Entscheidung:
Im entschiedenen Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen, zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit bis zur maximalen Höhe von 135.000,00 EUR aufzunehmen.
Die Kreditaufnahme sollte ausschließlich dazu dienen, Miteigentümern, die durch die beschlossene Sonderumlage zu stark belastet werden, außerdem nicht selbst privat einen Kredit aufnehmen wollen oder können, die Möglichkeit zu geben, die Sonderumlage über die Wohnungs-eigentümergemeinschaft zu finanzieren.
Der Kredit sollte nur in der Höhe aufgenommen werden, der nicht durch die Zahlung der Sonderumlage gedeckt ist.
Die betreffenden Eigentümer, die von dem Kredit Gebrauch machen, sollten den auf sie entfallenden Kreditbetrag einschließlich der Zinsen in monatlichen Raten als Aufschlag zum Wohngeld oder aus der Instandhaltungsrücklage gemäß der Laufzeit des Kredits finanzieren.
Der Antragsteller im entschiedenen Fall hatte unter anderem diesen Tagesordnungspunkt angefochten.
Das Amtsgericht hatte der Beschlussanfechtung insoweit stattgegeben; das Landgericht Bielefeld hat die dagegen gerichtete Beschwerde zurückgewiesen.
Begründung:
Das Landgericht Bielefeld begründete seine Entscheidung wie folgt:
Der angefochtene Eigentümerbeschluss war zwar nicht nichtig, da der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich die Beschlusskompetenz über die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen zusteht. Auch bei dieser Form der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen handelt es sich grundsätzlich um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Der Eigentümerbeschluss war aber wirksam angefochten und damit für ungültig zu erklären.
Eine Kreditaufnahme kann nur dann mit Mehrheit beschlossen werden, wenn und soweit sie die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet.
Das gesetzliche Finanzierungsmodell der Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf ausgerichtet, zeitnah durch Eigenmittel der Wohnungseigentümer oder durch deren Ansammlung eine Deckung der Kosten, etwa für eine Instandsetzung herbeizuführen.
Es bleibt daher grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer vorbehalten, ob er den jeweiligen persönlichen Betrag aus Eigenmitteln oder über ein von ihm aufgenommenes Darlehen finanziert.
Daher ist die Gemeinschaft grundsätzlich zur Deckung ihres kompletten Finanzbedarfs durch Vorschusszahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet, ohne sich übermäßig zu verschulden.
Nach Aufnahme eines Darlehens würde auch derjenige Wohnungseigentümer, der eine Kreditaufnahme nicht wünscht, im Krisenfall in Höhe der Quote seines Miteigentumsanteils die anfallenden Zinsen und Tilgungsbeträge zahlen müssen.
Eine Darlehensaufnahme zur langfristigen Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen entspricht somit in aller Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Eine Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft kann nach der Entscheidung des Landgerichts Bielefeld nur unter den folgenden Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen:
- Es besteht ein vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders regelbarer Finanzierungsbedarf.
- Der darlehensfinanzierte Betrag übersteigt eine bestimmte Höhe nicht. Zulässig ist ein Betrag, der die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt.
Soweit das Darlehen darüber hinausgeht, widerspricht die Aufnahme z. B. für Kosten umfangreicher Sanierungsmaßnahmen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss kann dann gerichtlich angefochten werden.
Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen
