Der Vermieter kann eine ihm gehörende Wohnung dem Grunde nach gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kündigen. Der Mieter kann sich hiergegen jedoch unter bestimmten Voraussetzungen wehren.
Allgemein hat der Vermieter das Recht, seine ihm gehörende Wohnimmobilie zu nutzen. Er muss daher auch berechtigt sein, dem Mieter zu kündigen. Andererseits muss der Mieter auch vor einer willkürlichen bzw. vorgeschobenen Kündigung geschützt werden.
Aus diesem Grund hat die Rechtsprechung einige Hürden für die sog. Eigenbedarfskündigung aufgestellt. Voraussetzung ist, dass der Vermieter beabsichtigen muss, die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen zu nutzen. Hierfür muss es "vernünftige Gründe" geben. Auf die Interessen des Mieters kommt es nur an, wenn dieser rechtzeitig der Kündigung wegen Eigenbedarfs widerspricht.
Die Gerichte prüfen die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung nur darauf hin,
- ob der Wunsch des Vermieters nach Eigenbedarf ernsthaft verfolgt wird,
- ob er auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird oder
- ob er rechtsmissbräuchlich ist.
Letzteres (Rechtsmissbrauch) liegt z.B. dann vor, wenn
- der Vermieter einen überhöhten Wohnbedarf hat,
- die gekündigte Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder
- der Wohnbedarf in einer anderen, frei gewordenen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche realisiert werden kann.
Wichtig ist bezüglich dieser Rechtsprechung, dass es stets auf den konkreten Einzelfall ankommt. Dem entscheidenden Gericht steht es nicht zu, darüber zu entscheiden, ob die Wohnverhältnisse für den kündigenden Vermieter bzw. dessen Familie in der bisherigen Wohnung "ausreichend" sind. Ein "vernünftiger" Grund für eine Eigenbedarfskündigung ist aber dann nicht gegeben (und die Kündigung damit nicht rechtens), wenn der von dem Vermieter selbst genannte Grund seinen Zweck verfehlt. Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Vermieter mehr Wohnfläche beansprucht, aber die gekündigte Wohnung gar nicht mehr Wohnfläche hat.
In folgenden Fällen haben die Gericht außerdem z.B. entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weil der Vermieter einen "überhöhten Wohnbedarf" geltend macht:
- wenn das Kind des Vermieters die Wohnung als Studienanfänger in einem geräumigen Einfamilienhaus mit Garten wohnen soll oder
- wenn eine größere Wohnung durchschnittlich nur einmal pro Woche durch den Vermieter genutzt werden soll.
Jedoch gilt, dass ungewöhnliche Nutzungswünsche des Vermieters nicht per se "unvernünftig" sind.
Unabhängig von dem Vorliegen eines "vernünftigen Grundes" für die Anmeldung von Eigenbedarf kann die Kündigung auch aus formalen Gründen unwirksam sein.
So muss in dem Kündigungsschreiben der Eigenbedarf nachvollziehbar dargelegt werden (z.B. Angabe des Nutzungswunsches, Bezeichnung der Angehörigen, der aktuellen Wohnverhältnisse, Angabe zu anderweitig verfügbarem Wohnraum). Je ungewöhnlicher der Nutzungswunsch des kündigenden Vermieters ist, umso größer muss der Begründungsaufwand sein.
Ich berate Mieter bei der Frage, ob Sie wirklich mit einem Auszug rechnen müssen, wenn der Mieter "Eigenbedarf anmeldet". So muss vor allem unverzüglich ein Widerspruch gegen die Kündigung erfolgen. Vermietern bin ich dabei behilflich, ein wirksames Kündigungsschreiben zu formulieren bzw. zu überprüfen, ob eine Eigenbedarfskündigung Aussicht auf Erfolg hat. Denn eine unwirksame Kündigung kann schnell teure Folgen haben.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
