Superstar Pflegeimmobilie? - Risiken der Kapitalanlage auf den Prüfstand stellen

Pflegeimmobilie
19.09.2018135 Mal gelesen
Angesichts der stetig alternden Gesellschaft erscheint es auf den ersten Blick auch durchaus sinnvoll, sich frühzeitig den demografischen Wandel in der Bundesrepublik zu Nutze zu machen. Welche Kapitalanlage ist unter diesem Aspekt sinnvoll?

Vor diesem Hintergrund bieten derzeit zahlreiche Unternehmen den Erwerb von Eigentumswohnungen in Pflegeheimen an. Diese können dann entweder selbst von dem Eigentümer verwendet oder an pflegebedürftige Menschen vermietet bzw. an den Pflegeheimbetreiber verpachtet werden. Im Übrigen werden die Leitung des Pflegeheimes sowie die Betreuung der Bewohner von dem Betreiber übernommen. Neben dem guten Gewissen, etwas für die pflegebedürftigen Menschen getan zu haben, versprechen die Anbieter dabei einen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt, hohe Renditen in Höhe von jährlich 5 % und mehr durch Mieteinnahmen sowie besondere Sicherheiten unter anderem aufgrund von staatlichen Refinanzierungen. In Anbetracht dieser Perspektiven werden Pflegeimmobilien regelmäßig zu Preisen verkauft, die erheblich über den durchschnittlichen Immobilienpreisen liegen.

"Schrottimmobilien" im neuen Gewand?

Das Wort "Schrottimmobilien" ist der interessierten Öffentlichkeit im Zusammenhang mit dem Erwerb von Kapitalanlagen in Form von fremdvermieteten Eigentumswohnungen bekannt geworden. Aber nicht, weil die Immobilien tatsächlich "Schrott" oder baufällig sind, sondern weil die Kaufpreise den tatsächlichen Wert der Immobilien nicht marktkonform widerspiegeln sondern im Provisionsinteresse so in die Höhe getrieben wurden, dass die Kaufpreise von vielen Gerichten als sittenwidrig eingestuft worden sind. Folge ist, dass die laufenden Kosten der meist bei Banken fremdfinanzierten Immobilien von den Kapitalanlegern nicht dauerhaft getragen werden können. Die Kapitalanlage stellt sich dann im Nachhinein als Kapitalvernichtungsanschaffung heraus. 

Also sollte insbesondere bei einer Geldanlage in Pflegeimmobilien der verlangte Kaufpreis fachkundig in Relation zu der etwaig notwendigen Finanzierung und der geplanten, bzw. erfolgten Aufwendung in das Gesamtobjekt gesetzt werden. Denn zwischen einer klassischen Kapitalanlage in eine vermietete Eigentumswohnung einer Investition in eine Pflegeimmobilie bestehen entscheidende Unterschiede. Dies fängt bei der Ausstattung und den Installationen an und endet nicht nur bei den unterschiedlichen baulichen und behördlichen Voraussetzungen und gesetzlichen Bestimmungen. 

Die Pflegeimmobilie - was beachtet werden sollte

Bei der Investition in derartige Pflegeimmobilien ist jedoch Vorsicht geboten. In der Regel werden bei solchen Angeboten zwar zunächst rosige Aussichten zugesichert, auf die tatsächlichen Nachteile und Risiken wird hingegen nicht hingewiesen. Insbesondere bei der Insolvenz der Betreiber-Gesellschaft drohen dem Wohnungseigentümer erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen. Unabhängig von der aktuellen Marktsituation sind dann sämtliche Zusicherungen des Betreibers wertlos. Auch für die Miet- und Pachtkosten sowie die eventuell vereinbarte Übernahme von Instandhaltungskosten kann und wird dieser nicht mehr aufkommen. Für den Eigentümer bedeutet dies eine unvorhergesehene finanzielle Belastung. Darüber hinaus ist auch das Argument der staatlichen Refinanzierung nur mit Vorsicht zu genießen. Denn die angeblich garantierte Kostendeckung durch die Sozialversicherungsträger hängt in erster Linie von der Pflegestufe des Pflegebedürftigen ab. Personen ohne Pflegestufe  müssen ihre Kosten in der Regel selbstständig tragen. Ein Schutz vor Zahlungsausfällen steht dem Eigentümer dann nicht zu.

"Vor dem Erwerb einer Pflegeimmobilie sollte daher stets eine kritische Auseinandersetzung mit dem konkreten Geschäftsmodells erfolgen. In keinem Fall dürfen sich die Interessenten blind auf die Versprechungen des jeweiligen Anbieters verlassen.", rät Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen, Experte für Immobilienrecht in der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB. " 

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und geben Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für Sie nachvollziehbare Ersteinschätzung damit Sie wissen, wo Sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll wäre.

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