Offene Fragen bei der mietrechtlichen Anwendung des Corona Gesetzes

anwalt24 Fachartikel
31.03.2020177 Mal gelesen
Zahlt der Mieter wegen der Corona Pandemie nicht, stellt sich die Frage, wie der Vermieter reagieren kann: Kaution auflösen, kündigen, klagen ?
  1. Verrechnung Kaution

Zahlt der Mieter eine der Mieten im Zeitraum April-Juni 2020 nicht stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Kaution in Anspruch nehmen kann, um nachfolgend einen Kautionsauffüllungsanspruch gegen den Mieter geltend machen zu können.

Allerdings ist im Wohnraummietrecht ein Zugriff auf die Kaution während eines laufenden Mietverhältnisses unzulässig (siehe BGH Urteil vom 7.5.2014 AZ: VIII ZR 234/13). Ein solcher Zugriff ist nach der Rechtsprechung des BGH nur mit anerkannten Ansprüchen oder mit rechtskräftig festgestellten Ansprüchen möglich, so dass im Endeffekt eine Verrechnung der Mietforderung mit der Kaution nicht möglich ist.

Im Gewerberaummietrecht gilt § 551 BGB, der die Anlage der Kaution regelt, nicht. Daher ist dort grundsätzlich eine Auszahlung der Kaution möglich. Nach herrschender Ansicht in der Literatur und Rechtsprechung soll jedoch während eines laufenden Mietverhältnisses nur wegen solcher Forderungen auf die Kaution  zugegriffen werden können, die sich bereits im Verzug befinden und die nicht bestritten wurden (siehe etwa OLG Hamm, Urteil vom 11.2.2016 AZ: 18 U 42/15). Somit könnte der Gewerbevermieter - anders als der Wohnraumvermieter - im Falle eines Mietausfalls wegen der Corona Krise auf die Kaution zugreifen. Zumindest solange der Mieter nicht wiederspricht.

  1. Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstandes

Offen bei dem jetzigen Gesetz  ist, wie der kündigungsrelevante Rückstand gemäß § 543 BGB zu berechnen ist, wenn bereits vor dem 1.4.2020 bzw. nach dem 30.6.2020 weitere Mietrückstände  bestehen. Eine ausdrückliche Regelung ist dem Gesetz für diesen Fall nicht zu entnehmen.

Allerdings ergibt sich die Einordnung solcher Rückstände aus § 2 Absatz 2 des COVID Abmilderungsgesetzes. Danach darf nicht zum "Nachteil des Mieters" von den Regelungen des Gesetzes abgewichen werden. Dies bedeutet, dass Mietrückstände, die in der Zeit vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 auf Grund der Corona Pandemie aufgelaufen sind auch nicht anteilig zu späteren oder früheren Mietrückständen hinzugerechnet werden dürfen.

Ein Beispiel  macht dies deutlich: Hat der Mieter für März 2020 nur 60% der Miete gezahlt, für April, Mai und Juni 2020 gar keine Miete und für Juli 2020 wieder nur 50% der Miete, liegt trotzdem kein Kündigungsgrund vor. Es fehlen zwar insgesamt  390% der Miete oder 3,9  Monatsmieten, allerdings sind die Monatsmieten April, Mai und Juni 2020 nicht in die Berechnung mit einzubeziehen, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass die Nichtzahlung auf der Corona Pandemie beruht. Dann liegt nur ein Mietrückstand von 0,9 Monatsmieten vor, was aber nach dem Gesetz gerade nicht zu einer Kündigung berechtigt. Darüber hinaus kann der Vermieter, soweit der Mieter mit späteren Zahlungsverzug nicht über die Grenze von 2 Monatsmieten (ohne die "Corona-Mieten" für April-Juni 2020) hinauskommt, bis Juni 2022 nicht kündigen. Nur wenn der obige Zahlungsrückstand noch im Juli 2022 besteht, kann der Vermieter kündigen.

Auch hier kann der Vermieter nur durch eine Zahlungsklage einen derartigen Zahlungsausfall verhindern.

  1. Minderung der Miete wegen fehlender Nutzungsmöglichkeit

Wie oben bereits ausführlich beschrieben, gewährt das COVID Abmilderungsgesetz keinen Aufschub der Mietzahlung sondern nur eine Aufhebung der Kündigungsrechte des Vermieters.

Es stellt sich jedoch die Frage, ob Gewerbemieter - wie etwa adidas und H & M - unabhängig von den Corona Regelungen der Bundesregierung von der Mietzahlungspflicht befreit sind, da eine Nutzung der Flächen durch die Schließungsanordnung der jeweiligen Landesregierungen unmöglich geworden ist.

Grundsätzlich können auch Eingriffe von außen zu einer Mietminderung führen (siehe etwa BGH, Urteil vom 23.04.2008 AZ: XII ZR 62/06; KG Berlin, Urteil vom 12.11.2007 AZ: 8 U 194/06;BGH Urteil vom 13.7.2011, AZ: XII ZR 189/09).

Fraglich ist allerdings, ob die staatlich angeordnete Schließung, welche ja erst zu der fehlenden Nutzungsmöglichkeit führt, auch zu einer Minderung der Miete auf Null führt, bzw. die staatliche Schließungsanordnung dem Vermieter zugerechnet wird, der durch die Anordnung seinen Anspruch auf Mietzahlung verliert.

Für eine solche Minderung könnte man gerade bei Ladenflächen argumentieren, da der Zweck der Vermietung der Betrieb eines Ladengeschäftes ist, was aber durch die Anordnung unmöglich geworden ist. Ein Verschulden des Vermieters ist bei einer Minderung nicht erforderlich.

Gegen eine solche Minderung spricht die weitere Nutzungsmöglichkeit der Fläche. Eine Vielzahl von Geschäften bieten mittlerweile im Rahmen der Ladengeschäfte einen Lieferservice an, auch werden die Flächen oftmals für Lager- und Inventurarbeiten genutzt. Auch der Gesetzgeber geht im Rahmen der Corona Gesetzgebung von einer bestehenden Zahlungspflicht der Mieter aus (siehe oben).

Letztlich sprechen gute Argumente für beide Seiten und viel kommt auf den jeweiligen Einzelfall an, so dass nicht vorhergesehen werden kann, wie sich die Obergerichte in 1-2 Jahren entscheiden werden (soweit der Gesetzgeber keine Klärung herbeiführt).

Derzeit können sich auf Grund der bestehenden Rechtsprechung des BGH aber adidas, H & M und andere, deren Geschäfte auf Grund einer staatlichen Anordnung geschlossen sind, auf diese Rechtsposition zurückziehen. Eine Kündigung der Gewerbemietverträge kann auf Grund des COVID Abmilderungsgesetz nicht erfolgen, da die Unternehmen durch die Schließung der Geschäfte einen massiven Umsatzrückgang glaubhaft machen können.   

Ob eine Mietminderung zu Recht erfolgte müssen dann die Gerichte bewerten.

Fazit:

Rechtlich hat der Vermieter fast nur die Möglichkeit einer Klärung auf Zahlung der Miete, die aber in den meisten Fällen erfolgversprechend sein dürfte. Nur die Zahlungsklage bei Ladengeschäften, die auf Grund einer staatlichen Verfügung geschlossen wurden könnte es Probleme geben.