Mehrere zehntausend Anleger sind in den vergangenen Jahrzehnten Opfer sog. Schrottimmobilien, geschlossener Immobilienfonds oder anderen geschlossenen Fondsanlagen geworden. Sie ließen sich von Anlagevermittlern und Anlageberatern häufig unter Zusicherung von Steuervorteilen, auskömmlichen Mieteinnahmen und Renditen zum Erwerb von Eigentumswohnungen oder von Fondsanteilen veranlassen. Häufig wurden sie auch unter dem Vorwand der Altersvorsorge zur Investition veranlasst.
Nicht selten verfügten Anleger nicht über ausreichend Eigenkapital. Dies hinderte aber mit den Verkäufern von Immobilien, Fondsgesellschaften und Anlageberatern zusammenarbeitenden Banken nicht, diesen Anlegern Darlehen auszureichen, obgleich Anleger teilweise über keinerlei Eigenkapital verfügten.
Diese enge Zusammenarbeit mit dem Vertrieb solcher Anlagen an häufig anlageunerfahrene Anleger wird nun vielen Banken zum Verhängnis.
Zwar haften finanzierende Banken, die im konkreten Einzelfall ausschließlich ein Darlehen an einen Kapitalanleger ausreichen und gerade keine Anlageberatung vornehmen, nicht für eine fehlgeschlagene Investition. Der Bundesgerichtshof hat jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz entwickelt.
Unter anderem kommt eine Schadensersatzhaftung der finanzierenden Bank bei einem offenbarungspflichtigen Wissensvorsprungs in Betracht. Ein solcher Wissensvorsprung liegt unter anderem vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch einen Verkaufsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde und erkennt, dass dem Kreditnehmer dies nicht bewusst.
Hat die Bank mit dem Vertrieb der Immobilien oder der Fondsanlagen eng zusammengearbeitet - sog. institutionalisiertes Zusammenwirken - so kann der Anleger sich unter erleichterten Voraussetzungen auf einen solchen offenlegungspflichtigen Wissensvorsprung berufen, wenn zudem die unrichtigen Angaben des Vermittler, Verkäufers oder Verkaufsprospekts offensichtlich sind. In diesem Falle wird die Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung widerleglich vermutet. Dabei ist es unbeachtlich, ob die finanzierende Bank die Unrichtigkeit der Aussagen hätte erkennen können. Es liegt sodann an der Bank, diese Vermutung zu widerlegen und nachzuweisen, dass sie keine Kenntnis hatte und auch nicht haben musste, so erneut der BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 21.09.2010 - XI ZR 232/09).
Damit haben Anleger im Einzelfall gute Chancen gegenüber der Bank Schadensersatz zu verlangen und dieser gegenüber sich der fehlgeschlagenen Investition zu entledigen.
Rechtsanwalt Siegfried Reulein ist Inhaber der KSR | Kanzlei Siegfried Reulein, Pirckheimerstraße 33, 90408 Nürnberg, Telefon: 0911/760 731 10, E-Mail: s.reulein@ksr-law.de. Schwerpunktmäßig ist RA Reulein seit Jahren auf dem Rechtsgebiet des Kapitalanlagerechts, des Bankrechts sowie des Anlegerschutzes tätig. Dort ist er hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen aufgrund der Vermittlung von Zertifikaten, der Rückabwicklung von Fondsanlagen aller Art, insbesondere Immobilienfonds, atypisch stiller Beteiligungen sowie mit der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegen Banken, Anlagevermittler, Anlageberater und Prospektverantwortliche, gerade auch aus dem Kauf einer Schrottimmobilie befasst.
