BGH-Rechtsprechung zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln auch im Gewerberaummietrecht

15.09.2016242 Mal gelesen
Die erste obergerichtliche Entscheidung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Gewerberaummietrecht nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) war lange erwartet worden, nun ist sie da. Das OLG Celle urteilte am 13.7.2016, Aktenzeichen: 2 U 45/16, dass eine Klausel im Mietvertrag, die als allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach §§ 310, 307 BGB unterliege, unwirksam sei, wenn die Einheit unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich zur Beseitigung der bei Übergabe des Mietobjekts vorhandenen Gebrauchsspuren des Vormieters vereinbart wurde. Bei kundenfeindlichster Auslegung führt eine solche Vereinbarung nämlich dazu, dass der Mieter die Flächen vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Der BGH hatte bereits Anfang 2015 (Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, NZM 2015, 374) seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietrecht weiter verschärft. Die wirksame Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter setzt voraus, dass durch diese vertragliche Vereinbarung der Mieter nicht verpflichtet wird, Gebrauchsspuren seines Vormieters zu beseitigen. Dabei hatte der BGH allerdings auch klargestellt, dass Wohnräume nicht erst dann als unrenoviert oder renovierungsbedürftig gelten, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig ab gewohnt sind. Maßgeblich sei, ob die dem Mieter überlassene Wohnung deutlich sichtbare Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnah Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es komme - so der BGH - letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Eine unmittelbar vor Übergabe frisch renovierte Wohnung sei hingegen nicht erforderlich.

Der Fall hatte zusätzlich noch die Besonderheit, dass der Mieter in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt zugleich sein eigener Vormieter war. Es wurde zwischen den Parteien im Jahr 2009 ein neuer Mietvertrag geschlossen. In dem Übergabeprotokoll war dann lediglich vermerkt, dass die Mietsache in dem Zustand übergeben werde, indem der Mieter sie bereits kennt und „wie sie im Übergabeprotokoll dokumentiert ist“. Zuvor hatte der gleiche Mieter in dem Zeitraum 2004-2009 die Gewerbeimmobilie bereits angemietet und nach Beendigung des 1. Mietverhältnisses keine Renovierungsarbeiten durchgeführt.