Zahlt der Mieter zwei Monate lang seine Miete nicht, hat der Vermieter einen außerordentlichen Kündigungsgrund, kann also fristlos kündigen. Dies ist gesetzlich eindeutig in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt.
Die "Gefahr" für den Vermieter besteht darin, dass der Mieter nach Ausspruch der Kündigung doch noch zahlt - dann wird die Kündigung rückwirkend unwirksam. Dies sogar dann, wenn der Vermieter bereits Klage auf Räumung der Wohung eingereicht hatte.
Eine andere Frage - die gesetzlich nicht geregelt und von der Rechtsprechung bislang nicht beantwortet war - ist, ob der Vermieter auch dann kündigen kann, wenn der Mieter zwar nicht mit zwei Monatsmieten in Verzug ist, aber über einen längeren Zeitraum immer wieder unpünktlich zahlt. Dann steht eine ordentliche Kündigung im Raum. Hierzu ist nicht nur die Einhaltung der Kündigungsfrist erforderlich. Zusätzlich muss ein Kündigungsgrund vorliegen. Ausdrücklich ist der Fall der "schleppenden Mietzahlung" nicht im Gesetz geregelt. Nach der Rechsprechung ist hier § 573 Abs. 2 BGB einschlägig (Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters). Fraglich war hier jedoch immer, ob der Vermieter den Mieter vor Auspruch der Kündigung abmahnen muss.
Dies hat jetzt das höchste deutsche Gericht, der BGH, verneint (Az.: VIII ZR 243/07). In dem Urteil heißt es eindeutig: "Die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung setzt eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter nicht voraus". Im Urteil vom 28.11.2007 (Az.: VIII ZR 145/07) hatte der BGH erneut betont, dass weder eine ordentliche noch eine außerordentliche (fristlose) Kündigung wegen "schleppender Mietzahlung" eine Abmahnung voraussetzt.
Als auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt berate ich Sie gerne zu der Frage, wie sie bei einer Abmahnung oder Kündigung reagieren sollten. Natürlich helfe ich Ihnen auch bei allen anderen mietrechtlichen Fragen weiter (z.B. Wirksamkeit von Klauseln zu "Schönheitsreparaturen", Fragen zu Nebenkosten etc.). Vertrauen Sie auf meine Erfahrung und mein Fachwissen im Mietrecht.
Ich freue mich auf Ihren Besuch.
Rechtsanwalt MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
NÜRNBERG - LEIPZIG - BERLIN - HAMBUG - SHANGHAI
