § 510 BGB fügt sich nahtlos in die übrigen Vorkaufsvorschriften, insbesondere § 504 BGB ein.

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Anders liegen die Dinge hier aber für den Fall, in dem lediglich der dingliche Vollzug des Vertrags genehmigungspflichtig ist. Der Gesetzeswortlaut sieht eine Mitteilung über die Teilungsgenehmigung nicht vor. Sie läßt sich auch aus dem Normzweck nicht entnehmen, weil damit der Vorkaufsberechtigte in ungerechtfertigter Weise besser gestellt sein würde als der ursprüngliche Käufer. Zu Unrecht verweist das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf, daß auch bei einem genehmigungsabhängigen schuldrechtlichen Geschäft dem Vorkaufsberechtigten mehr Informationen vorliegen müßten als dem Käufer. Dieser Vergleich trägt deshalb nicht, weil dem Vorkaufsberechtigten nicht angesonnen werden kann, eine Ausübungserklärung abzugeben, bevor er nicht weiß, daß ein wirksamer Vertrag geschlossen worden ist (§ 504 BGB). Es fehlt aber jeder Grund dafür, warum er nicht wie der Dritte das Risiko dafür tragen soll, daß der Vollzug des schuldrechtlichen Kaufvertrages wegen Verweigerung der erforderlichen Teilungsgenehmigungen scheitert, d.h. die Erfüllung nachträglich unmöglich wird (vgl. dazu Senatsurt. v. 7. Februar 1969, V ZR 112/65, NJW 1969, 837). Daß sich der Vorkaufsberechtigte innerhalb kurzer Frist entscheiden muß und keinerlei Einfluß auf die Vertragsgestaltung nehmen kann, ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, kein Grund, den Fristbeginn solange hinauszuschieben, bis feststeht, ob der Vertrag auch durchgeführt werden kann. Ausübungsfrist und mangelnder Einfluß des Vorkaufsberechtigten auf den Vertragsinhalt sind dem Wesen des Vorkaufsrechts immanent, sie können eine Ausdehnung der Mitteilungspflicht entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht rechtfertigen (so auch Heinrich, DNotZ 1992, 771, 75; Strutz, DNotZ 1970, 280, 283).

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Entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts haben weder das Reichsgericht (RGZ 106, 320, 326) noch der Senat (Urteile v. 3. Juni 1966, aaO, und v. 19. Mai 1967, V ZR 182/65, DB 1967, 1936) je entschieden, der Vorkaufsberechtigte müsse "über alle Umstände in Kenntnis gesetzt werden, die für seine Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts von Bedeutung sind". Die genannten Entscheidungen betrafen lediglich die Mitteilung von Umständen, von denen die Wirksamkeit des Kaufvertrages abhing.

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Mit Recht wird in vorliegendem Zusammenhang auch darauf verwiesen, daß die Ausdehnung der Mitteilungspflicht über den Wortlaut des § 510 Abs. 1 BGB hinaus einschneidende Auswirkungen auf die Sicherheit der Fristberechnung und insbesondere die Praxis des Grundstückskaufs hätte. Im Falle eines Vorkaufsrechts wird die Vertragsgestaltung (z.B. hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises, wie auch im vorliegenden Fall) in aller Regel dem Vorkaufsrecht Rechnung tragen müssen. Die Vertragsbeteiligten des Ursprungsvertrages und nicht zuletzt die Notare müssen deshalb sicher sein, mit der Übersendung des notariellen Vertrages an den Vorkaufsberechtigten grundsätzlich das Erforderliche zum Fristbeginn (§ 510 Abs. 2 BGB) getan zu haben, um an den dann einfach zu berechnenden Fristablauf weitere Folgen zu knüpfen oder entsprechende Entscheidungen treffen zu können. Nach der Auffassung des Berufungsgerichts wäre eine praktikable Fristberechnung unmöglich gemacht. Der Kreis denkbarer Informationsbedürfnisse des Vorkaufsberechtigten würde sich über das Erfordernis einer Kenntnis von der Teilungsgenehmigung noch auf andere Umstände ausdehnen, ohne daß präzise Abgrenzungskriterien vorhanden wären. Es muß deshalb grundsätzlich dabei bleiben, daß die Ausübungsfrist mit der Mitteilung eines wirksamen, vollständigen und richtigen notariellen Kaufvertrages beginnt (RGZ 108, 66, 67; 108, 91, 95; BGB-RGRK/Mezger, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3).

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3. Eine andere Frage ist, ob dem Vorkaufsberechtigten - ohne daß damit eine Ausdehnung der Mitteilungspflicht nach § 510 BGB verbunden ist - das Recht zusteht, etwa im Falle von Unklarheiten über den Umfang der von ihm mit dem Kaufvertrag übernommenen Rechte und Pflichten weitere Auskünfte vom Vorkaufsverpflichteten zu verlangen (RGZ 108, 66, 67). Nur aus dieser Sicht wird auch in der Literatur die Information des Vorkaufsberechtigten über zusätzliche Umstände behandelt, die über die Mitteilung des wirksamen, vollständigen und richtigen Kaufvertrages hinausgehen (vgl. BGB-RGRK/Mezger, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3 und 4; Erman/Grunewald, BGB, 9. Aufl., § 510 Rdn. 5; MünchKomm, BGB, 2. Aufl., § 510 Rdn. 4; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3; Staudinger/Mayer-Maly, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 8). Das heißt aber auch, daß es dem Vorkaufsberechtigten selbst obliegt, diese Aufklärung ihm unklarer Punkte zu verlangen, nicht aber geht es an, aus diesem Grunde die klare Bestimmung zur Mitteilungspflicht des Verpflichteten auszudehnen. Ob der Vorkaufsberechtigte gehalten ist, sich Aufklärung innerhalb der Ausübungsfrist zu verschaffen, oder ob sich in Ausnahmefällen die Frist verlängert oder die Berufung auf den Fristablauf treuwidrig sein kann (RGZ 108, 66, 68), mag hier offenbleiben.

18

Es trifft zwar zu, daß die Verpflichtungserklärung zur Baulast die Möglichkeit zur Nutzung der veräußerten Parzelle beeinflußt. Die Wahrscheinlichkeit einer solchen Baulastbestellung ergab sich aber schon aus dem Kaufvertrag. Spätestens aus der Mitteilung über die Teilungsgenehmigung nach der Landesbauordnung am 1. März 1990 war zu entnehmen, daß die Genehmigung von einer bestimmten Baulastbestellung abhängig gemacht worden war. Die Beklagten hätten also durch Nachfrage oder Einsicht in das Baulastverzeichnis (§ 78 Abs. 5 NWBauO) den Inhalt der Verpflichtungserklärung ohne weiteres ermitteln können. Selbst wenn man annehmen wollte, daß ihnen ab Erhalt der Mitteilung noch die volle Ausübungsfrist von sechs Monaten zu Gebote stand, wäre diese Frist bei Erklärung der Vorkaufsrechtsausübung am 9. August 1981 längst abgelaufen gewesen. Unstreitig haben die Beklagten das Vorkaufsrecht auch schon vor Erhalt der entsprechenden Verpflichtungserklärung ausgeübt. Es kann deshalb im vorliegenden Fall dahinstehen, wann die Ausübungsfrist endete.

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Ohne Erfolg bleibt auch der Versuch der Revisionserwiderung, unter Hinweis auf die Regelung unter C, II, 6 des Kaufvertrages eine Kenntnis der Beklagten von der Höhe des Kaufpreises in Frage zu stellen. Die genannte Vereinbarung besagt nur, daß die Käuferin Anspruch auf ein geteiltes, vermessenes, im Kataster fortgeschriebenes und erschlossenes Grundstück hat und die dafür notwendigen Leistungen pauschal in genau bestimmter Höhe an die Firma B. vergütet. Diese Vergütung ist entgegen den Ausführungen der Beklagten Teil des Kaufpreises und nicht ein Fremdkörper im Vertrag. Die vorliegende Regelung kann mit dem Sachverhalt in BGHZ 77, 359 nicht verglichen werden. Im übrigen ändert sich, auch vom Standpunkt der Beklagten aus, nichts am Beginn und Lauf der Ausübungsfrist. Sowohl im Falle des § 508 BGB (den die Beklagten analog für anwendbar halten) wie auch in Fallgestaltungen, in den der Vertrag ein sog. Fremdkörper enthält, muß der Vorkaufsberechtigte nach Mitteilung des Vertrages entscheiden, ob er das Vorkaufsrecht ausüben will, und dann das Risiko tragen, ob und welchen vertraglich bedungenen Leistungen er sich entziehen kann.

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4. Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil sie auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts entscheidungsreif ist (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Es ist festzustellen, daß die Beklagten das Vorkaufsrecht in bezug auf den vorliegenden Kaufvertrag nicht wirksam ausgeübt haben und es auch nicht mehr ausüben können, weil sie die Ausschlußfrist hierfür versäumt haben.

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.