Da ist doch etwas faul an der Sache?
Der Käufer erwarb vom Verkäufer ein Fachwerkhaus. Dieses war in seiner Struktur von Insekten und Pilzen befallen. Als er den Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes erkannte, verlangte er vom Verkäufer seinen gezahlten Kaufpreis zurück. Dem Stand der vertragliche Gewährleistungsausschluss entgegen. Nachdem der Verkäufer nicht bereitwillig zahlte, zog der Käufer vor Gericht.
Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig entschied Anfang November (Az.: 9U 51/17), dass der Kaufpreis zurück erstattet werden müsse. Der Verkäufer habe den Käufer über den massiven Schädlingsbefall nicht umfassend aufgeklärt. Dass der Käufer nicht über einen möglichen Mangel der Immobilie nachfragte, ändere daran nichts. Der Umstand, dass das Haus eine solide Bausubstanz habe, sei für den Käufer ein erheblicher Entschluss gewesen, die Immobilie zu kaufen.
Das Immobilienrecht bietet Schlupflöcher - Dreistigkeit ist allerdings nicht erlaubt
Grundsätzlich kann die Mangelgewährleistung ausgeschlossen werden. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte. In diesem Fall müsste der Verkäufer den Mangel kennen oder seine Existenz für zumindest möglich halten. Hier - so das Gericht - habe der Verkäufer sogar Arbeiten am Fachwerkhaus vorgenommen, um die Folgen des Befalls mit Holzwürmern zu beseitigen. Durch die Schädlinge musste die Fassade des Gebäudes und seine Fachbalken teilweise verfüllt werden. Diese Arbeiten wurden allerdings nicht effektiv zur Schädlingsbekämpfung ausgeführt. Daher musste damit zu rechnen sein, dass der Schädlingsbefall weiterhin vorhanden ist.
Nicht ausgeschlossen sei der Anspruch des Käufers durch die Möglichkeit, die Schädlingsbekämpfung selbst mithilfe der Bohrlöcher durchzuführen. Die Offenbarungspflicht beträfe nur verborgene Mängel und hier war der Schädlingsbefall offenkundig sichtbar. Der Käufer wusste allerdings nicht, dass der Befall bereits seit 15 Jahren andauerte. Daher hätte der Verkäufer den Käufer umfassend über die Mängel an der Bausubstanz informieren müssen.
Wahrheit währt am längsten
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist bei Mängeln besondere Vorsicht geboten. Werden schwerwiegende Abweichungen von der gewünschten Vorstellung des Käufers nicht mit in den Vertrag einbezogen bedroht dies den gesamten Verkauf. Sollten Gebäude umfangreiche Schädlings- oder Feuchtigkeitsschäden aufweisen, müssen diese umfassend beseitigt oder vorher offen gelegt werden. Schlussendlich könnte dieses Verhalten auch strafrechtlich relevant sein. Wer Mängel verschweigt, kann unter Betrugsverdacht geraten.
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