Gewerbemietrecht und Vertragszweck

Gewerbemietrecht und Vertragszweck
02.06.2014393 Mal gelesen
Neben dem Mietvertrag über Wohnraum und jenem über Gewerberäume gibt es auch sogenannte Mischformen, in denen fraglich ist, nach welchem Recht sich das Mietverhältnis im konkreten Fall zu richten hat.

So kann beispielsweise der Geschäftsführer einer GmbH ein Objekt mieten, das er einerseits selbst teilweise als Wohnung nutzt, andererseits aber auch als Räume für den eigenen Betrieb. Hier empfiehlt es sich, mit einem Anwalt für Gewerbemietrecht abzuklären, welche Vorschriften tatsächlich auf das eigene Mietverhältnis anzuwenden sind. Unsere Kanzlei in Hannover steht Ihnen für jegliche Fragen bereit.

Schwerpunkttheorie im Mietrecht

Grundsätzlich entscheidet sich in solchen Fällen das anzuwendende Recht danach, welchen Schwerpunkt der Vertrag über das Mietobjekt hat. Im obigen Beispiel käme es also entscheidend darauf an, in welchem Verhältnis der Wohnraum und der Raum zur geschäftsmäßigen Nutzung zueinander stehen - es wird gefragt, wo der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegt. Ist der Wohnraum also nur ein bequemer Nebenschauplatz, so wäre Gewerberaummietrecht anwendbar. Ist allerdings das Mietobjekt überwiegend eine Wohnung, deren Teil lediglich als kleines Lager für den Betrieb fungiert, würde Gewerbemietrecht nicht anwendbar sein. Allerdings bemisst sich die Frage danach, welche Vorschriften anzuwenden sind, nicht etwa rein nach der Größe der Wohnfläche oder Gewerberaumfläche. Es kommt entscheidend auf den Zweck des Vertrages an.

Diese rechtliche Ansicht wurde vom BGH in seinem Urteil vom 16.04.1986 (Az.: III ZR 60/85) geteilt und angewandt. Es gehe letztendlich um den wahren Zweck des Vertrages, einem etwaig vorgetäuschten Vertragszweck komme keine Bedeutung zu. In einer weiteren Entscheidung (BGH Urteil vom 16.7.2008 - Az.: VIII ZR 282/07) stellte der BGH fest, dass Gewerbemietrecht anwendbar ist, wenn eine GmbH ein Wohnhaus mietet und der Geschäftsführer dort auch wohnt. In diesem Falle nutzte der Geschäftsführer das Wohnhaus teilweise als Büro, teilweise als Wohnung. Grundsätzlich stehe laut BGH die Tatsache, dass eine juristische Person (z.B. GmbH) ein Wohnhaus mietet noch nicht der Annahme eines Wohnraummietverhältnisses entgegen. Es gehe viel mehr darum, auf den Vertragszweck abzustellen. Das Gericht sagte wortwörtlich: "Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (.)".

Auch ist ein Fall bekannt, in dem ein Rechtsanwalt seine Wohnung und Kanzlei gemeinsam in einem Mietobjekt fand, die Fläche der Wohnung sogar die Fläche der Kanzlei überwog. Dennoch wurde hier seitens des BGH Gewerbemietrecht angewandt, und zwar aus dem Grund, dass der Rechtsanwalt zwar flächenmäßig eher dort wohne, aber seinen Lebensunterhalt ausschließlich durch die Kanzlei im gleichen Mietobjekt bestritt und dies der eigentliche Zweck und Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts war.

Rechtsprechung beim Gewerbemietrecht beachten

Beim Mietrecht über Gewerberäume muss stets die neuste Rechtsprechung beachtet werden, weil Einzelheiten hier höchst umstritten sind. Insbesondere bei den obig genannten Mischverhältnissen sollte eine genaue Prüfung stattfinden, bevor Verträge unterschrieben werden. Gerne können Sie uns kostenlos anrufen, falls Sie mit einem Anwalt für Gewerbemietrecht sprechen möchten.