Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

Berlin, 14.12.2007: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Mieter und Vermieter über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zu den Begründungserfordernissen an ein Mieterhöhungsverlangen, das auf einen qualifizierten Mietspiegel gestützt wird.



Der Fall
Der Vermieter verlangte von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 € ab dem 01.01.2004. Dazu führte er u.a. aus:
"Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt ."



Die Entscheidung
Der BGH entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters formell nicht zu beanstanden sei. Es sei in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 u. 3 BGB). Danach habe der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel stütze, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Der Berliner Mietspiegel 2003 sei ein qualifizierter Mietspiegel, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthalte, in denen für bestimmte Wohnungskategorien jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In diesem Fall sei vom Vermieter nur die genaue Angabe des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. Damit sei dem Mieter die Überprüfung möglich, ob die geforderte Miete innerhalb dieser Spanne liegt.
Die Mietspanne müsse im Erhöhungsverlangen also nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem angegebenen Mietspiegelfeld ohne Weiteres ablesen könne. Dabei sei es nicht erforderlich, den Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen beizufügen, wenn dieser im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich sei.
Der BGH verwies schließlich den Rechtsstreit zurück an das Landgericht. Es hat nun festzustellen, ob das Mieterhöhungsverlangen auch materiell-rechtlich berechtigt ist.



Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.12.2007, Az.: VIII ZR 11/07



Der Kommentar
Während das Berliner Landgericht das Mieterhöhungsverlangen schon als formell unwirksam beurteilte, sieht der BGH kein Problem darin, dass der Vermieter in seinem Schreiben nur das Mietspiegelfeld angegeben hat. Die Richter hielten eine ausdrückliche Mitteilung der im Mietspiegel für die Wohnung angegebenen Spanne an den Mieter für entbehrlich.
Wird allerdings das Mieterhöhungsverlangen in ein für die Wohnung nicht in Betracht kommendes Rasterfeld eingeordnet, dann ist dieses Verlangen formell unwirksam. Für die Einordnung der Wohnung kommt es auf den Zeitpunkt der Errichtung des Hauses an. Vgl. dazu auch das Urteil des Landgerichts Berlin vom 05.11.2007, Az.: 62 S 205/07. Sollte es sich also in dem vorliegenden Fall erweisen, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben ein falsches Rasterfeld angegeben hat, dann wäre die angekündigte Mieterhöhung unwirksam.



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