Eine lange unter den Amts- und Landgerichten strittige Frage zum Nebenkostenrecht hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 20.09.2006 (Az.: VIII ZR 106/06) im Sinne der Vermieter entschieden.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH zugrunde:
Die beklagten Mieter bewohnten eine Wohnung des Klägers im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zur Wohnung der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des damals geltenden § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (heute § 2 der Betriebskostenverordnung), darunter auch die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Dementsprechend enthielt die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs, den die Beklagten nicht zahlten. Der Vermieter klagte. Das Amtsgericht wies seine Klage ab. Im Berufungsverfahren verurteilte das Landgericht die Mieter zur Zahlung der Aufzugskosten. Der BGH hat diese Verurteilung der Mieter nun bestätigt.
In seiner rechtlichen Beurteilung geht der BGH aus von § 556 I BGB. Danach können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung trägt. Dazu gehören auch Aufzugskosten. Nach Auffassung des BGH ist die Umlage von Aufzugskosten auf einen Erdgeschoßmieter zulässig, und zwar unabhängig davon, ob der Aufzug dem Mieter einen konkreten Nutzen bringt oder nicht.
Der BGH sieht als maßgeblich an, dass die Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche (also aller Wohnungen, auch der im Erdgeschoß gelegenen) auszugehen ist. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen - neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte.
Mit der Entscheidung des BGH herrscht in dieser bislang strittigen Frage nun Rechtsklarheit. Unabhängig davon, ob sie von dem Aufzug einen konkreten Nutzen haben oder nicht, müssen sich nunmehr auch Erdgeschoßmieter anteilig an den Aufzugskosten beteiligen.
