Das 1991 errichtete Londoner Bürohaus "60 London Wall" wird vom Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall verwaltet und vermietet. Das Emissionshaus IVG platzierte den geschlossenen Immobilienfonds im Dezember 2006 auf dem Markt. 6.389 Anleger investierten rund 160 Mio. Euro in den IVG Euroselect 12 London Wall. Dieses Geld wurde gemeinsam mit 199 Mio. Euro Fremdkapital in das Londoner Bürohaus "60 London Wall" investiert. Zu den Hauptmietern der Büroimmobilie gehört ein Bankhaus, dessen Mietvertrag bis ins Jahr 2016 läuft. Doch bereits im Leistungsbericht 2010 werden diesbezüglich Probleme für den Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall dargestellt. So heißt es wörtlich: "Wegen der kürzeren Restlaufzeit des Hauptmietvertrags konnte die Immobilie an der marktbedingten Wertsteigerung nicht teilnehmen."
Ausschüttungen blieben bisher hinter Erwartungen zurück
Im letzten Jahr mussten die Anleger des IVG Euroselect 12 London Wall auf die Ausschüttungen für das Jahr 2010 verzichten: Statt der prognostizierten 5,75 % gab es 0 %. Auch in der Gesamtbetrachtung blieben die bislang geleisteten Ausschüttungen hinter den Erwartungen zurück. Ausweislich des Leistungsberichts 2010 sollten an die Anleger des IVG Euroselect 12 London Wall bislang 28,75 % ihres investierten Kapitals zurückerhalten haben. Tatsächlich flossen bislang erst 19,375 % an die Anleger zurück. Damit liegen die Ausschüttungen rund 33 % unter den Prognosen.
Die Fondszeitung berichtet in der Ausgabe 06/2012 über den IVG Euroselect 12 London Wall. Der Immobilienfonds soll mit den finanzierenden Banken einen Waiver (Verzichtserklärung) bis zum 30.06.2012 vereinbart haben. Hintergrund hierfür sei, dass der IVG Euroselect 12 London Wall eine loan-to-value-Klausel (ltv-Klausel) verletzt habe und daher 3,5 Mio. GPB für eine gesonderte Tilgungsvereinbarung ansparen musste. Eine ltv-Klausel wird dann relevant, wenn der Wert der gesicherten Immobilien unter den Wert des Kredits fällt.
Die Verletzung der ltv-Klausel hatte nach Angaben der Fondszeitung für den IVG Euroselect 12 London Wall auch zur Folge, dass eine Risikoprämie gezahlt werden musste und außerordentliche Tilgungen geleistet werden mussten. Dies bedeutet finanziellen Mehraufwendungen für den geschlossenen Immobilienfonds. Die weitere Entwicklung des geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall hänge nach einer in der Fondszeitung (Ausgabe 06/2012) zitierten Aussage des Emissionshauses IVG davon ab, "in welchem Umfang der nicht realisierte, teilweise Kapitalverlust aufgeholt werden kann". Dies hänge "maßgeblich vom Ergebnis der Anschlussvermietung, der weiteren Marktentwicklung und dem Zeitpunkt des Verkaufs ab".
Hilfe für Anleger
Anleger, die mit ihrer Investition in den Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall unzufrieden sind, können erwägen, ihre Beteiligung von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht überprüfen zu lassen. So kann geprüft werden, ob die Anlageberatung ordnungsgemäß ablief, oder ob sie - wie so häufig in der Vergangenheit - zu wünschen übrig ließ. Anleger des IVG Euroselect 12 London Wall, die das Gefühl haben, dass sie falsch beraten wurden, sollten nicht zögern, sich an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht zu wenden. Denn im Fall einer Falschberatung bestehen für Anleger gute Chancen, dass sie sich von ihrer Beteiligung am Immobilienfonds IVG Euroselect 12 London Wall lösen können und Schadensersatz von Banken oder Anlageberatern fordern können.
Beispielsweise versäumten Banken und Anlageberater häufig, Anleger darüber aufzuklären, ob sie Vermittlungsprovisionen (kick backs) erhielten. Auch mussten Anleger über die Funktionsweise und die Risiken eines Immobilienfonds aufgeklärt werden. Die Beteiligung an einem Immobilienfonds wie dem IVG Euroselect 12 London Wall hat unternehmerischen Charakter. Daher besteht, wie bei jedem Unternehmen, ein Totalverlustrisiko. Dieses Risiko widerspricht dem Konzept einer sicheren Geldanlage und einer sicheren Altersvorsorge. Weiterhin muss auch der Prospekt, in dem der IVG Euroselect 12 London Wall dargestellt und beschrieben wird, gewissen Mindeststandards genügen.
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