Der Vermieter darf nach rechtswirksamer Beendigung eines Mietverhältnisses die "Versorgungsleistungen" (z.B. Belieferung mit Heizenergie) einstellen, wenn der Mieter die Räume weiter benutzt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: XII ZR 137/07) in einem aktuellen Urteil entschieden.
In dem durch den BGH entschiedenen Fall wurden Räume vermietet, in denen ein Café betreiben wurde. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zur Nebenkostenabrechnung stellte der Mieter seine (Nebenkosten-)Vorauszahlungen ein und später auch die (Kalt-)Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich ("fristlos"). Nach einem Gerichtsprozess drohte dem Mieter die Zwangsräumung.
Obwohl das erstinstanzliche Gericht bereits entschieden hatte, das der Mieter die Räume verlassen muss, zog der Mieter nicht aus. Der Vermieter drohte daraufhin auch mehrfach an, die Versorgungsleistungen einzustellen. Hiergegen klagte der Mieter im Wege einer "vorbeugenden Unterlassungsklage". Nachdem die Klage zunächst in der nächsten Instanz Erfolg hatte, wies sie der BGH jetzt ab.
Damit hat der BGH jetzt in großen Teilen Rechtssicherheit geschaffen, da die zu entscheidende Frage von den Gerichten bisher nicht einheitlich beurteilt wurde. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung der Versorgungsleistungen kann sich nur aus einer entsprechenden (ausdrücklichen) vertraglichen Regelung ergeben oder - in engen Ausnahmefällen - aus Treu und Glauben. Zu letzterem hat der BGH einige Fallgruppen gebildet.
Mit der Entscheidung des BGH hat der Vermieter jetzt - in aller Regel - ein legitimes Druckmittel, wenn der Mieter trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht und in rechtswidriger Weise die Mieträume weiter nutzt: Er kann dem Mieter den Strom abstellen und/oder auch andere Versorgungsleistungen (z.B. mit Wasser) einstellen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: Dies darf nur nach rechtswirksamer Kündigung und ggf. einer erfolgreichen Räumungsklage sowie einer entsprechenden Androhung erfolgen.
Im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses stellen sich oft viele Fragen: Besteht ein Grund, der zu einer "fristlosen" Kündigung berechtigt? Muss vorsichtshalber auch ordentlich (fristgemäß) gekündigt werden und welche Frist gilt hierfür? Welche Form muss die Kündigung haben? Wann ist die Kaution zur Rückzahlung fällig? Darf ein Teil der Kaution einbehalten werden? Welche Anforderungen bestehen an eine wirksame Nebenkostenabrechnung?
Diese und weitere wichtigen Fragen prüfe ich gerne für Sie und setzt Ihre Ansprüche durch.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, MBA
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
