Grundsätzlich gilt für Mieter eine Ausschlussfrist von einem Jahr ab Zugang, um Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorzutragen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Umstritten war bislang, ob der Einwendungsausschluss auch für Positionen in der Betriebskostenabrechnung gilt, die gar keine Betriebskosten sind, sondern zum Beispiel Kosten der Instandhaltung der Immobilie und die daher an sich bereits nicht umlagefähig waren. Dies hat der BGH nun klar zugunsten des mit der Regelung bezweckten Rechtsfriedens im Dauerschuldverhältnis Miete entschieden.
Im BGH Urteil vom 11. Mai 2016 (AZ: VIII ZR 209/15) hat der BGH entschieden: Mieter müssen grundsätzlich innerhalb eines Jahres ihre Einwände gegen Betriebskostenabrechnungen vorbringen, selbst dann wenn die Umlagepositionen selbst keine Betriebskosten sind und/oder diese auch nicht vertraglich vereinbart waren. Tut dies der Mieter nicht, kann er mit möglichen Einwendungen nicht mehr gehört werden und muss auch die - an sich falsche Abrechnung - gegen sich gelten lassen.
Rechtsanwalt Schulte-Bromby, Fachanwalt für Mietrecht und Partner bei AJT-Neuss: "Das schafft Rechtsfrieden, denn nach Ablauf der Frist können keine Gerichte mehr aufgerufen werden. Der Anspruch des Vermieters besteht, selbst dann wenn der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung der in die Abrechnung eingestellten Positionen hatte, weil es sich z.B. um Instandsetzungskosten handelte."
Der Senat hatte sich dabei insbesondere mit der Frage beschäftigt, ob der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch für "Nicht-Betriebskosten" gilt, und diese ganz klar mit "ja" beantwortet. Argument: Es gab im verhandelten Fall eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, gegen die Einwände hätten erhoben werden können. Die Frage, ob die Berechnung zulässig ist oder nicht, stellt sich daher nach Ablauf eines Jahres nicht mehr. Der Mieter hatte zuvor ausreichend Zeit, sorgfältig zu prüfen und Einwendungen vorzutragen.
Folge daraus, so Schulte-Bromby: "Prüfen Sie jede Nebenkostenabrechnung intensiv, idealerweise in Zweifelsfällen auch mit Unterstützung eines Fachanwaltes für Mietrecht, denn nach einem Jahr ist alles vorbei."
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