Nach der gesetzlichen Regelung muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen, da er zum Erhalt der Mietsache verpflichtet ist. In der Regel wird die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen jedoch vertraglich auf den Mieter umgelegt. Die Frage ist dann jedoch, ob die entsprechende Klausel im Vertrag wirksam ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 23.06.2004 entschieden, dass eine mietvertragliche Formularklausel unwirksam ist, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren Fristenplan" auferlegt wird. Konkret hieß es in der Klausel:
"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (.) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. (.)
Die Zeitfolge beträgt:
bei Küche, Bad und Toilette: 2 Jahre
bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre"
Der BGH sah in dieser Klausel einen "starren Fristenplan", welcher die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Hierdurch werde der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Aus diesem Grund sei die Klausel unwirksam. Folge: Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen selbst durchführen.
Zahlreiche Mieter hatten es sodann unter Hinweis auf das BGH-Urteil abgelehnt, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Doch nicht immer wurde der Argumentation der Mieter Recht gegeben. Dies zeigt ein weiteres Urteil des BGH, in dem es um folgende Klausel ging:
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen . ausführen bzw. ausführen zu lassen.
Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten, spätestens nach 3 Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen . spätestens nach 5 Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach 7 Jahren zu tätigen."
Hier kam der BGH im Urteil vom 13.07.2005 (AZ: VIII ZR 351/04) zu dem Ergebnis, dass die Klausel wirksam ist. Aus der Kombination der Formulierungen "in der Regel" und "spätestens" ergebe sich, dass kein starrer Fristenplan vorliege. Das Wort "spätestens" solle lediglich die genannten Fristen betonen, aber nicht die Aussagekraft der vorangestellten Wendungen "in der Regel" beseitigen.
"Mindestens" ist also nicht gleich "in der Regel spätestens".
Fazit: Es kommt auf die genaue Formulierung der vertraglichen Bestimmung an. Bereits geringfügige Unterschiede im Wortlaut eines Vertrags können immense Auswirkungen haben.
Dr. Finzel
Rechtsanwalt
