Finanzierungslücke beim Immobilienerwerb – wenn das Steuersparmodell zum Fass ohne Boden wird

16.03.2011606 Mal gelesen
Immer öfter stehen Menschen, die zum Zwecke der Altersvorsorge eine Immobilie erworben haben vor einer erheblichen Finanzierungslücke. Sie sehen sich damit mitunter einer existenzbedrohenden Situation ausgesetzt. Denn die erwartete Altersrente verwandelt sich plötzlich in eine zusätzliche Belastung.

Vor allem in den 90er Jahren glaubte man, einen Immobilienerwerb ohne Eigenkapital finanzieren zu können. Sei es ein Mehrfamilienhaus, die Eigentumswohnung oder auch Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds – der Erwerb war möglich, allein aufgrund eines regelmäßigen Einkommens. Die Erwerber hatten zumeist die Absicht, durch den Kauf einer Immobilie für Ihr Alter vorzusorgen. Motiviert war das Finanzierungsmodell außerdem durch einen (häufig nur vermeintlichen) Steuervorteil des Erwerbers, den Glauben an ein fortlaufendes Wachstum des Kapitalmarktes sowie durch die Überzeugung, die erworbene Immobilie werde deutlich an Wert gewinnen.

 Im Nachhinein zeigte sich jedoch vielfach, dass die Erwartungen unter ganz verschiedenen Gesichtspunkten enttäuscht wurden: Oft ist die Immobilie deutlich weniger wert als erwartet, die Steuerersparnis ist marginal und zur Tilgung des Darlehens fehlen die finanziellen Mittel. Die Erwerber – oftmals nun kurz vor dem Renteneintritt – sehen sich plötzlich einer erheblichen Finanzierungslücke gegenüber. Die Immobilie trägt nicht nur, anders als erwartet, nicht zur Altersvorsorge bei. Sie gefährdet sie sogar.

 Typisch für diese Konstellationen ist, dass mit der Bank ein sogenanntes endfälliges Darlehen vereinbart wird. Das bedeutet, der Darlehensnehmer zahlt über die Laufzeit des Darlehens allein die anfallenden Zinsen an die Bank. Eine Tilgung verlangt das Kreditinstitut nicht. Statt der monatlichen Tilgung ist der Darlehensnehmer aber verpflichtet, in eine Lebensversicherung einzuzahlen, Anteile an einem Fonds zu erwerben oder einen Bausparvertrag zu bedienen. So soll die zur Tilgung erforderliche Summe angespart werden. Zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens – also mitunter Jahrzehnte später – zeigt sich dann, dass die statt der Tilgung gewählten Sparmodelle nicht annähernd ausreichen, um das Darlehen abzuzahlen. Das Ergebnis ist für die Betroffenen mehr als bitter: Der Mietertrag der Immobilie ist in die Zinszahlungen geflossen – zum Teil musste auch hier noch zugesetzt werden. Verloren sind meist auch die monatlichen Sparleistungen. Denn oft muss die Immobilie veräußert werden, damit das Darlehen getilgt werden kann. Am Ende bleibt bei manchem sogar trotz Verkauf der Immobilie noch ein Teil der Schulden übrig.  

 Für die Erwerber stellt sich in diesen Fällen regelmäßig die Frage, ob dem Immobiliengeschäft und der zugrundeliegenden Finanzierung durch die Bank eine Falschberatung zugrunde liegen könnte. Ist das nämlich der Fall, können sich daraus Ansprüche gegen den Vermittler oder auch das finanzierende Kreditinstitut ergeben. Meist erscheint der Weg das Kreditinstitut – also die Bank, die die Finanzierung übernommen hat – in Anspruch zu nehmen vielversprechender. Häufig ist nämlich der Vermittler (Immobilienmakler oder Bauherr) nicht (mehr) solvent. Grundsätzlich gilt allerdings: Die finanzierende Bank ist nicht verpflichtet, die Werthaltigkeit der mithilfe eines Darlehens finanzierten Immobilie zu prüfen (BGH, Urteil vom 24.4.1990 – XI ZR 236/97). Sie muss auch den Darlehensnehmer nicht darüber informieren, dass Risiken bei dem finanzierten Geschäft bestehen oder darauf hinweisen, dass die Rückzahlung des Darlehens seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigt. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise, wenn die Bank über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht (BGH, Urteil vom 16.5.2006 – XI ZR 6/04). Das tut sie etwa, wenn sie selbst die Unternehmung des Bauherrn – also den Bau der später verkauften Immobilien – finanziert und sich gleichzeitig am Vertrieb der Immobilie beteiligt. Kann das gemeinsame Vorgehen mit dem Bauherren insgesamt als „institutionelles Zusammenwirken“ im Sinne der Rechtsprechung bewertet werden, können daraus erhöhte Sorgfalts- und Aufklärungspflichten der Bank gegenüber dem Darlehensnehmer erwachsen. Verletzt die Bank diese, kann dem Darlehensnehmer daraus ein Schadensersatzanspruch zustehen.

 Das Ausmaß des Schadens ist für die Betroffenen - wie bereits gesagt - oftmals existenzbedrohend. Daher gilt das Gebot, die Erfolgsaussichten solide abzuschätzen hier in besonderem Maße. Vor allem ist eine sorgfältige Aufarbeitung des tatsächlichen Geschehensablaufs unerlässlich. Denn der Erfolg der Klage steht und fällt mit dem gelungen Nachweis darüber, dass die Bank deutlich über die Rolle als bloße Kreditgeberin hinausgegangen ist.

 http://www.kanzlei-am-domplatz.de/ra-c-tinkl.htm

Tel.: 0251/41458-0