Übertragung einer Immobilie gegen Pflegeverpflichtung

20.08.2014331 Mal gelesen
Zur Rechtslage nach Auszug in ein Pflegeheim bei Vereinbarung einer Pflegeverpflichtung und eines Wohnrechts als Gegenleistung für die Übertragung einer Immobilie Das OLG Brandenburg behandelte den in der Praxis sehr häufig vorkommenden Fall, in dem eine Immobilie übertragen und als Gegenleistung ein sog. Altengedinge vereinbart wurde, welches hier sowohl ein unentgeltliches Wohnrecht und die Beköstigung des Übertragenden als auch häusliche Dienste und Pflege beinhaltete. Nachdem der Übertragende in ein Pflegeheim gezogen war, stritten sie bzw. die Erben des Übertragenden über das Wohnrecht. Das OLG stellte mit Urteil vom 19.12.2013, Az. 5 U 32/11, welches nun veröffentlicht wurde, zunächst – entsprechend der Rechtsprechung des BGH - klar, dass eine ergänzende Vertragsauslegung geboten sei, wenn der Wohnrechtsinhaber nach einem Einzug in ein Pflegeheim an der Ausübung seines Wohnrechts gehindert ist, sofern und soweit dazu im Vertrag zwischen den Parteien nichts geregelt wurde. Im hier entschiedenen Fall war zwar im Vertrag der Fall bedacht worden, dass der Übertragende sich in einem Krankenhaus oder Pflegeheim aufhält, allerdings nur im Hinblick auf die Pflegeverpflichtung, die sodann ersatzlos entfallen sollte. Das Wohnrecht hingegen war im Vertrag für diesen Fall nicht angesprochen worden. Das OLG stellte im Rahmen der erforderlichen ergänzenden Vertragsauslegung auf den Zweck des Vertrages ab: Der Übertragende sollte nach Auffassung des OLG eine Absicherung für das Alter erhalten, in deren Rahmen das Wohnrecht einen wesentlichen Teil darstellte. Vor diesem Hintergrund nahm es an, dass er das Wohnrecht für den Fall eines Aufenthalts in einem Pflegeheim dem Beschenkten nicht unentgeltlich überlassen wollte, sondern dass ihm der Wert der Gebrauchsvorteile erstattet werden sollte, und schützte damit die Interessen des Übertragenden. In diesem Zusammenhang stellte das Gericht zudem klar, dass die fehlende Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts einer solchen Vertragsauslegung nicht im Wege stehe, da lediglich die „Vorteile der objektiven Gebrauchsmöglichkeit“ zu erstatten seien, nicht hingegen diejenigen Nutzungen, die durch Vermietung zu erzielen gewesen wären. Ein Nießbrauchsrecht beinhaltet das Recht, sämtliche Nutzungen an einer fremden Sache, hier einer Immobilie, zu ziehen; ein Wohnrecht hingegen räumt dem Inhaber allein die persönliche Nutzung der Räume ein, ohne etwa ein Recht zur Vermietung zu begründen. Für die Praxis: Die Entscheidung ist für die Praxis äußerst relevant; sehr häufig werden Immobilien übertragen gegen Einräumung eines sog. Altenrechts, Altengedinges, Wohnrechts, einer Pflegeverpflichtung, etc. Hier sollte stets der Fall eines Aufenthalts des Übertragenden in einem Krankenhaus / Pflegeheim oder des krankheitsbedingten Umzugs in eine andere Wohnung bedacht und entsprechende lückenlose Vereinbarungen getroffen werden, um Klarheit für alle Beteiligten zu schaffen. Bestehende Verträge sollten daraufhin überprüft und ggf. ergänzt werden, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.