Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen

Mietverträgen über Wohnraum liegen fast immer seitens des Vermieters vorformulierte, fertige Verträge zu Grunde. Diese enthalten - im Rahmen der Aufführung der Miethöhe - so genannte Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichten sollen, die Wohnung vollständig zu renovieren, d.h. die Wände zu tapezieren und diese sowie die Decken, die Heizkörper, die Heizungsrohre, die Innentüren, die Innenfenster und die Scheuerleisten zu streichen. Dass dies grundsätzlich zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof bereits vor mehr als 50 Jahren entschieden.

In jüngster Zeit hat der Bundesgerichtshof jedoch in einer Reihe von Entscheidungen den größten Teil der seitdem verwendeten Klauseln für unwirksam erklärt. Er hat insbesondere entschieden, dass es unzulässig ist, den Mieter unter festgelegten Fristen zur Ausführung von Arbeiten zu verpflichten (Unzulässigkeit sog. starrer Fristen). Er hat klargestellt, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, den Mieter zu einer Renovierung der Wohnung unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und dem Zustand der Wohnung zu verpflichten (Unzulässigkeit von Endrenovierungsklauseln) und dass zu Lasten des Mieters im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen keine pauschalen Zahlungsverpflichtungen vereinbart werden dürfen (Unzulässigkeit sog. Quotenklauseln). Zulässig können allein Klauseln sein, die den Mieter abhängig vom Zustand der Wohnung zur Durchführung tatsächlich notwendiger Arbeiten verpflichten.

Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, entfällt diese ersatzlos, d.h. der Mieter hat in diesem Falle überhaupt keine Arbeiten durchzuführen. Er hat - bei laufendem Mietverhältnis - vielmehr das Recht, vom Vermieter die regelmäßige Durchführung der Arbeiten auf dessen Kosten zu verlangen. Dies kann er auch gerichtlich durchsetzen, wobei es sich empfiehlt, die Hilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Weigert sich der Vermieter trotz gerichtlicher Verpflichtung, die Arbeiten zu erledigen, kann der Mieter diese durch eine Fachfirma durchführen lassen und die Kosten - ggf. unter Verrechnung mit der laufenden Miete - erstattet verlangen.

Joachim Laux
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Versicherungsrecht/Medizinrecht