Ist ein Widerruf eines Immobilienkaufvertrages nicht mehr möglich, stellt sich die Frage, ob und gegen wen Schadensersatzansprüche bestehen, die das Ziel haben sollten, den Immobilienkauf rückabzuwickeln. Ein weiteres Abwarten macht die Forderung der Rückabwicklung keinesfalls leichter sondern erschwert diese in aller Regel deutlich.
Ist es zu einer vertraglichen, insbesondere einer notariellen vertraglichen Bindung gekommen, d.h. der notarielle Kaufvertrag kam zustande oder ein einseitig erteiltes notarielles Angebot kann nicht mehr widerrufen werden, so stellt sich die Frage wie der Käufer aus dieser Lage wieder herauskommt, sofern der dies will.
Die Problemlage bei der Forderung auf Rückabwicklung oder Lösung aus einer vertragliche Bindung werden hier ansatzweise aufgezeigt.
Der Grund, dass man sich aus dem Kaufvertrag lösen will liegt meistens darin, dass der Kauf und die zuvor angepriesenen positiven Folgen bzgl. Renditen etc. höchst fraglich sind bzw. nicht der Wahrheit entsprechen.
Der Verkäufer hat grundsätzlich kein Interesse Sie aus dem Vertrag zu entlassen, wenn der Vertrag geschlossen wurde und rechtwirksam zustande kam und wenn der Verkäufer nicht die Beratung erbrachte und auch die Finanzierung nicht vermittelte.
Ob eine Zurechnung von Beratungsverschulden des Vermittlers dem Verkäufer gegenüber zugerechnet werden kann hängt von den einzelnen Umständen und deren Beweisbarkeit ab. Eine Zurechnung ist möglich aber in der Regel mit größeren Hürden verbunden.
Dann stellt sich die Frage welche Pflichtverletzungen der Berater und Vermittler gegenüber dem Käufer begangen hat. Pflichtverletzungen, wie dass der Eigenaufwand nicht der Realität entspricht muss bewiesen werden.
Die besten Ergebnisse und damit sind gemeint gute Vergleichsmöglichkeiten werden erzielt wenn ein versierter Rechtsanwalt in einem frühen Stadium eingeschaltet wird. Ein Zuwarten ist meistens kontraproduktiv. Dies zeigt sich z.B. dann wenn die Wohnung erst noch errichtet oder saniert werden soll. Bei Fertigstellung der Immobilie bzw. mit jedem Baufortschritt entfallen Steuervorteile, wenn danach verkauft wird. Dies bedeutet, dass es schwerer wird einen neuen Käufer zu finden, was wiederum die Vergleichsbereitschaft des Verkäufers und/oder der Berater/Vermittler sinken lässt den Kauf rückgängig zu machen.
Je nach den Umständen, den Beweisen und der Verbindung zwischen Verkäufer und Berater kann eine Einwirkung der Berater/Vemittler auf den Verkäufer erwartet werden. Wie erwähnt verschlechtert jedes Zuwarten in aller Regel die Verhandlungs- und Vergleichsbereitschaft. Dies natürlich unter der Voraussetzung, dass der Verkäufer Ihnen gegenüber keine Pflichtverletzungen begangen hat bzw. solche ihm nicht zurechenbar sind.
Ob der Schritt die Einreichung einer Klage begangen werden sollte hängt wiederum von den tatsächlichen Umständen, der Beweisbarkeit und der damit zusammenhängenden Anspruchsgründe (Widerruf, Anfechtung, Schadensersatz auf Freistellung etc.) zusammen.
In aller Regel erreicht der Käufer durch sein eigenes Handeln leider keinesfalls sein Ziel, d.h. aus dem Vertrag kostenneutral oder kostengünstig sich noch lösen zu können. Im Normalfall werden bei Offenlegung seines Ziels ihm weitere, verkaufstaktische kleine Angebote gemacht wie z.B. das Anbieten einer schönen Einbauküche etc. ohne Zuzahlung. Aber bei einer Lösung aus dem Vertrag soll er eine hohe Provision bezahlen, da die Unkosten und die Gewinneinbuße durch ihn entstanden sind und er an den Vertrag gebunden sei. In der Regel werden bis zu 20% des Kaufpreises gefordert.
Welche rechtlichen Mittel der Anwalt bei einem Mandat einsetzt hängt vom Einzelfall ab, von den Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzungen und insbesondere auch von der Beweissituation ab.
Vor einer Beauftragung zur Vertretung sollte der gesamte Kauf und Ablauf ausgewertet werden. Die Auswertung ist die Grundlage für ein Vorgehen gegen den Verkäufer und/oder gegen die Berater/Vermittler.
Rechtsanwalt Peter Ganz-Kolb
Rechtsanwalt Ganz-Kolb ist Inhaber der Kanzlei Ganz-Kolb
Augustaanlage 26
68165 Mannheim
Telefon: 0621 178 69 22
Fax: 0621 432 74 01
E-Mail: info@ganz-kolb.de
Schwerpunktmäßig ist RA Ganz-Kolb auf dem Gebiet des Kapitalanlagerechts, des Bankrechts und des Anlegerschutzes tätig. Durch fachspezifische Tätigkeiten bei Banken etc. (z. B. 7-jährige Tätigkeit bei einem großen Discount-Broker/Wertpapierbank) sind auch umfangreiche und praktische Produktkenntnisse, Kenntnisse der Vertriebsabläufe etc. vorhanden. Dies beginnt bei einer atypisch stillen Beteiligung und endet bei den Zertifikaten.
