Der Mieter einer Wohnung kann den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn die Wohnfläche mehr als 10% geringer ist als im Mietvertrag angegeben.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gemäß Urteil vom 29.04.2009 (Az.: VIII ZR 142/08) klargestellt.
In dem durch den BGH entschiedenen Fall stand in dem Mietvertrag eine Fläche von "ca. 100qm". Es stellte sich jedoch heraus, dass die Wohnfläche sehr viel geringer war, nämlich nur 77,37qm. Bei derartigen Abweichungen von mehr als 10% liegt ein "Mangel" der Wohnung vor.
Dieser berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Der Mieter, der die zu geringe Wohnfläche erkennt, muss also nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 573c Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einhalten. Zudem muss bei Wohnflächenabweichungen vor der Kündigung keine Abmahnung ausgesprochen werden, da der Mangel ja nicht behoben werden kann.
Außerdem kann der Mieter einen Teil der Miete zurück verlangen und zwar für den Teil der Miete, der auf die Flächenabweichung entfällt.
Der Mieter, der den Eindruck hat, dass die Wohnfläche geringer ist als im Mietvertrag angegeben, sollte sich jedoch seiner Sache sicher sein:
Angenommen, der Mieter täuscht sich und die tatsächliche Wohnflächenabweichung beträgt weniger als 10%, kann es teuer werden. Denn kündigt der Mieter zu Unrecht und schaltet der Vermieter einen Rechtsanwalt ein, können schnell hohe Gerichts- und Anwaltskosten entstehen. Der Mieter sollte daher in Zweifelsfällen einen Sachverständigen mit der Vermessung beauftragen. Bei eigenen Vermessungen können leicht Fehler passieren, da hier gesetzliche Besonderheiten nach der sogenannten Wohnflächenverordnung gelten. Statt einen privaten Sachverständigen zu beauftragen kann auch der Weg über ein sog. selbstständiges Beweisverfahren gewählt werden, das deutlich günstiger ist als ein Klageverfahren.
Auch Vermieter sollten vor der Vermietung einer Wohnung genau überprüfen, wie groß die Wohnfläche tatsächlich ist. Ansonsten drohen neben Rückforderungen des Mieters und einer fristlosen Kündigung hohe Gerichts-, Sachverständigen- und Anwaltskosten, wenn der erst einmal eingezogene Mieter die Wohnflächenabweichung bemerkt und vor Gericht zieht.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, MBA
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
