Eine fristlose Kündigung des Mieters ist wegen einer deutlichen Abweichung der Mietfläche zulässig, auch wenn der Mieter nicht darlegt, dass die geringere Mietfläche die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Dies entschied der BGH am 29.04.2009 (VIII ZR 142/08).
In diesem Fall stellten die Mieter nach Jahren fest, dass ihre Wohnung entgegen den Angaben im Mietvertrag um 22,63 % kleiner war. Daraufhin kündigten sie den Mietvertrag fristlos. Gegen diese Kündigung wandte der Vermieter ein, dass der Mieter nicht geltend gemacht habe, dass er aufgrund der geringeren Mietfläche in der Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist.
Das außerordentliche Kündigungsrecht des Mietverhältnisses nach § 543 BGB stellt eine Ausnahmevorschrift dar, die eine Beendigung des Mietvertrages ohne Einhaltung einer Frist zulässt. Voraussetzung der sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses ist das Bestehen eines wichtigen Grundes. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn es dem kündigenden Vertragspartner nicht zuzumuten ist, die vertraglich vereinbarte oder gesetzlich bestimmte Frist zur ordentlichen Kündigung abzuwarten. Die Einordnung einer Unzumutbarkeit geschieht durch eine Abwägung der Interessen der Vertragspartner, wobei auch ein etwaiges Verschulden Berücksichtigung findet.
Bei den in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1-3 BGB durch den Gesetzgeber aufgeführten Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Dabei gibt die Nr. 1 dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht, wohingegen die Nr. 2 und 3 dieses für den Vermieter regeln.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, so ist umstritten, ob der Mieter zusätzlich zu dieser Flächenabweichung darlegen muss, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Ein Abweichen des Flächenmaßes ist nach Ansicht des BGH erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. In diesen Fällen spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit.
Dabei muss der Mieter bei der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S.1 Nr.1 BGB nicht zusätzlich darlegen, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.
