Immer mehr Banken - darunter sogar Sparkassen - verkaufen Kredite und Grundschulden an vorzugsweise ausländische Finanzinvestoren wie Lone Star, Cerberus, JP Morgan u.a.. Es ist von bereits mehr als 50.000 "verkauften Kreditnehmern" die Rede, wobei seitens Verbraucherschutzorganisationen befürchtet wird, dass der Verkauf durch Banken und Sparkassen sogar noch zunehmen wird. Dies betrifft auch keineswegs nur notleidende Kredite, vielmehr werden auch völlig werthaltige Kredite bzw. Finanzierungen verkauft, die ordnungsgemäß bedient wurden, wobei die betroffenen Kunden in der Regel erst nachträglich informiert werden.
Mit dem Verkauf des Darlehens allerdings beginnen die Probleme. Schuldenaufkäufer können ganz legal mehr als den eigentlichen Darlehenswert von Bankkunden verlangen, selbst wenn diese immer ihre Raten bezahlt haben. Denn bei Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann getrennt verwertet werden, da beim Verkauf der Sicherungsvertrag nicht auf den Investor übergeht. Da diese während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht, betreiben Investoren oftmals Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der Grundschuld und nicht in Höhe der tatsächlichen Darlehensforderung im Zeitpunkt des Verkaufs. Zudem können Aufkäufer nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18 % auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern. Dies bedeutet, dass betroffene Immobilienbesitzer auf diese Weise um ihre Immobilie gebracht werden, selbst wenn sie ihre Raten regelmäßig und pünktlich gezahlt haben.
Bei der derzeit geltenden Rechtslage hat der Bankkunde bzw. der betroffene Immobilieneigentümer kaum eine Möglichkeit, gegen den Investor vorzugehen. Insofern bleibt nur die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der Bank, sodass ggf. auf diesem Weg die Immobilie noch gerettet werden kann.
Bis der Gesetzgeber reagiert und ggf. ein entsprechendes Risikobegrenzungsgesetz beschließt, gilt:
? Wer bei Neuabschluss eines Darlehensvertrags auf Nummer Sicher gehen will, sollte bereits im Finanzierungsgespräch darauf hinwirken, dass seitens der Bank eine verbindliche Zusage gegeben wird, dass die Forderung nebst Grundschuld nicht übertragen wird. Vereinbart der Kunde mit der Bank nämlich einen Abtretungsverzicht, der auch im Grundbuch eingetragen wird, ist die Grundschuld nicht mehr abtretbar. Ggf. kann auch bei laufenden Darlehensverträgen versucht werden, mit der Bank ein entsprechendes Abtretungsverbot zu schließen, dass den Weiterverkauf des Kredits ausschließt. Allerdings werden die Banken hierfür einen entsprechenden Aufschlag (0,03-0,05 %) verlangen.
? Sobald der Kunde erfährt, dass sein Kredit tatsächlich verkauft worden ist, sollte er einen fachkundigen Anwalt aufsuchen und sich vorsorglich um eine Umschuldungsmöglichkeit bzw. eine neue Bank bemühen, mit der die Finanzierung der Immobilie weitergeführt werden kann.
? Sofern der Bankkunde den Verdacht hegen sollte, dass die Bank seinen Kredit verkaufen will, sollte sofort ein fachkundiger Anwalt eingeschaltet werden.
Klaus Hünlein
Rechtsanwalt
